Soha nem látott mennyiségű vevő vár a megfelelő ingatlanra a fővárosban évek óta meghatározónak számító ingatlanközvetítők szerint. A Wágner és Társa ingatlanközvetítő egyik tulajdonosa kapásból húsz olyan ügyfelet számol össze nyilvántartásában, akik – 10-20 millióval a zsebükben – egyelőre hiába keresnek. Mint elmondta, Bel-Buda jobb részein a kislakások mellett elsősorban a hagyományos polgári lakásokra lenne kereslet. Ezek a zömmel 80-100 négyzetméter alapterületű, két szoba hallos lakások mintha teljesen eltűntek volna a kínálatból. Ügyfélköre megbízásainak másik jelentős hányadát azok teszik ki, akik elsősorban a XII. kerületnek a városközponthoz közelebb eső részein keresnek kertes társasházi ingatlanokban lévő, 20 millió körüli értékű lakásokat. Hiába rendelkeznek ennyi készpénzzel, nem könnyen találnak manapság eladót.
Mindazonáltal egyértelműnek tűnik: a honi ingatlanpiac elérkezett a várva várt fellendüléshez, legalábbis az elmúlt hónapok vásárlási hulláma erre enged következtetni. Ha összevetjük a megelőző tizenkét hónap azonos időszakával a mögöttünk lévő közel fél évet, átlagosan minimálisan 20 százalékos forgalomnövekedést regisztrálhatunk. S ha marad az utóbbi néhány hónap trendje, akkor a honi ingatlanpiacra jellemző ciklikusság már a múlté. Az idén ugyanis – a korábbiakban megszokottól eltérően – januárban és februárban sem aludta téli álmát a használt lakások piaca. Sőt, a nagy számú vásárolni szándékozó megjelenése miatt keresletivé fordult át a lassan egy évtizede becsontosodott kínálati piac.
A lakásfront természetesen nem ok nélkül kezdett felpörögni. Ugyanakkor a szakemberek szerint jócskán nehezíti a tisztánlátást, hogy több tényező nagyjából egyidejű hatása váltotta ki a lakások adásvételének az ország egészében kimutatható pezsgését. Másrészt megállapítható, hogy bizonyos tekintetben eltérő hatások élénkítették meg a vidéki és a fővárosi ingatlanpiacot.
Az infláció lassulása is az ingatlanbefektetések felé irányítja a figyelmet. Ugyanis a reálkamatok esése miatt – főleg a kisbefektetők számára – az állampapírok és az egyéb értékpapírok immár nem nyújtanak olyan stabil és kiszámíthatóan jó hozamot, mint korábban. Ingatlanforgalmi szakértők egy része éppen ezért úgy gondolja, a magyar ingatlanpiac akkor kezdett el igazán működni, amikor a banki kamatok 20 százalék alá estek. Logikusnak tűnik tehát érvelésük, hogy a kisbefektetők a viszonylag könnyen hozzáférhető lakáspiacon próbálják meg ma már megtakarításaik mind nagyobb részét elhelyezni.
Sokak szerint a fővárosban a fellendülés magyarázatai között azt is feltétlenül számításba kell venni, hogy a külföldieknek az utóbbi időben jelentősen megnövekedett a lakásvásárlási kedve. E tendenciában – amellett, hogy már korábban liberalizálták a külföldi befektetők előtt az ingatlanpiacot – az is nagy szerepet játszik, hogy Budapesten a lakóingatlanok vételára ugyan már közelíti a nyugati színvonalat, ám a külföldiek számára kiadott lakások esetében számított magas bérleti díjakhoz képest az ő számukra a lakásárak még mindig igen alacsonynak számítanak. Vagyis annak, aki itt is fenn akar tartani valamilyen lakhatási lehetőséget, már egyértelműen a vétel éri meg jobban. A külföldiek egy másik köre pedig kifejezetten befektetési jelleggel keres és vásárol az utóbbi időben lakásokat fővárosunkban. Az európaiak mellett megjelentek a tengerentúli és az izraeli vásárlók is – igen nagy számban. Az utóbbi pár hónapban például az Újlipótváros tradicionálisan legjobb részein – a Szent István park és a Pozsonyi út környékén – kezdtek nagy számban vásárlásba; pontosabban keresésbe, mert mint kiderült, jóval kevesebb errefelé az eladásra felkínált lakás, mint a potenciális vevő. Nem ritka közöttük az olyan szándékkal érkező, aki eleve egy házon belül keres több, általában nagyobb méretű lakást. Az eladási adatokból kiderül az is, hogy egy elég széles réteg számára nagyon vonzóak az olyan, főleg pesti övezetek, amelyek a honi vásárlók körében egyáltalán nem kedveltek. Ilyenek például a körúti részek, s a VI. kerület lakhatás szempontjából kevésbé frekventált utcái, mint a Rottenbiller vagy a Podmaniczky utca.
Másfelől, nagyobb mértékben azokon a részeken ugrottak meg az árak, amelyek korábban nem számítottak a legdrágább környékeknek. Így kezdenek kissé eltűnni a régebben jellemző különbségek. Jó példa lehet erre a Vár közvetlen környéke, illetve a köztudatba a “Vár szoknyája” néven bekerült terület. A Várban évek óta, szinte tradicionálisan borsosak mind a tulajdonok, mind az önkormányzati lakásárak. A legjobb részeken az önkormányzati lakások 120-150 ezer forintos átlagáron cserélnek gazdát, míg a tulajdonok átlagára 180-240 ezer forint közé tehető. Ezek a kínálati átlagárak jelentősen nem változtak az elmúlt hónapokban sem, miközben a lejjebb lévő területeken hihetetlen mértékű árrobbanás zajlott. A Buda felé néző oldalon a Lovas úton, illetve a Lógodi utcában és ezek keresztutcáiban 30-40 százalékkal magasabbak lettek a kínálati árak. Míg a Lógodi utca középső részén fél évvel ezelőtt egy jó házban lévő átlagos állapotú lakásra 120-125 ezer forintos négyzetméteráron megkötött adásvételek voltak a jellemzőek, manapság ugyanezért már 160-180 ezer forintot is elkérnek. Ugyanez jellemző a II. és a XII. kerület olyan részeire, ahol budai viszonylatban közepes áron lehetett korábban lakáshoz jutni. A fél évvel ezelőtti 130-135 ezer forintos négyzetméterárak mára 200 ezerre emelkedtek. Hasonló emelkedés következett be a pesti oldalon a Belváros eddig kevésbé felkapott utcáiban és az Újlipótváros zajosabb részein is.
Ami tetten érhető, s az egész országban általános tendencia: az elidegenítések után tapasztalt eladási hullám a múlt év második felére szép lassan lecsengett. Mindebből adódóan manapság már arányait tekintve kevesebb ebbe a csoportba sorolható lakás van a piacon. Részben azért is, mert az utóbbi évek során tetemesen megugrott építési költségek sokakat tántorítottak el korábbi tervüktől – az építkezéstől -, s maradtak inkább az önkormányzatoktól megvásárolt lakásukban. Volt egy másik csoport is, amely mindenáron el akarta adni újsütetű tulajdonát, ám az ilyen lakások idővel szépen kikoptak a kínálatból. Ma már más összetételű kínálattal és más indokok alapján eladni kívánókkal találkozhatunk a piacon.
A fellendülést segítette a tavalyi tőzsdei megingás is. Bár a börzével foglalkozó szakemberek állították, hogy nem lesz különösebb – sőt, egyáltalán érezhető – hatása az ingatlanpiacra a nyár végi mélyrepülésnek (mert, mint vallják, a tőzsdei spekuláns a pillanatnak él, míg az ingatlanpiaci befektető hosszú távban gondolkodik), utóbb kiderült, ez egyáltalán nem ilyen egyértelmű. Elsősorban a kisbefektetők körében érezhető, hogy a tőzsdei elbizonytalanodás okán egyenesen az ingatlanpiac felé vették az irányt. Vidéken ez sokkal szembetűnőbb, hiszen ott korábban kevésbé volt jellemző a kifejezetten befektetési céllal vásárlók köre. Mostanában azonban már szép számmal vannak, akik a pénzbefektetés e formáját ítélik meg aktuálisan a legjobbnak. Székesfehérvárott például – a helybéli ingatlanközvetítők elmondása szerint – soha sem látott számban keresnek befektetési szándékkal ingatlant.
A keresleti piac kialakulása természetszerűleg az árakra is hatást gyakorolt. Bár régiónként, sőt még lakástípusonként is eltérő lehet az áremelkedés mértéke, országosan legalább 15-20 százalékos árnövekedés volt tapasztalható az elmúlt öt-hat hónap alatt. Ám szinte a legtöbb városban akadnak olyan részek, ahol az áremelkedés egy év alatt elérte akár a 80 százalékot is. Sőt, a főváros több helyén akár meg is duplázódtak. S jellemzően nem azokon a részeken, amelyek a legdrágább kategóriába tartoznak.
Az ingatlanpiacon kialakult hirtelen kereslet hatására nemcsak az árak indultak meg meredeken felfelé, hanem az eddig papírformának számító korábbi tendenciák is sorra felborultak. Míg évekig a használt lakások piacának fekete báránya a panel volt, amelytől sokszor csak nagyobb nehézségek árán, és igen hosszú idő alatt tudtak tulajdonosaik megszabadulni, ráadásul nem is éppen jó áron, addig ma már ezek is keresettek, mind a fővárosban, mind a vidéki nagyvárosokban. Sőt, az adásvételek alapján megállapítható, hogy nem is jelentéktelen áremelkedés ment végbe ennél a lakástípusnál. Például Békéscsabán és Szombathelyen a helybéli ingatlanközvetítők a panellakások átlagosan 15-20 százalékos drágulását regisztráltak az elmúlt néhány hónap alatt, aminek egyik oka a beszűkült kínálat. Mindezekből következően immár egyáltalán nem biztos, hogy aki panelt akar venni, az kedve szerint válogathat.
Ma már az sem igaz, hogy a kislakás az egyik legkeresettebb kategória, míg a közepes méretű nehezebben eladható. A jelen piaci helyzetben gyakorlatilag nincs favorizált méret, mert minden kelendő. Ezért az árak is jóval kiegyenlítettebbé váltak.
A használt lakóingatlanok hihetetlen száguldásba kezdett ára azonban még így is az új építésű lakások átlagára alatt van – bár mára a különbség 1-2 százalékkal mérséklődött.
Az ingatlanos szakemberek az elmúlt fél év történéseinek tükrében eléggé megosztottak a jövő tendenciáit illetően. Vannak, akik a rohamos áremelkedés tartóssá válását prognosztizálják, s az a véleményük, hogy a lakásárak addig meg nem állnak, míg a nyugat-európai szintet el nem érik. Szép számmal akadnak viszont olyanok is, akik a most tapasztalható vágta lelassulását várják a következő hónapok során.
