Élet-Stílus

A tisztesség nyomában

admin
admin

2006. 04. 18. 08:00

Az ingatlanpiacon általános az igény a tisztulás iránt. De a puszta szándék kevés ahhoz, hogy ingatlanvásárláskor ne legyünk csalók, szélhámosok áldozatai.














Minden évnek úgy fut neki az ingatlanszakma, hogy az idén aztán rendet tesznek az ingatlanforgal-mazásban. Megszüntetik a piaci anomáliákat, visszaéléseket, zavarokat – különösen a lakásszektorban. A teendők élén persze a lakásmaffia letörése áll, de a tisztázandók közé soroltatik a szakmán belüli ügyeskedés, a szakmai hozzáértés és rivalizálás, a tisztességes piaci magatartás, s ami ezekhez járul: a szakmai érdekvédelem, a szakmai tisztulás ügye.

Az ingatlanpiacon tehát általános tisztulást óhajt mindenki, leginkább persze a vásárlók, majd a befektetők és persze a forgalmazók, a közhivatalok, az építési szakma, s külön említve: a kormányzat is. Ez a kijelentés tettekben nem mutatkozik meg ennyire egyértelműen, bár történtek lépések, születtek intézkedések, még törvénymódosítás is.












Kényelmesebb bürokrácia


Biztonságosabbá és kényelmesebbé válik a földhivatali ügyintézés. Elsősorban azért, mert nemcsak földhivatali, hanem okmányirodai ügyintézésnek is nevezhetjük. Márciustól ugyanis már a települési vagy kerületi okmányirodában is kérhetnek hiteles másolatot elektronikus formában a tulajdoni lapokról az ügyfelek. A főváros XIII. kerületében nyílt egy új, körzeti földhivatal is, amely leveszi a terhet ez eddigi egyetlen intézményről. Nem újdonság, hogy a széljegyeket, tehát az elintézendő, a tulajdoni lapon feljegyzett beadványokat részletezik: eddig is megtették a földhivatalban, ám ezután már kötelezővé válik. Nemcsak az iktatószámot kell feljegyeznie az ügyintézőnek, hanem az elintézés dátumát is, és a széljegy rövid tartalmát is össze kell foglalni. A közjegyzők természetesen továbbra is állíthatnak ki tanúsítványt a tulajdoni lap tartalmáról, ez egyenértékű marad a hiteles tulajdonilap-másolattal.

KAMARAKÉRDÉS. Leginkább a szakmai összefogásban akadnak lyukas pontok, mind az ingatlanosok, mind a közhivatalok oldalán. Ilyen például az a huzavona, amely az ingatlankamara létrehozása körül zajlik. Több mint három esztendeje, hogy a Magyar Ingatlan Fórum ülésén 13 ingatlanszakmai szövetség elhatározta a Magyar Ingatlankamara létrehozását, és aláírta annak alapító dokumentumait. Sztranyák József, a Magyar Ingatlan Tanács (MIT) elnöke ezt a lépést kiemelt fontosságúnak tartja a szakma életében. Ekkor fogalmazódott meg először, hogy létesüljön olyan szervezet, amely teljes körűen szabályozni tudja az ingatlanszakma ágazatainak működését.

A résztvevők egyéni tagságon alapuló, törvényes alapokon nyugvó, egységes szakmai kamara létrehozásában gondolkodtak. Ez felelősséget vállalt volna tagjaiért, és olyan korszerű, a fejlett uniós országokra jellemző felelősségbiztosítási rendszert dolgozott volna ki, amely lehetőséget adhatna akár az ügyfelet ért anyagi károk orvoslására is. A „piactisztulás” elősegítése végett még az ingatlanpiacon megfelelő felkészültség híján működő társaságok kizárásának lehetősége is felvetődött.

A kezdeményezésnek azonban számos ellenzője támadt a szakmán belül is. Egyesek már az ingatlankamarai név ellen is tiltakoztak, mások a kötelező tagságot találták diszkriminatívnak. Mások egyfajta „kamarásodási” láztól tartottak. Utóbb kiderült, a kételkedők érvei komoly súllyal estek latba az illetékes parlamenti albizottságok kamara melletti vagy elleni döntésében. A lakásügyi albizottság által „foglalkoztatási kamarai jelleggel” beterjesztett törvénytervezettel kapcsolatban a kormányzat és a törvényhozás is úgy foglalt állást: nem látja lehetőségét újabb szakmai kamara létrehozásának.

Végül, jobb híján, a tervezett ingatlankamarai alapdokumentumokat annak idején aláíró szövetség tavaly együttműködési megállapodást kötött a Magyar Kereskedelmi és Iparkamara ingatlangazdálkodói szekciójával. Arra „szövetkeztek”, hogy együttműködnek minden, az ingatlanszakmát érintő jogszabály kidolgozásában, valamint etikai és egyéb problémák megoldásában. 2006 januárjában úgy léptek aztán tovább, hogy együttműködési megállapodást írt alá a Magyar Ingatlanszövetség, a Magyar Ingatlan Tanács – Magyar Ingatlan Szakmai Szervezetek Országos Szövetsége és tagszervezetei, valamint dr. Kolber István regionális fejlesztésért és felzárkóztatásért felelős tárca nélküli miniszter. A dokumentum fő célkitűzésként az ingatlanszakmai tevékenység minőségének javítását, folyamatosan magas színvonalon tartását és a tisztességes piaci verseny szabályainak megfelelő alkalmazását jelöli meg. Ha finoman fogalmazunk: a felek jó szándékukat terítették ki az asztalra.















ÁTTÉRRAJZ CSALÁSOKKAL. Mindez háttérrajza az ingatlanpiaci kuszaságok, zavarok és törvénytelenségek elleni küzdelemnek. Mert az előtérben azért sok minden történt az ingatlanforgalom, főleg a lakáspiac rendezése érdekében. Legfőképpen a szaporodó lakásbotrányok, maffiaszerű csalások, erőszakos lakásszerzések, köztük az önkormányzati lakásokkal való visszaélések kényszerítettek ki hatósági lépéseket, törvénymódosításokat, jogegységi döntést, ingatlanszakmai állásfoglalásokat.

A legfontosabb talán: január elsején hatályba lépett az ingatlan-nyilvántartás szabályairól szóló törvény módosítása. Ez néhány más intézkedéssel, köztük a személyi igazolványok körözhetővé tételével együtt a lakásmaffia elleni küzdelmet szolgálja. A törvénymódosítás lényege, hogy a tulajdoni lapokon, a széljegyekben ezután egyértelműen utalni kell arra, milyen ügy van folyamatban az adott ingatlannal kapcsolatban (például: adásvétel, jelzálogbejegyzés). Az okiratokat, amelyek alapján ezek a bejegyzések készülnek, csak azok tekinthetik meg, akik írásban igazolják, hogy érdekeltjei a folyamatban lévő ügynek. Ugyanitt azt is előírják, hogy a földhivatalnak ellenőriznie kell, kik azok, akik be szeretnének tekinteni egy tulajdoni lapba.












Ellenőrzött lakcímadatok


Törvénymódosítás nyomán januártól érvénytelen a bejelentett lakcímadat, ha az állampolgárnak a lakás használatára vonatkozó joga jogerős bírósági vagy hatósági határozat alapján megszűnt, és a határozatot végrehajtották, továbbá ha az illetékes települési önkormányzat jegyzője megálla-pította, hogy beje-lentett lakcímadata nem valós. Ezzel a lakásmaffia ellen akar védekezni a kormány. Ugyanez a módosítás a diákok jellemző tanulmányi idejéhez igazodva tartalmazza a tartózkodási hely megújítási kötelezettségének jelenlegi 2 évről 4 évre történő kiterjesztését.

Csakhogy a földhivatali ügyeskedések itt nem érnek véget: ezért egy másik módosítással körözhetővé váltak a személyi azonosítók. Magyarán az elveszett vagy ellopott okmányok bekerülnek a rendőrség körözési rendszerébe, megnehezítve, hogy visszaéléseket kövessenek el velük. Emellett a régi típusú személyi igazolványok automatikusan érvénytelenné válnak, ha a bennük szereplő lakcím elavult.

A többoldalú ellenőrzés érdekében a kormány még 2005 augusztusában kiszélesítette azoknak a körét, akik hozzáférhetnek a földhivatali információs hálózathoz (szaknyelven a Takarnethez), s eltörölték a korábbi, 80 ezer forintos csatlakozási díjat. A használatért azonban továbbra is fizetni kell. E mellett változásfigyelő rendszert vezettek be. Az első lépcsőben ilyenre a Takarnet digitális rendszerére rákapcsolódó ügyvédek, bankok, ingatlanirodák fizethetnek elő.

A szolgáltatás jelenleg megállapított éves díja ingatlanonként nettó 1800 forint. Ennek ellenében a hivatal e-mailen értesítést küld, ha a szolgáltatást megrendelő ügyfél ingatlanának tulajdoni lapjára bejegyzési – például tulajdonjog, jelzálogjog, haszonélvezeti vagy szolgalmi jog bejegyzése, törlése, egyéb változtatás iránti – kérelem érkezik. Ha az ingatlantulajdonos nem kezdeményezett változtatást a tulajdoni lapon, akkor 30 napon belül a körzeti földhivatalnál fellebbezhet a bejegyzés ellen.

Mindez azért fontos, mert a lakásmaffia által elkövetett bűncselekmények megelőzésében jelentős szerep hárul az ügyvédekre és közjegyzőkre, hiszen az ingatlanügyletek nem érvényesek ellenjegyzés nélkül. A kabinet ezért módosította az ügyvédi, közjegyzői és a bírósági végrehajtókról szóló törvény több elemét is. Ennek révén az interneten keresztül betekinthetnek majd a Belügyminisztérium nyilvántartásaiba, és ellenőrizhetik az ügyfeleik személyazonosságát.












Licit vagy biztonság?


Az Országgyűlés december 13-án elfogadta azt a törvénymódosítást, amely elővásárlási jogot biztosít az ingatlan fekvése szerint illetékes önkormányzatnak a végrehajtás alá vont ingatlanra. A végrehajtók attól tartanak, hogy az elővásárlási jog miatt elmaradnak a licitálók, mert az ingatlanért a legtöbbet ígérő vásárló milliói hónapokig pihennek az önkormányzatnál, de semmi garancia nincs rá, hogy az ingatlan végül a licitáló birtokába kerül. Jogászok nem osztják a végrehajtók félelmét: szerintük az önkormányzat csak nagyon ritkán lép fel ilyen ügyekben hatóságként, akkor pedig szükség lehet rá. Az önkormányzat-nak egy hónapja van arra, hogy elővételi szándékát jelezze.

A személyes adatokat ugyanakkor továbbra is szigorúan védik a szabályok: a jogászi megkereséskor a hatóság a kamaráknál ellenőrzi a lekérdező felhatalmazását. A lekérdezésekről a jogászoknak is nyilvántartást kell vezetniük, s ha bármilyen jogellenességre bukkannak, jelezniük kell a hatóságoknak. A nyilvántartásokba való betekintés az ügyvédek és bírósági végrehajtók számára lehetőség, a közjegyzők számára kötelezettség.

MIT LEHET TENNI? Kivédhető-e mindezek után az, hogy ingatlanvásárláskor csalók, szélhámosok áldozatai legyünk? Az Otthon Centrum ügyintézői szerint a szakmai gyakorlat kiérlelt már néhány olyan biztonsági lépést, amelyek a kockázatot legalább mérséklik. A profi, bejegyzett, tehát szakmai adatbázisban szereplő ingatlanközvetítők jelentik a biztonság egyik alapját. Ők ugyanis az ingatlanok minden elemét ellenőrzik, a tulajdonostól az állapotig. A magánforgalmat persze nem lehet kizárni, vagyis az ingatlan állapotának „kifehérítéséhez” minden eszközt be kell vetni.

Az egyik ilyen, hogy amikor komollyá válik az ingatlannal kapcsolatos szándékunk, a továbbiakban lehetőleg ne tárgyaljunk, ne egyezkedjünk azzal, aki nem bejegyzett tulajdonosa az ingatlannak. Ez persze nem mindig lehetséges, hiszen sok eladó közvetítőt kér fel, vagy megbízott útján kíván intézkedni. Az új hivatali rend is arra késztet bennünket, hogy mi magunk is így tegyünk: azok ugyanis, akik ilyen ügyletekben hivatalosan képviselhetnek bennünket, hozzáférhetnek a földhivatali adatokhoz, illetve betekinthetnek a belügy adatbázisaiba. Vagyis az eladó személyét, az ingatlan valós tulajdoni helyzetét biztonsággal azonosíthatjuk.

Részben az előbbiekből következik az is, hogy az ingatlannal kapcsolatos tájékozódásban ragaszkodjunk a hiteles iratokhoz. Az eladótól vagy megbízottjától csak 30 napnál nem régebbi tulajdoni lapot fogadjunk el, illetve amennyiben érdemes alaposabban tájékozódnunk, kérjünk felhatalmazást a tulajdonostól az iratokba való földhivatali betekintésre. Ez már fél biztosíték.












Földhivatali szolgáltatások új díjai*


Szolgáltatás ára (ingatlanonként):
• Elsőfokú eljárás (pl. tulajdonjog bejeg-yzése) 5000 forint
• Jelzálog bejegyzése Követelés 5 százalé-ka (max. 12 000 forint)
• Fellebbezés 10 000 forint
• Soron kívüli eljárás 10 000 forint
• Vagyonértékű jog törlése 2000 forint
*A díjakat a hivatali pénztárba kell befizetni, készpénzben.

Amennyiben a hiteles iratokban bármiféle kétségekre okot adó feljegyzést találunk, ellenőriztessük szakemberrel. Ilyen például jelzálogbejegyzés, illetéktartozás felirata vagy más, a tulajdonjogot korlátozó megjegyzés (például: haszonélvezeti jog, tulajdonostárs). Külön kategóriát jelentenek ebből a szempontból az önkormányzati ingatlanok. Ezek megszerzése, majd értékesítése a lakásmaffia kedvelt terepe. A lényeg: önkormányzati lakást nem lehet eladni.

A lakásmaffiaügyek, az ingatlancsalások egységes jogi megítélése érdekében a Legfelsőbb Bíróság jogegységi határozatot hozott: eszerint sikkasztást ingatlanra nem lehet elkövetni, a lakásmaffiás ügyek jogi minősítése tehát csalás. Ha pedig vagyonkezelő követ el a rábízott ingatlannal kapcsolatban vagyoni hátrányt okozó kötelességszegést, akkor hűtlen kezelést valósít meg.

A jogegységi határozat kimondja azt is, hogy a csalás következményeként az ingatlan végleges elvesztése sem kizárt, hiszen egy további, jóhiszemű vevő belépése esetén, a földhivatali érvénytelen bejegyzés törlése iránti per megindítására nyitva álló jogvesztő határidő letelte után az eredeti állapot visszaállítására már nincs mód. Az eredeti tulajdonos ezután már csak a szerződésekkel kapcsolatos polgári perben kísérelheti meg érvényesíteni jogait. Ugyanakkor a jóhiszemű harmadik jogszerzése annak ellenére bekövetkezik, hogy az előző szerzés érvénytelen, miután nem tulajdonostól történt.











Energiapasszus
Elméletileg már kötelező az új ingatlanok energiatanúsítványa, azaz már a tervezés fázisában gondolni kell arra, mennyit fogyasztanak majd a lakások és házak. Az intézkedés bevezetése azonban csúszik. A tanúsítványt régi házak is megkapják, persze csak akkor, amikor felújítják őket. Bizonyos előírásoknak eddig is meg kellett felelniük az épületeknek, de azok csak a szerkezetekre, falakra (határoló elemekre) vonatkoztak. Jövőre meg kell becsülni az energiát használó berendezések fogyasztását. Ezekből az adatokból egy mérőszám születik, amely jellemzi az ingatlant: e számnak pedig belül kell lennie bizonyos határértékeken. E számozás az egész Európai Unióban egységes.

vissza a címlapra

Legfrissebb videó mutasd mind

Nézd meg a legfrissebb cikkeinket a címlapon!
24-logo

Engedélyezi, hogy a 24.hu értesítéseket
küldjön Önnek a kiemelt hírekről?
Az értesítések bármikor kikapcsolhatók
a böngésző beállításaiban.