A Fidesz rendkívül jutányos vételárat szabna a budai Várban található önkormányzati lakások bérlői számára. A műemlékvédelem alatt álló ingatlanok eladását előkészítő törvényjavaslat Böröcz László tájékoztatása alapján hasonló kedvezményt adna a bérlőknek, mint amit azok kaptak, akik a rendszerváltás után megvásárolhatták bérleményüket. Vagyis – mint a Fidesz politikusa elmondta – várhatóan a becsült piaci ár 15-20 százalékáért vehetik meg a lakásukat azok a lakók, akiknek a családja már 1994-ben ott lakott, de nem engedélyezték számukra a lakás megvásárlását.
Az I. kerületben a nem műemlékvédelem alatt álló ingatlanok megvételére a helyi lakásrendelet szerint van lehetősége a lakóknak, ám szigorúbb feltételekkel, mint amiket az Országgyűlés várhatóan hamarosan törvénybe iktat. A jelenlegi szabály szerint a nem műemléki védettségű lakásokat a forgalmi érték 50 százalékán vásárolhatja meg a bent lakó bérlő. Igaz, ez az összeg csökkenhet, ha a bérlő bizonyítja az általa végzett felújítások, értéknövelő beruházások értékét. Ez esetben ezekkel az összegekkel csökken a vételár. A szóban forgó lakásokat versenyeztetés útján is értékesítheti az önkormányzat, így azonban a vételár nem lehet kisebb, mint az értékbecslésben meghatározott piaci ár 80 százaléka, amit ráadásul egy összegben kell kifizetni.
Brutális kedvezmények a Belvárosban
Böröcz László friss, budavári javaslata szempontjából nem mellékes a 2006 óta fideszes vezetésű Belváros lakásértékesítési módszere: a jelenlegi parlamenti képviselő ugyanis 2010 után, Rogán Antal második ciklusában volt fideszes képviselő az V. kerületi testületben, épp ott, ahol régi gyakorlata van az önkormányzati tulajdonú bérlakások privatizálásának. Éppen 2010 és 2014 között tették lehetővé, hogy a műemlékvédelem alatt álló házak lakásait felújítás nélkül adja el az önkormányzat, a módosítást aztán sok tucatnyi eladás követte. Azaz Böröcznek van tapasztalata arról, hogyan kell a privatizálási szabályokat jogilag úgy megalapozni, hogy abból politikai haszon is származhasson.
Hogy a Belvárosban ki és mekkora árengedményre jogosult, több tényező befolyásolja, például hogy az épület műemlékvédelem alá esik-e, vagy csak „sima” társasház; a kedvezmények sávjait a még 2007-ben Rogán által szignózott (időközben módosított) rendelet jelöli ki.
- Alapesetben 25 százalékos kedvezménnyel adhat el a kerület önkormányzati lakást (az ingatlan bérlője elővásárlásra jogosult).
- 70 százalékos a kedvezmény, ha a bérlő korábban lakáscserével került az önkormányzati ingatlanba.
- Szintén 70 százalékos kedvezményt kap a bérlő, ha a megvásárolni kívánt lakás műemléki házban található, és ha 2005 májusa előtt, de 1996. június 30-a után lett bérlő, továbbá ha vállalja, hogy öt évig nem adja el a lakást.
- 85 százalékos kedvezményt kap a bérlő, ha a megvásárolni kívánt lakása műemléki házban található, és már 1996. június 30-a előtt is bérlő volt, és vállalja, hogy öt évig nem adja el a lakást.
- A fentieken túl a fennmaradó összegből további 30 százalék kedvezményt kap a vevő, ha egy összegben fizet.
- Ha a vevő mégis részletfizetést kér, akkor ezt kamatmentesen teheti meg, 25 év alatt.
A fentiekből kikövetkeztethető, hogy ha az egyösszegű fizetést kombinálták egy nagyobb kedvezménnyel, akkor a becsült ár töredékéért szerezhették meg a bérlők az ingatlant, de ha „csak” egy összegben fizettek, nagyobb értékű ingatlan esetében már az önmagában akár tízmilliós tételben mérhető engedményt jelent, akár bérlői múlt nélkül is.
Miután az önkormányzat nyilvánosságra hozta, hogy az elmúlt években hol és mennyiért értékesített ingatlant, ebből a táblázatból szemezve kiderül, hogy például a Nádor utcában egy 31 milliósra becsült ingatlant végül 3,3 millióért adtak el, az Október 6. utcában pedig egy 22 milliósra becsült ingatlan kelt el 3,4 millió forintért. A hasonló kedvezménnyel történő értékesítések nem ritkák a Belvárosban, de a közzétett adatok alapján nincsenek is többségben. Összesítésünk szerint volt olyan év, amikor átlagosan 85 százalékos engedményt adott az önkormányzat, máskor 75, megint máskor úgy 50 százalékost.
- 2015: 7 eladás összesen 17,86 millió forintért (az ingatlanok becsült forgalmi összértéke 121,4 millió forint volt).
- 2016: 95 eladás 575 millió forintért (forgalmi összérték: 2,32 milliárd forint).
- 2017: 46 eladás 465 millió forintért (forgalmi összérték: 1,07 milliárd forint).
- 2018: 33 eladás 457 millió forintért (forgalmi összérték: 957 millió forint).
- 2019: 4 eladás 71,42 millió forintért (forgalmi összérték 90,2 millió forint).
- 2020: 7 eladás 154,68 millió forintért (forgalmi összérték: 253,5 millió forint).
A hat év alatt bő 1,7 milliárd forint bevétel a felét sem éri el a 4,7 milliárd forintos forgalmi értéknek, és Csonka Krisztián – korábbi LMP-s képviselő, jelenleg bizottsági tag – azt mondja, hogy jelentős részben élnek a vásárlók a részletfizetési lehetőséggel, azaz a teljes összeg majd csak évek múlva érkezik be az önkormányzathoz.
Szerinte ez nem jelentős bevétel, viszont abból, hogy az önkormányzat eladja az ingatlanjait, az következik, „hogy rendes szociálpolitikát sem lehet folytatni.” Viszont a lakáseladások politikailag értelmezhető előnyt is jelenthetnek a Fidesznek – állítja Csonka, aki felidézi egyik választási élményét, amikor az egyik lakóházból – ahol szinte az összes lakást privatizálták – az ott lakók szinte kikergették a kampányoló ellenzéki politikust. (Ilyesmi a budai Várban sem elképzelhetetlen: az I. kerületben a 2019-es önkormányzati választáson az ellenzék – meglepetésre – a tízből nyolc körzetet megnyert, csak a két vári választókerületet hozta el a városrészben amúgy 1998 óta hatalmon lévő Fidesz.)
Más politikai vonatkozása is van a belvárosi lakásértékesítéseknek: a Magyar Nemzet 2017-ben írta azt meg, hogy Rogán Antal titkárának élettársánál (későbbi feleségénél) landolt egy 131 négyzetméteres Mérleg utcai lakás. Az ingatlan árát nem tudta meg a lap, de azt kiderítette, hogy a vásárláshoz az önkormányzat biztosított összesen 27 milliós kölcsönt. Rogán egyébként a férfi apjától, Nagy Andrástól bérli budai luxuslakását, és a válásuk után ő vette meg Rogán Cecíliától azt a balatonlellei nyaralót is, amit a miniszter vitt a házasságba.
II. kerület: legfeljebb 10 százalék lehet a diszkont
A korábban fideszes, 2019 óta baloldali vezetésű II. kerületben nyoma sincs a Belvároséhoz hasonló kedvezményrendszernek. Az önkormányzat arról tájékoztatta a 24.hu-t, hogy náluk csupán egy tízszázalékos kedvezmény érhető el az egyösszegű fizetés esetén (aki részletben fizet, az 5 százalék diszkontot kap), de a vételárat minden esetben az ingatlanforgalmi becslő határozza meg.
Az üres lakásokat a legtöbb esetben nyilvános pályázaton értékesítjük, ahol szintén két értékbecslés készül, és a magasabb összegű alapján döntenek az ingatlan induló áráról. A pályázatokon bárki elindulhat, feltétel szokott lenni a regisztrációs lap leadása és a 10 százalékos bánatpénz megfizetése – írta a kerület a 24.hu-nak.
A kerületi honlapon közzétették az 5 millió forint feletti szerződések részleteit, igaz, ezekből nem derül ki egyértelműen, hogy egy megadott helyrajzi számon értékesített vagyonelem lakáscélú ingatlan vagy sem (például üzlethelyiség), esetleg „csak” telek. Ennek alapján csak igen nagyvonalúan tudtunk becsülni, hogy lakáscélra évente átlag 20 ingatlant adhat el a kerület, 20 és 30 millió forint közti átlagáron.
Erzsébetváros: hamar túladtak az olcsón szerzett lakásokon
Ha a Belvároshoz fogható diszkont nem is, de 50 százalékos kedvezmény korábban általános szabály volt a budapesti kerületekben. Erzsébetvárosban például a 2019-ben leváltott fideszes vezetés idején szintén féláron vehették meg a lakók a bérleményeiket, de esetükben még nagyobb kedvezményeket adott az önkormányzat. Ha valaki egy összegben fizetett, akkor további 40 százalék kedvezményt kapott, vagyis a teljes ár 30 százalékáért vehette meg az ingatlant.
A VII. kerületi önkormányzat tájékoztatása alapján a 2019-ben megválasztott új képviselő-testület szigorított a szabályokon. A lakásrendeletet úgy módosították, hogy az aránytalanul nagy kedvezmények megszűntek, tekintettel arra, hogy jelentős vagyonvesztést okoztak az önkormányzatnak. Ráadásul – mint írták – az ingatlanok jelentős része záros határidőn belül gazdát cserélt. 2017-ben például az eladott önkormányzati ingatlanok 60 százalékát egy éven belül értékesítette tulajdonosa. A lakások 10 százalékán két héten belül, további csaknem 20 százalékán egy hónapon belül túladtak. 2018-ban pedig
Az új önkormányzati vezetés által hozott szabályok szerint a bérlakások vételára az értékbecslés által meghatározott ár
- legalább 95 százaléka, ha a bérlő és jogelődje bérleti jogviszonyának időtartama nem éri el a tíz évet,
- legalább 90 százaléka, ha a bérlő és jogelődje bérleti jogviszonya tíz vagy annál több éve megszakítás nélkül fennáll,
- legalább 85 százaléka, ha a bérlő és jogelődje bérleti jogviszonya húsz vagy annál több éve megszakítás nélkül fennáll.
Egyösszegű fizetés esetén pedig a korábbi 40 helyett 10 százalék kedvezmény adható.
Ferencvárosban egyedileg döntenek minden lakásról
Szintén szigorúbb szabályokat hozott a 2019-ben felállt ellenzéki vezetésű önkormányzat Ferencvárosban. Az új szabályok értelmében a kerületben kizárólag szociális, elsősorban felújításra szoruló ingatlanokat értékesítenek, a költségelvű és piaci alapú lakásokat már nem lehet megvásárolni. A IX. kerületi önkormányzat tájékoztatása szerint a vásárlási szándékot egyedi kérelemmel lehet kezdeményezni, az önkormányzat pedig egyedileg dönt minden lakásról, eladási kötelezettsége nincsen. Az új szabályok értelmében:
- az ingatlanok vételára a becsült forgalmi érték 40 százalékáról 60 százalékra nőtt.
- Ha az ingatlan az elmúlt tíz évben részleges vagy teljes felújításon esett át, akkor korábban 50 százalékos áron lehetett megvásárolni, most 70 százalékon lehet megvenni.
- Azok számára, akik már 1995 óta bérlik a lakásukat, 50 százalékos kedvezményt biztosít az önkormányzat.
- Részletfizetésre továbbra is van lehetőség, ám a kamat a korábbi 3-ról 5 százalékra nőtt.
Az érthető, hogy mind Erzsébetvárosban, mind Ferencvárosban szigorítottak az önkormányzati lakások megvásárlásának szabályain, ugyanis mindkét kerületben a korábbi fideszes vezetés idején gyanús körülmények közt adtak el bérlakásokat. Az erzsébetvárosi ingatlanpanama részleteit a Partizán tárta fel, kiderült például, hogy Schadl György, a Magyar Bírósági Végrehajtói Kar elnöke egyszerre nyolc önkormányzati lakást vásárolt a kerületben.
Ferencvárosban pedig több korábbi fideszes önkormányzati képviselő és családtagja jutott hozzá olcsón önkormányzati lakásokhoz. Erről a Magyar Nemzet számolt be cikksorozatban 2016-ban. Kiderült például hogy Formanek Gyula korábbi fideszes alpolgármester lánya egy 72 négyzetméteres lakást vett meg kedvezményesen a Viola utcában. Az ingatlanért csupán a megállapított forgalmi érték felét kellett kifizetnie, ami 8,7 millió forint volt.
Terézvárosban inkább gyarapítani akarják a lakásállományt
A terézvárosi önkormányzat, amely jelenleg 1029 lakással rendelkezik, a lakásállománya bővítését tűzte ki célul, ezért nem cél a meglévők eladása. Ez nem teljes tilalmat jelent, mert ha például a bérlő bővíteni szeretne, és ingatlana mellett egy másként nem hasznosítható helyiséget akar megvenni, akkor ezt nem akadályozzuk meg – mondott példát Gerencsér Mária, a VI. kerületi önkormányzat sajtófőnöke a mérlegelési lehetőségre.
A vételár alapja a lakás – ingatlanforgalmi szakvélemény figyelembevételével kialakult – helyi forgalmi értéke, ennek a 75 százalékáért veheti meg a bérlő. Ami a fizetést illeti, a vételár 20 százalékát egy összegben, a fennmaradó részt 15 év alatt havi egyenlő részletekben kell megfizetni. Ha a teljes vételárat egy összegben fizetik meg, akkor a vevőt 15 százalék engedmény illeti meg. Ha a teljes vételárhátralékot a szerződésben rögzített határidőn belül fizeti meg, a még fennálló tartozásból 15 százalék engedményt kap.
A rendelet alapján nemcsak a bérlő juthat önkormányzati lakáshoz, az ingatlanban lakó hozzájárulhat, hogy a lakást helyette egyenesági rokona vagy örökbefogadott gyermeke vehesse meg, illetve lemondhat az elővásárlási jogáról a bérlőtárs javára. Ha egy bérlőnek felajánlja az önkormányzat a lakást, de ő nem él az elővásárlási jogával, akkor elméletileg harmadik személynek is el lehet adni. Utóbbi esetben a versenyeztetési eljáráson kialakított helyi forgalmi értéken.
Ami a meglévő lakásállományt illeti, az üres, bérbeadásra váró lakások műszaki állapotuk alapján felújítandók, ilyenből jelenleg 146 van a kerületben. A terézvárosi önkormányzat a múlt évtől kezdődve ezeket a saját költségen újítja fel, levéve ezzel a terhet az önkormányzati lakásokba költözők válláról, így tavaly 15, idén 24 lakás válik lakhatóvá. Ebben az évben a kerület 110 millió forintot különített el felújításra, lakóépület-karbantartásra pedig várhatóan 200 millió forintot költenek.
Józsefvárosban 5 milliárd kéne az üres lakások lakhatóvá tételére
A VIII. kerületben hasonló a szabályozás, de itt a rendelet kicsit magasabb árat szab meg, mint Terézvárosban: a térítés nélkül az önkormányzat tulajdonába került lakások kedvezményes vételárát a forgalmi érték 85 százalékában határozza meg. Ez leegyszerűsítve az olyan régi „tanácsi” lakást jelenti, amelyben a bérlő vagy jogutódja még mindig benne él.
A lakáspályázat révén vagy közszolgálati lakásként bérelt lakásokat a jelenlegi rendelet szerint nem veheti meg a bérlő. Korábban erre volt lehetőség, és a lakások nagy része esetében a vételárat is alacsonyabbra tartották, de a 2019-ben érkező ellenzéki vezetés módosította a rendeletet.
A 85 százalékos vételárból további kedvezményt kaphat a bérlő:
- ha a vételárat egy összegben fizeti meg, a vételár összegéből további 15 százalék kedvezmény illeti meg,
- ha részletfizetést kér, akkor a futamidő 15 év lehet, a kamat jegybanki alapkamattal egyezik meg. Az első vételárrészlet mértéke a lakás vételárának 15 százaléka.
- A vételárból 5 százalék kedvezmény illeti meg a lakásban minimum két éve lakó személyt, amennyiben nyugdíjas, vagy legalább 3 kiskorú gyermekről vagy munkaképtelen, illetve fogyatékkal élő eltartásáról gondoskodik saját háztartásában.
Nincs kedvezmény az üres, elidegenítés érdekében zárolt önkormányzati lakások és nem lakás céljára szolgáló helyiségek esetében, ezeket nyilvánosan meghirdetik, és elektronikus árverés útján értékesítik. A kikiáltási árat ingatlanforgalmi értékbecsléssel állapítják meg, és az viheti az ingatlant, aki a kikiáltási áron felül a legmagasabb árat ajánlja.
A józsefvárosi önkormányzat 2021 elején 4238 lakással rendelkezett, ezek közül 313 félkomfortos, 1239 komfort nélküli és szükséglakás, többségében erősen felújítandó ingatlan. Mint megtudtuk, 854 üres önkormányzati lakásról van szó, és ezek szinte kivétel nélkül nagyon leromlott állapotúak, lakhatóvá tételük becsült felújítási igénye meghaladja az 5 milliárd forintot.
Az idén bérlakás-felújításra 100 millió forintot állítottak be a kerület költségvetésében, zárolt előirányzatként további 100 milliót, az utóbbi felhasználása a bevételek függvénye. Karbantartásra 420 millió forintot szánnak, ez tartalmazza a helyiségekkel, épületekkel, telkekkel kapcsolatos költségeket is, bérlakásokra a keretnek mintegy 50 százaléka jut.
