Nyilvánosságra került, hogy Demszky Gábor, Budapest főpolgármestere ötmillió forintért vásárolt egy felújítás alatt álló, 130 négyzetméteres abbáziai (kusari) nyaralórészt. A kikapcsolódás mellett befektetésnek is kiváló ingatlan felújítása közel 12 millió forintjába kerül majd a főváros első emberének, de amikorra elkészül, várhatóan a befektetett tőke kétszeresét éri majd az ingatlan. A devizapiac teljes liberalizálása óta a fenti példa nem egyedi,
bár azért változatlanul kevesek kiváltsága a külföldi nyaraló, főképpen a távolabbi országokban.
Nincsenek adatok arról, hányan vásároltak külföldi ingatlant nyaralási célból, de a megkérdezett szakmabeliek egyike sem tette ezer főnél sokkal többre a külföldön szerencsét próbáló honfitársaink számát. Endrédy Károly, az Endrédy DSI Kft. ügyvezetője szerint még a magyar viszonylatban igen olcsó törökországi nyaralókat is inkább csak azok keresik, akiknek van olyan pénzük, amelyet „kár kidobni az ablakon”. Vagyis általában csak akkor jut eszébe bárkinek is külföldi nyaralót venni, ha idehaza neki és gyermekeinek is megvan a saját lakása, s esetleg nyaralója is van már, de azt szeretné lecserélni vagy egy külföldivel kiegészíteni – írja a csütörtökön megjelenő Figyelő.
|
Az első számú célpont az ismertsége és közelsége miatt nyilvánvalóan Horvátország lehet. Meglepő azonban, hogy egyelőre hullámzó az érdeklődés az adriai ingatlanok iránt. Ennek talán legfőképpen az az oka, hogy a szomszédos ország tengerpartján a banki hitellehetőségek erősen behatároltak. Az ottani szabályok szerint külföldi állampolgár nem kaphat hitelt. „Magyarok így vagy a saját pénzükből, vagy pedig magyar ingatlanuk elzálogosításával felvehető, szabad felhasználású, jellemzően deviza alapú hitelből vásárolhatnak horvát ingatlant” – mondja Radó András, az Otthon Centrum csoporthoz tartozó, Otthon Centrum Holiday (OCH) Kft. operatív igazgatója.
Az ismert ingatlanvállalkozás néhány hete nyitott külföldi ingatlanokkal foglalkozó irodát, az ezt működtető új leánycég, az OCH vezetője szerint a többi külföldi ingatlantól külön kell kezelni a horvátországi lehetőségeket, ahol az utóbbi években – a látványosan erősödő nyaraló turizmussal együtt – „felpörögtek” az ingatlanfejlesztések is. A magyarok által legkedveltebb helynek Isztria, Rijeka és Észak-Dalmácia – Zadar környéke – számít, hiszen ez esik a legközelebb. E mellett Radó András szerint Split szomszédsága, valamit az ismertebb szigetek (Brac, Rab, Krk, Vir) is nagyon népszerű célpontjai a saját nyaralót vagy apartmant kereső magyaroknak.
Beszeda Tamás, a horvát ingatlanok eladására és kiadására specializálódott Adria-Contact Kht. tulajdonosa szerint viszont az idén kisebb az érdeklődés, mint az elmúlt egy-két évben volt. „A horvát ingatlanok értékesítésével komolyabban foglalkozó négy-öt iroda sem adhatott el pár száznál több horvát nyaralót” – véli a szakember. Tapasztalatai szerint egyébként az északi Isztriánál népszerűbb Trogir és környéke, ahová a most megépült, de később egészen Dubrovnikig érő autópálya vonzza az ingatlant építtető cégeket és a vásárlókat egyaránt.
A többlakásos épületekben lévő, új építésű, jó minőségű apartmanlakások négyzetméterára az idén emelkedett, már 1000 eurótól (250 ezer forinttól) indul, de tengerparttól pár száz méternél nem messzebb lévő, tengerre néző vagy úszómedencével is felszerelt ingatlanok inkább 1300-1500 eurónál (325-375 ezer forintnál) kezdődnek. Ez persze az árakra igen érzékeny magyarországi vevőknek nem jó hír, különösen annak fényében, hogy egy-két évvel ezelőtt még 700 eurós árszinten is elfogadható, új építésű ingatlanokat kínáltak.
A külföldi ingatlanok talán legnagyobb hazai forgalmazójának számító Mitropa U.S. Kft. ügyvezető igazgatójának azonban kellemetlen tapasztalatai vannak a horvátországi ingatlanvásárlással kapcsolatban. „Magam is nagy üzletet láttam egy-két éve ebben a piacban, de sajnos sok negatív tapasztalatot szereztem” – vallja meg Czibere Ilona. A sokszor rendezetlen tulajdoni viszonyok miatt az új fejlesztésekkel is akadhat probléma. Emellett a zágrábi külügy- és igazságügyi minisztériumok engedélye is szükséges a külföldiek ingatlanvásárlásához, s ezek csak akkor szerezhetők be könnyedén, ha minden rendben van az ingatlannal, ami azonban nem mondható általánosnak.
A kiadásból is kevés bevétel származik, mert a szezon nem túl hosszú a napi ár pedig harmada a spanyolnak. De van más is. „Megdöbbenve tapasztaltam, hogy a jó minőségű, színvonalas ingatlanokat sem csatornázzák. Mindezek miatt befektetésre ma nem javaslom Horvátországot, s a saját célú vásárlásba is csak a helyi viszonyokat jól ismerő szakemberekkel érdemes belefogni” – tanácsolja Czibere Ilona. Radó András másként látja, szerinte csak az engedély nélkül épült házaknál fordulnak elő gondok, amelyek – szakértői segítséggel – minden esetben elkerülhetők.
Spanyol tűz
„Spanyolország varázsát az elmúlt években a befektetők körében, a napfény mellett, az árak látványos emelkedése biztosította, ám az ütem innentől már erőteljesen lassulhat” – véli Endrédy Károly. Éppen ezért szerinte ma már a spanyol ingatlanok vásárlása befektetési céllal nem a legjobb döntés, az áremelkedésre spekulálóknak inkább a rendkívül olcsó török riviéra ajánlható. A diákéveit Spanyolországban töltő, a helyi viszonyokat jól ismerő Radó András ellenben úgy véli, közel sem biztos, hogy a végéhez közeledik a spanyolországi ingatlan-boom, hiszen 1996 óta évente folyamatosan 17-20 százalékkal, stabilan emelkednek az ottani árak.
A nagyon igényes vásárlók számára továbbra is jó választás a hosszú spanyol partszakasz, ahol a színvonal nyugat-európai, de a megélhetés ma sem sokkal drágább a hazainál. Nem így az északi vevők által a magasba hajtott ingatlanárak. A négyzetméterárak 1500-1700 eurótól (350-450 ezer forinttól) kezdődnek, de nem ritka a 2500 eurós ingatlanár sem, így egy jobb másfél-két szobás apartman is 20-25 millió forintot kóstál. A különleges, például vízparti villák tarifája pedig még ennél is magasabb lehet.
A nagyításhoz kattintson az ábrára!
Horvátországgal ellentétben azonban Spanyolországban nagyon könnyű hitelhez jutni, méghozzá remek feltételekkel. Mint Czibere Ilona elmondta, az ottani jelzáloghitel szinte automatikusan megkapható, mert kizárólag az ingatlan értékét veszik alapul, a jövedelmi viszonyokat nem, vagy kevésbé rigorózusan vizsgálják. Az ingatlan értékének akár 50-70 százalékát is elérheti a hitel nagysága, így 8-10 milliós önerővel már bele lehet vágni az ottani ingatlanvásárlásba.
Pénzkeresésre Florida ajánlott
Annak azonban, aki csak pénzt akar keresni, egyértelműen Florida a favorit. Aki például három évvel ezelőtt, speciális konstrukcióban fektetett be egy Floridában, jó helyen épülő 100 ezer dolláros ingatlanba, az mára általában megduplázta pénzét. „Akad olyan szerencsés is, akinek ma már a háromszorosát éri az ingatlana” – állítja Czibere Ilona. (Igaz, a dollár ez idő alatt bekövetkezett gyengülése miatt forintban kifejezve szerényebb a hozam.) A teljesen megújult, újjáépült Miami környékén 1996 óta évente 30-60 százalékkal nőtt a tengerparti, keresettebb ingatlanok ára. Jelenleg ezért a jó adottságú, tengerre néző lakások négyzetméterára ma egymillió forint körül van Floridában.
A befektetők számára az amerikai beruházók és bankok nagyon széles körű és különlegesen jól hangzó lehetőségeket kínálnak. A legnépszerűbb a még fel nem épült ingatlanokba beszállni. Ilyen esetben ugyanis a kész lakás piaci ára alatt 20-30 százalékkal kínálják az ingatlanokat a fejlesztők. Ezzel a vevő is jól jár, különösen azért, mert Amerikában az ingatlan értékének a 80 százalékát is elérheti a jelzáloghitel nagysága, méghozzá Cizbere Ilona szerint 1-5 százalékos kamatszint és hosszú, 15-25 éves futamidő mellett.
Ezzel a befektetett 20 százalék körüli önrészre vetítve, amennyiben tovább nőnek az ingatlanárak, igen magas hozamot lehet elérni. „Igaz, ehhez a befektetéshez nagy bátorság, némi piaci ismeret és szerencse is kell” – ismeri el a Mitropa U. S. vezetője, de kiemeli: az ingatlan olyan befektetés, amelyen az elmúlt évek során még a rosszabbul járók is némi nyereséggel együtt jutottak hozzá befektetett pénzükhöz – szemben például a részvénypiacokkal.
Endrédy Károly azonban figyelmeztet: számtalan olyan kókler vállalkozó is szerepel ezen a piacon, akik aligha teljesíthető befektetési konstrukciókkal csábítják ügyfeleiket. Előfordult korábban, hogy 80-90 százalékos bérbeadási rátát ígértek, s ez alapján néhány éves megtérüléssel vonzották a befektetőket. Véleménye szerint arról lehet megismerni egy komoly céget, hogy nem ígér ügyfeleinek feltűnően magas kiadási arányt. A kiadás révén, reális esetben, évente az ingatlan értékének 6-8 százalékát kitevő nettó bevételhez juthatunk – mondja a szakértő.
A cikk teljes terjedelmében a Figyelő július 29-én megjelenő 31. számában olvasható.
