Az idei év slágere az euróhitel lesz a lakáspiacon – vélik a FigyelőNet által megkérdezett banki szakemberek. Ha hosszabb ideig a mostani szinten maradnak a támogatott lakáshitel-kamatok, akkor mindenképpen előnyösebb lesz euróban eladósodni – pontosítja Magapatona Péter, a Budapest Bank termékmenedzsere.
Alapvetően három megoldás közül választhat a lakásvásárló: igénybe veheti az állami támogatású konstrukciókat, kérhet piaci kamatozású forinthitelt, vagy szintén piaci kamatozású eurókölcsönt. Az utóbbi kamatterhe jelenleg olyan vonzó, hogy nem csak a piaci kamatozású bankhitelekre, de a támogatott formákra nézve is konkurenciát jelent, a januárban jelentősen visszaesett forgalmat látva pedig gyümölcsöző perspektívát a bankoknak.
Tavaszi meglepetések
Lázas termékfejlesztés folyik több banknál is, hogy még az év első felében új lakáshitelekkel rukkolhassanak elő. A FigyelőNet információi szerint a Kereskedelmi és Hitelbank még február utolsó hetében bejelenti új euró-alapú lakáshitelének bevezetését, és hasonló újítás várható a Budapest Banknál is, ahol még az év első felében piacra dobják az új terméket. Ezzel ötre bővülne a devizás lakáshiteleket kínáló bankok száma, jelenleg ugyanis csak az Inter-Európa, a Magyar Külkereskeldelmi Bank és az Erste Bank nyújt euróhitelt.
A leggyakoribb képlet persze még ma is az, hogy a hiteligénylő első körben támogatott forinthitelt kér. Ennek hátterében bizonyos automatizmusok is állnak – vélik a szakemberek –, az elmúlt években ugyanis alaposan berögződött, hogy ennél jobb megoldás nincs is. A kamatplafon decemberi „mozgósítása” és az elmúlt évben elszállt jegybanki alapkamat miatt azonban jelentősen megdrágultak a támogatott hitelek (is). Új lakások esetén 8, használtnál 10 százalék körül szóródnak az éves kamatok (kezelési költséggel együtt), természetesen azzal az ígérettel, hogy az alapkamat csökkenésével ezek a terhek is alább szállnak.
A szabályok szigorítása miatt viszont sokan ki is estek a pikszisből. Azok, akik legfeljebb használt lakást tudnak maguknak venni, különösen nehéz helyzetbe kerültek, hiszen a korábbi 15 millió forint helyett már csak 5 millió forint erejéig jár állami támogatás. Ha az önrészként megkövetelt durván másik 5 milliót is hozzátesszük, akkor sem könnyű ennyi pénzért lakást találni, ez esetben muszáj más források után nézni.
Mennyi hitelt kaphatunk?
A bankok által nyújtott hitelösszeg felső határa általában attól függ, hogy a fedezetként felajánlott ingatlant milyen értékben számítja be biztosítékként a bank. Az ingatlan hitelbiztosítéki értéke – amelyet ingatlanszakértő állapít meg – az ingatlan forgalmi értékénél alacsonyabb összeg, a gyakorlati tapasztalatok alapján a forgalmi érték 70 – 90 százaléka között mozog. Ennek megfelelően a ténylegesen igényelhető hitelösszeg az ingatlan forgalmi értékének legfeljebb 50 – 70 százalékáig terjedhet.
Piaci kondíciójú forinthitelt valamennyi kereskedelmi bank kínál, igaz, meg is kérik az árát. A február közepi körkép alapján látszik: évi 14-18 százalék között mozognak a kamatok, amire 1-3 százaléknyi kezelési költség is rámegy, nem beszélve a különböző címeken szintén felszámított hitelbírálati, folyósítási vagy egyéb költségekről. Cserébe viszont akár 60 millió forintot is felvehetünk, feltéve, hogy van egy ennél még értékesebb ingatlanunk, amit fedezetként fel tudunk ajánlani. Némely bank több hitelt ad, ha az ingatlanfedezet mellett kellően szép havi jövedelmet is igazolni tud az ügyfél, ám ingatlanfedezetre ez esetben is szükség van.
Mindenesetre érdemes körülnézni, mert az a pár százalékos kamatkülönbözet havi több tízezer forintos differenciát jelent a törlesztőrészletekben. Nem mindegy, hogy egy 5 millió forintos hitelért tíz éven keresztül havonta 80 vagy 100 ezer forintot kell-e visszafizetnünk vagy 10 millióért cserébe havi 155 vagy 200 ezret.
… vagy euróban
Egyértelműen jobban járunk viszont, ha a jelenlegi kamatkörnyezetben inkább euróban igényelünk hitelt. A mondás, miszerint forintban befektetni és devizában eladósodni, már jó ideje tartja magát, és ez a lakáshiteleknél is alkalmazható (ahogyan az autópiacon is lelkesen élnek a lehetőséggel az autóvásárlók). Jelenleg ugyan még csupán három bank kínál euró alapú lakáshitelt, de nem kell nagy jóstehetség ahhoz, hogy a választék drasztikus bővülését vetítsük elő ebben az évben. 
A kondíciók között ez esetben is vannak különbségek, de jellemzően 5-6 százalékos évi kamatra számíthatunk. Ez pedig jelentős különbség, ha megnézünk egy konkrét példát. Vegyünk egy tízéves futamidejű szerződést például az Inter-Európa Banktól, előbb forintban majd euróban. Ha egy 5 millió forintos forinthitelről van szó, akkor havonta durván 96 ezer forintot kell törlesztenünk, míg ha ugyanezt euróban igényeljük, akkor 30 ezerrel kevesebbet, csupán 65 ezer forintot kell visszafizetnünk. Egy 10 milliós hitelnél hasonló differencia adódik: forinthitelnél 190 ezer, euróhitelnél 130 ezer a törlesztőrészlet.
A többi „eurós” banknál is hasonló nagyságrendi különbségek adódnak (lásd a táblát). Az MKB gyakorlata kissé eltér a konkurensekétől, itt ugyanis a lineáris tőketörlesztés eredményeként az induló törlesztőrészletek lényegesen magasabbak, majd a futamidő során szépen lecsökkennek, az összehasonlítást tehát ennek tudatában kell megtenni.
|
Havi törlesztőrészletek (10 éves futamidő esetén) | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
|
|
5 M |
10 M |
5 M |
10 M |
Futam-idő | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
|
|
forinthitel esetén |
forintnak megfelelő devizahitel esetén |
Megjegyzés | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
|
|
|
|
forintban*** |
euróban |
forintban*** |
euróban |
| ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
|
IEB |
95 800 |
191 500 |
64 608 |
247 |
128 125 |
490 |
3 és 6 hónapos kamatperiódusnál egyaránt | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
|
Erste |
91 643 |
183 287 |
65 392 |
250 |
130 216 |
498 |
jövedelem alapú elbírálásnál | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
|
68 008 |
260 |
135 185 |
517 |
fedezet alapú elbírálásnál | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
|
MKB* |
99 112 |
198 225 |
74 260 |
284 |
148 520 |
568 |
3 hónapos kamatperiódus | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
|
97 474 |
194 949 |
75 981 |
290 |
151 963 |
581 |
1 éves kamatperiódus | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
|
– |
– |
78 994 |
302 |
157 988 |
604 |
5éves kamatperiódus | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
|
* az euróhitelek törlesztése nem egyenletes, a futamidő során folyamatosan csökken, a fenti összegek az első törlesztőrészletek ** az utolsó havi törlesztőrészlet 5 M forintnál 161 euró, 10 M forintnál 322 euró *** 261,5 HUF/EUR árfolyamon számolva | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
Kockázatok és mellékhatások
Mint minden devizaügyletnél, az eurós lakáshitelek esetében sem szabad megfeledkeznünk az árfolyamkockázatról, amit minden bank teljes mértékben az ügyfelekre hárít. A forint euróval szembeni mozgása azonnal (durván egy hónapos csúszással) hat a hitel törlesztőrészletére. Elemző legyen a talpán, aki a tavalyi év után magabiztos jóslatokba merne bocsátkozni a közeljövő árfolyamtendenciáit illetően, de jó, ha eszünkbe véssük, hogy a forint gyengülése drágítja, erősödése pedig olcsóbbá teszi az euróhiteleket.
Persze a gyengülés/erősödés mértéke sem mindegy, ahogyan a hitelek árazásához használt Bubor és Euribor alakulása is meghatározó. Mindenesetre, ha az autópiacon tapasztaltakat megnézzük, a devizaadósok döntő többsége a forint tavalyi többszöri gyengülése ellenére is jól járt az alacsonyabb devizakamatok miatt. Aki tehát abban hisz, hogy az eurózóna alapkamata (jelenleg 2 százalék) és a hazai alapkamat (jelenleg 12,5 százalék) közötti különbség még hosszú ideig jelentős marad, illetve, hogy nem várható a forint hirtelen leértékelődése, az bátran igényeljen eurós lakáshitelt. A támogatott hitel mellé, de akár helyette is.
