Beruházói és forgalmazói tapasztalatok és a hivatalos statisztikák bizonyítják: mélyül a szakadék Budapest és a vidék között az új lakások piacán. Nem elsősorban az árkülönbségekre kell gondolni (az olló inkább mintha még záródott volna is az utóbbi években), hanem az új építkezések számára. A Központi Statisztikai Hivatal (KSH) március elején közzétett tavalyi adatai magukért beszélnek: országos szinten úgy csökkent közel háromezerrel (44 ezerről 41 ezerre) a használatba adott új lakások száma, hogy ezalatt Budapesten több mint kétezerrel megugrott.
Tehát miközben a fővárosban a 2004-es tízezer helyett tavaly már több mint 12 300 új lakást vehettek birtokba új tulajdonosaik, vidéken ötezerrel kevesebb új lakóingatlanra tudták kiadni a használatbavételi engedélyt. Az építési engedélyek tendenciájában ugyanez tükröződik, csak még szélesebbre nyílt a főváros-vidék olló: Budapesten ezerrel több, az ország összes többi részében együttvéve hatezerrel kevesebb új építést engedélyeztettek tavaly, mint 2004-ben.
E tekintetben regionális eltérések is alig érzékelhetők: a teljes Dunántúlon és Észak-Alföldön szinte kivétel nélkül minden megyében kevesebb új lakás épült. Egyedül Észak-Magyarországon (Borsod-Abaúj-Zemplén és Heves megyében), valamint a Dél-Alföldön (Bács-Kiskun és Csongrád megyében) adtak át összesen néhány száz lakással többet, mint egy évvel korábban.
Ritka példa. Budapesten több, vidéken kevesebb az új lakás.
ARÁNYAIBAN KEVESEBB. Az új beruházások harminc százaléka tehát Budapesten valósult meg, ami a Figyelő Trend által megkérdezett szakemberek szerint tulajdonképpen logikus. „Ha figyelembe vesszük, hogy hozzávetőlegesen minden ötödik ember él Budapesten, és velük együtt a magyar népesség közel egyharmada kapcsolódik a munkája révén a fővároshoz, akkor érthető, hogy az új lakások 30 százaléka Budapesten épül” – fogalmazott a fővárosra specializálódott Autoker Holding értékesítési igazgatója.
Azt azonban már nehezebben lehet megindokolni, hogy ha Pest megyét is hozzászámoljuk a fővárosi adatokhoz, akkor azt látjuk, hogy a teljes új lakásállomány csaknem fele (2005-ben mintegy 20 ezer lakás) itt épül meg. Az arányeltolódásnak más okai is vannak, mondják a piaci szakemberek. „Az alacsony kereslet mellett a nagyon magas telekárak felelősek azért, hogy arányaiban jóval kevesebb lakás épül vidéken, mint a fővárosban” – összegezte tapasztalatait Illy Gusztáv, az Angyalföldi Lakásépítő Rt. értékesítési vezetője.
Regionális különbségek persze adódnak országon belül, tette hozzá, különösen kelet-nyugat irányban. A legtöbb vidéki településen szinte lehetetlen olyan áron túladni a lakásokon, hogy az összeg alapját képezze egy új lakás megvásárlásának, amely ráadásul alig kerül kevesebbe, mintha a fővárosban lenne.
A használt és az új ingatlanok közti jelentős árkülönbség oka elsősorban a magas telekár. Innentől kezdve érthető, hogy a nyilvánvaló minőségi különbséghez képest is irreálisan drága régi lakásból újba költözni. Azt mondja a szakember, sokan inkább házat vesznek vagy építtetnek maguknak azért az összegért, amennyiért új lakásba mehetnének.
ÉLÉNKÜLÉS KELL. Rövid távon változhat a helyzet már akkor is, ha „csillapodnak” a vidéki telekárak, és közelít egymáshoz az új és a régi lakások árszínvonala. Hosszabb távon azonban a kereslet felélénkülésére is szükség lesz ahhoz, hogy nagyobb volumenben új lakóingatlanok épüljenek vidéken. „Egyelőre viszont a fővárosi lakásaink 40 százalékát vidékieknek adjuk el, akik Budapestre költöznek” – szögezi le Illy Gusztáv.
A vidéki lakáspiac fellendüléséhez elengedhetetlen lenne a fővárosba és a középső régióba irányuló vándorlás mérséklése. Infrastrukturális fejlesztésekre és munkahelyekre van szükség ahhoz, hogy a vidéki fiatalok ne akarjanak Budapestre költözni, hajlandóak legyenek ugyanannyit fizetni egy ingatlanért egy vidéki városban, mint mondjuk Budapest belvárosában, mert ott is megvan minden, ami a fővárosban, s még a családjuktól sem kell elszakadniuk.
Önmagukban persze megannyi infrastrukturális fejlesztés is kevés a vidéki ingatlanpiac felpezsdítéséhez, teszi hozzá Joó Domonkos, a DTZ Hungary szakembere. Némi mozgolódás persze érezhető az újabban átadott autópálya-szakaszok mentén, különösen az M3-as sztráda által bekapcsolt Miskolc vonzáskörzetében, de az ország egyelőre annyira vízfejű, hogy még a nagyobb ipari beruházások, logisztikai fejlesztések zöme is Budapestre és az agglomerációs körzetre koncentrálódik.
Egyedi igények szerint persze országszerte is épülnek raktárak, logisztikai bázisok, de kifejezetten spekulatív célú fejlesztésekre ebben a szegmensben sem igen látni példát Budapesttől távolabb. Joó Domonkos pillanatnyilag egyetlen ilyen ipariingatlan-beruházásról tud, Hegyeshalomnál, amely a hármas határ előnyeit (a pozsonyi autógyárak és az osztrák cégek közelségét, illetve a magyar sztrádát) igyekszik kihasználni.
AHOL NEM GOND. Egyébként a nyugat-, északnyugat-magyarországi térség képes leginkább elcsábítani Budapestről a lakóingatlanok beruházásával foglalkozó cégeket, jóllehet összvolumenében elenyésző a fővárostól távolabb eső lakóprojektek száma. A vidékre merészkedő fejlesztők egyik kedvenc célpontja Győr, ahol párhuzamosan több olyan építkezés is zajlik, melyek során legalább 50 lakásos társasházak, lakóparkok jönnek létre. Ezek közül az Engel Group Városrét elnevezésű projektje a legnagyobb volumenű a maga 79 lakásával (továbbá sportlétesítményeivel, parkjával és óvodájával).
Erdős Ildikó marketingigazgató azt mondja, egyáltalán nem nehéz vevőt találni. „Győr kilóg a vidéki városok sorából” – fogalmaz. A Budapest után második legnagyobb vásárlóerővel rendelkező városban nem csoda, hogy például ennél a konkrét fejlesztésnél az értékesítés első hónapjában eladták a lakások kétharmadát. Az itteni árak egyébként átlagosan 280 ezer forint körül alakulnak négyzetméterenként. Ez gyakorlatilag megegyezik egy külsőbb kerületi pesti lakópark árszínvonalával.
Aradi Ferenc más példákat is sorol, Győrön kívül Székesfehérvárt, Sopront, Pécset és Miskolcot említi példaként. Ezekben a városokban nagyobb számban találni példát készülő vagy akár befejezett lakóprojektekre.
A szakember egyébként elsősorban az önkormányzatok aktívabb közreműködésében látja a vidéki lakóingatlan-fejlesztések kulcsát. Egy-egy új épület vagy épületegyüttes esetében ugyanis nem csupán megkerülhetetlen az együttműködés a helyi vezetőkkel, ennél sokkal több múlik az önkormányzatokon. Az adott rész lakóövezetté nyilvánításával, a felhúzható épületekre vonatkozó szabályozás megalkotásával, a bővülő városrész infrastruktúrájának megtervezésével és kialakításával az új lakások, lakók integrálására vonatkozó erőfeszítéseikkel maguk is sokat lendíthetnek a folyamaton.
„Ha találnánk olyan telket, ahol egy projekt keretein belül 200-300 lakást lehetne kivitelezni és értékesíteni, és a teljes beruházás a tervek elkészítésétől a lakások átadásáig legfeljebb három év alatt lezajlik, akkor mi is belevágnánk” – foglalta össze Aradi Ferenc, milyen körülmények esetén szánnák rá magukat egy vidéki fejlesztésre.
Ugyanakkor nincs miért aggódni szerinte: ahogy a bevásárlóközpontok, majd az irodaházak is előbb a fővárosban terjedtek el, és vidéken csak ezt követően, úgy a lakásberuházások legújabb hulláma is átlép majd az ország kapujának számító fővároson, és eljut minden régióba. Hamarosan elfogy ugyanis a beépíthető telek a fővárosban, illetve környékén. Akkor aztán lendületet vesznek a vidéki fejlesztések is, jósolja a szakember.
