Miért jó vagy nem jó, ha ingatlanirodával szerződünk?
Ha körültekintően kötünk szerződést, akkor az csak a hasznunkra lehet. Ha viszont nem figyelünk, akkor komoly anyagi kár is érhet bennünket, ezért figyelmesen olvassa a következőket!
Miért jó?
Sokan vélik úgy, hogy az ingatlanos csak egy olyan dolgot csinál, amit maga a tulajdonos is megtehet. Ez nem így van. Egy jó ingatlanügynök vagy iroda a kulcs lehet az eladáshoz. Az előző cikkünkben írtunk arról, hogy milyen nehéz és drága magánszemélyként meghirdetni egy-egy ingatlant. Az ingatlanos, ha jól végzi munkáját, sokkal több emberhez tudja eljuttatni az ingatlanunk hirdetését, mint mi, a tulajdonosok. Ráadásul egy-egy ingatlanirodában több száz ingatlant is árulnak, és ha egy, a miénkhez hasonló ingatlanra jön érdeklődőjük, akkor nagy eséllyel megemlítik neki a miénket is. Így tehát az esélyünk az eladásra megtöbbszöröződik. Az ingatlanirodák sok olyan személyt is nyilvántartanak, akik épp keresnek valamilyen ingatlant. Ha a miénk megfelel az ilyen keresőknek, akkor nyert ügyünk van.
Miért nem jó?
Ha körültekintően kötjük a szerződéseket, akkor tulajdonképpen nincs veszteni valónk. Nagyon figyeljünk a rejtett költségekre, kötelezettségekre, melyek sokszor el vannak rejtve a szerződésekbe. Ha az ilyen szerződéseket nem írjuk alá, akkor baj nem lehet.
Szerződések fajtái
Az ingatlanosokkal köthető szerződéseknek alapvetően három plusz egy fő kategóriája van. Ezeket az különbözteti meg, hogy ki árulhatja és ki adhatja el az ingatlanunkat. Nézzük:
1. Kizárólagos szerződés
Ebben az esetben azt vállaljuk, hogy maximálisan bízunk az adott irodában, és csak ők árulhatják és adhatják el az ingatlanunkat. Ez a fajta szerződés kizárja azt, hogy a tulajdonos vagy más iroda is hirdesse az ingatlant. Így hát azt is, hogy más adja el. Ha mégis máshonnan érkezne a vevő, nekünk akkor is ki kell fizetni a szerződésben foglalt összeget annak az irodának, akivel a kizárólagos szerződést kötöttük. Magyarul: ha a szomszédba érkező vendégnek megtetszik a lakásunk/házunk, és átkopog, hogy megvenné, mi meg eladjuk, akkor is fizetnünk kell majd az irodának…
Mikor kössünk ilyet?
Ha nem akarunk, vagy nem tudunk foglalkozni ingatlanunk eladásával. Pl. ha messzire költözünk az adott ingatlantól. Ilyenkor nem ritka az sem, hogy a tulajdonos odaadja az ingatlan kulcsát az ingatlanosnak.
Mire figyeljünk?
Azért kockázatos az ilyen szerződés, mert az ingatlaniroda nyugodt lehet afelől, hogy csak ő adhatja el az ingatlant, és ez az érzés talán mérsékli azt a munkakedvet, ami a mi ingatlanunknál felmerül. Tehát nem hirdeti olyan intenzitással, mint egy versenyhelyzetben lévő (tehát más irodák által is hirdetett) másik ingatlant. Ezért nézzük meg azt, hogy mivel jár a szerződés felmondása. Ha kötbért, bánatpénzt, költségtérítést kér az iroda abban az esetben, ha a tulajdonos felmondja a szerződést, akkor ne írjuk alá. Ha már él a szerződés velük, akkor ellenőrizzük a munkájukat! Nézzünk rá a nagyobb ingatlanos weboldalakra, hogy megtaláljuk-e a mi házunkat, lakásunkat! Ha mi nem találjuk, akkor valószínűleg az érdeklődők sem… Ebben az esetben jogosan mondjuk fel a szerződést.
Sokan viszont azért szeretnék felmondani a szerződést, hogy az ingatlanos kikerülésével adják el az ingatlant. Tehát az ingatlanos kivitt egy érdeklődőt, majd az ingatlanos tudta nélkül az eladó és az érdeklődő megállapodik. A tulajdonos felmondja a szerződést, majd ezután megkötik az adásvételit a vevővel. Ez nem csak etikátlan, de jogilag is aggályos, ezért mindenképpen kerüljük. Ha az ingatlanos odahozta a vevőt, akkor igenis jár neki a jutalék. Ráadásul erre a szerződésekben van olyan kitétel is, hogy ha a szerződés felmondása után olyan érdeklődő veszi meg az ingatlant, akit az ingatlanos vitt oda, neki akkor is jár a jutalék. És ez jogos is.
2. Félkizárólagos szerződés
Abban tér el a kizárólagostól, hogy itt már a tulajdonos is árulhatja és eladhatja az ingatlant. Más ingatlaniroda azonban nem! Jó esetben, ha a tulajdonos adja el, akkor az ingatlanirodának nem jár jutalék. Ha másik iroda (nem az, akivel szerződtünk) hozná a vevőt, akkor a jutalékot az eredetileg szerződött irodának is ki kell fizetnünk. Itt is figyeljünk arra, hogy ha mi adjuk el az ingatlant, akkor kell-e fizetni az irodának! Ha igen, akkor nem javasoljuk az ilyen szerződés aláírását. Persze valahol jogos az az érv, hogy ha az iroda dolgozott az ingatlanunk hirdetésével, akkor jár neki valamennyi bánatpénz. De legyen ügyesebb, mint a tulajdonos, hiszen ezért ez a szakmája!
3. Nem kizárólagos (szabad) szerződés
A tulajdonosok túlnyomó többsége ilyet köt. A mai piaci helyzetben ez a legéletszerűbb, tehát mi is ezt javasoljuk. Ilyen szerződést akárhány irodával is köthetünk. Normál esetben csak és kizárólag annak az irodának kell majd jutalékot fizetnünk, amelyik eladta az ingatlanunkat. Ha a tulajdonos adja el, akkor nincs fizetési kötelezettsége egy iroda felé sem. Ezzel a szerződéssel azt az lehetőséget sem zárjuk ki, hogy ha egy eddig velünk nem szerződött iroda jelentkezne, hogy van egy érdeklődője, akkor vele is le tudunk szerződni.
Plusz egy: Eseti szerződés
Ez egy egyszeri alkalomra szóló szerződés. Ilyet akkor szoktak kötni, ha a tulajdonos nem akarja elkötelezni magát, de az irodának van egy érdeklődője, akinek megfelelő lehet az adott ingatlan. Ilyenkor erre az egy érdeklődőre köt szerződést a tulajdonos és az iroda. Ha megveszi, akkor jár az irodának a jutalék, ha nem, akkor nincs vele költsége a tulajdonosnak. Hátránya ennek a szerződésnek, hogy az iroda számára nem teszi lehetővé, hogy dolgozzon az ingatlannal, azaz meghirdesse azt.
Szerződésekbe rejtett trükkök
1. Szerződésbontási díj
Mint már fent említettem, lehet a jogosságát vitatni. Mindenkinek el kell dönteni, hogy neki belefér-e, vagy sem. Sajnos találkoztunk már olyan irodával, aki csak azért kötött szerződéseket, hogy az azok felmondása után kapott pénzekből éljenek. Az ingatlanok meg csak alibiből voltak meghirdetve.
2. Jutalék, mindenképp
Az ingatlanpiacon annak az irodának jár jutalék, aki eladja az ingatlanunk. Ha egy iroda akkor is kér jutalékot (illetve pénzt), ha nem ő adta el, akkor az erősen megkérdőjelezhető.
Összefoglalva: az az egészséges, ha Önnek, a tulajdonosnak csak akkor kell fizetnie, ha az iroda adja el az ingatlant.
Egyéb trükkök, melyek kárt okozhatnak Önnek
Sok iroda folyamodik kisebb-nagyobb trükkökhöz. A legjellemzőbbeket most bemutatjuk Önnek, hamar fog közöttük ismerőst is találni…
1. „Van egy érdeklődőm, aki pont ilyet keres…”
…és kimenne Önhöz, hogy a szerződést aláírják, mert anélkül nem tudja vinni az érdeklődőt. Viszont a szerződés aláírása után az érdeklődő érdekes módon eltűnik/vett már egy másik, ugyanilyen ingatlant, de jóval olcsóbban/stb. Viszont innentől fogva fennáll Önök között a szerződés, ami nem feltétlenül baj. Ha a szerződésben nincs semmi ügyeskedés, akkor Önnek csak akkor kell majd fizetnie az irodának, ha ők hoznak vevőt. A szerződést azonban figyelmesen olvassa el! Többször is, a legapróbb betűkkel együtt.
Hogyan védheti ki?
Egyszerű. Közölje az illető ügynökkel, hogy Ön csak eseti szerződést hajlandó aláírni. Ez arra jó, hogy ha tényleg van egy érdeklődője az irodának, akkor csak arra az egy bemutatásra szól a szerződés. Ha ez az érdeklődő nem veszi meg az ingatlant, akkor a szerződés hatályát veszti. Ha pedig megveszi, akkor kell Önnek kifizetnie a kialkudott sikerdíjat.
2. Álvevő
Sokszor az ügynökök a saját kollégájukat/barátjukat kérik meg arra, hogy játssza el a potenciális vevő szerepét. Ők ketten kivonulnak Önhöz, mondván, hogy van egy érdeklődő. Ez az álvevő az ingatlan megtekintése során a lehető legtöbb negatívumot fogja felhozni, hogy levigye az árat. Az eladók pedig sok esetben hajlandóak is erre. Viszont a megtekintés után az álvevő nyilván eltűnik, vagy az ügynök közli, hogy vett egy másik ingatlant, még olcsóbban. Ezután viszont az ügynök kérni fogja Önt, hogy a csökkentett áron hirdessék tovább az ingatlant, hiszen „láthatja, ennyiért sem vették meg”. Az így „leolcsósított” ingatlant pedig már könnyen el tudja majd adni.
3. Olcsó álhirdetések
Mielőtt kimenne Önhöz az ügynök, feltesz egy vagy néhány kamuhirdetést az internetre, amik az Önéhez hasonló ingatlanokat tartalmaznak, de jóval alacsonyabb áron. Ezekkel a kitalált hirdetésekkel támasztja majd alá azt az érvelését, miszerint Önnek le kell vinnie az árat.
4. Hirdetés nélküli időszak nulla érdeklődővel
A tulajdonosok többsége – érthető okokból – szubjektív indokok alapján árazza be ingatlanát. Ez az ár többnyire a piaci árnál magasabb. Az ebben az életfázisban lévő ingatlanokat az ügynökök nem, vagy csak minimális ráfordítással hirdetik. Ha viszont nem hirdetik, akkor ugye érdeklődő sem fog jönni rá. Önnek viszont pár hét múlva azt fogják mondani, hogy a jelenlegi áron eladhatatlan az ingatlana, ezért vigye le az árat. A tulajdonosok többsége ebbe bele is törődik, hiszen valóban nem volt érdeklődő. Azt viszont csak a töredékük ellenőrzi le, hogy valóban megvolt-e jól és szakszerűen hirdetve az ingatlana.
5. Árletörés nyerészkedés céljából
Ha olyan szerződést akar valaki Önnel aláíratni, miszerint a jutalékon kívül az az összeg is megillető őt, ami esetleg a kialkudott ár felett van, akkor valami nem stimmel. Ilyen esetekben az ügynök valószínűleg tudja, hogy a megállapított hirdetési ár fölött is el tudja adni az ingatlant. Esetleg már meg is van rá a vevője.
Sztereotípiák az ingatlanosokról
Kimondhatjuk, hogy az ingatlanszakma egyike a leginkább alulértékelt szakmáknak ebben az országban. Ezért sokat tett maga az ingatlanos társadalom is az elmúlt húsz év alatt. Talán az autókereskedőkkel egy szintet szokták emlegetni őket. Tény, hogy a kilencvenes években gombamód szaporodtak az ingatlanirodák, hiszen rengetek ingatlant adtak-vettek. Ez a sok iroda egyre nehezebben él meg a mostani helyzetben, ezért fordult sokuk a trükkök felé. De nem mindegyik! Közöttük is van végletekig korrekt, akinél az ügyfél az első. Az ő munkájuk igenis becsülendő. Ha Ön, kedves Olvasó, ingatlant szeretne eladni, akkor kérdezze meg az ismerőseit, hogy találkoztak-e olyan ingatlanossal, aki ajánlanának. Ha igen, akkor az legyen az első, akit felhív. Az ügyeskedőket pedig a fenti tanácsok megfogadásával most már könnyen kikerülheti. Ha viszont még mindig bizonytalan, akkor mi állunk rendelkezésére a megszokott elérhetőségeken.
Ha már megtalálta a megfelelő ingatlanost, fent vannak a hirdetései a kellő helyeken, akkor már tényleg jönni fognak az érdeklődők. Hogy fogadja őket? Jövő héten ebben is segítünk.
Jövő heti tematikánk:
4. Érdeklődő jön – mit tegyek?
– Hogy kell felkészíteni egy ingatlant a bemutatásra?
– Érdeklődők, alkudozók, turisták
5. Nem kelt el az ingatlanom, pedig mindent megtettem. Mit tegyek?
– Miket kell ellenőrizni?
– Min kell változtatni?
6. Megvan a vevőm! Most mi lesz, mire figyeljek?
– Adásvételi szerződés
– Banki ügyek
– Energetikai tanúsítvány
