A befektetési alappiac felét lefedő OTP-csoport (amely az OTP Optima Alap 430 milliárd forintos vagyonával gyakorlatilag egymaga képviseli a honi alappiac 50 százalékát) meglevő értékpapíralap-családját ingatlanalappal egészíti ki. Az új, nyílt végű befektetési forma az ingatlanalapok egyébként nem túl népes táborát növeli, s komoly versenytársa lehet a jelenleg legsikeresebben tevékenykedő Európa Ingatlan alapnak.
A kezdetek
Az ingatlanalap mint fogalom már a befektetésialap-piac honi startja óta is ismert, a törvény külön kategóriában kezeli. Néhány ingatlanalap hamar meg is jelent a piacon, ám 2000 előtt erősen pangásnak indult ez a szegmens. A néhány zárt végű, tőzsdén is jegyzett ingatlanalap nem sok befektetőt vonzott, likviditás hiányában pedig tőzsdei árfolyamuk tartósan a valós vagyon (vagyis a nettó eszközérték) alatt maradt. Ezt a pangást törte meg az elmúlt két évben az ingatlanpiac árrobbanása, illetve egy, a nagy banki csoportoktól független alapkezelő, az Európa Alapkezelő piacra lépése.
Az Európa Alapkezelő hasonló nevű alapját nyílt végű formában indította, azaz a befektetésnek nincsen határozott futamideje, a befektetők gyakorlatilag bármikor eladhatják befektetési jegyeiket és bármikor újakat is vásárolhatnak. Ez a forma praktikussága és likviditása miatt jóval népszerűbb a befektetők körében, ám sokáig eretnek gondolatnak tűnt, hogy a nehezebben adható-vehető ingatlanpiacon is lehet nyíltvégű alapot működtetni.
Az Európa Alap ráadásul 2001. márciusi indulásakor még éppen elcsípte az ingatlanpiaci fellendülést. Így hozama sokáig meghaladta a piacon található értékpapíralapok megtérüléseit, még ha az alapkezelő szakemberek az ilyen jellegű összehasonlítások ellen („almát körtével”) mindig tiltakoznak is.
Azóta többen is a piacra merészkedtek. A K&H alapkezelő cége például közvetve fektet ingatlanba: egy olyan „alapok alapja” konstrukciót indított, amely külföldi ingatlancégekbe fektető befektetési alapok jegyeiből állítja össze portfólióját.
Garantált jegyzés
Az OTP ingatlanbefektetési alapot november 26. és 28. között lehet jegyezni, és az OTP Bank jegyzési garanciája miatt kockázat nélkül kijelenthető, hogy a 4,5 milliárd forintra tervezett jegyzés sikeres lesz. Ha a jegyzés megtörtént, 11 rezidencia, lakó- és irodaház alkotja az indulócsomagot. Az érintett épületek egykor a CD Hungary-portfólió „ékkövei” voltak, azaz tetemes bérletidíj-bevétel származik belőlük, kihasználtságuk magas.
Az OTP-ről már korábban lehetett sejteni, hogy ingatlanalap indításán gondolkodik. A bankcsoport ugyanis 2001 szeptemberében megvásárolta az elsősorban diplomáciai célra használt ingatlanokat birtokló CD Hungary Rt. többségét (gyakorlatilag száz százalékát). Maga a privatizációs ügylet azóta is vita tárgya, a kommentárok szerint ugyanis az állam erősen áron alul adta el az értékes csomagot.
A bank mindenesetre már akkor deklarálta, elképzelhetőnek tartja, hogy a rövid távú befektetésnek szánt CD Hungary ingatlanparkjának egy részéből ingatlanalapot hoz létre. Egy némileg bonyolult ügyletegyüttes eredményeként ez mostanra meg is valósult.
Először a CD Hungary megvásárolt egy működési (ingatlanalap kezelésére is vonatkozó) jogosítvánnyal rendelkező, ám valós tevékenységet nem folytató alapkezelőt, a Hungaropool Befektetési Alapkezelő Rt.-t, majd átkeresztelte OTP Ingatlan Befektetési Alapkezelő Rt.-re, amely nem tévesztendő össze az OTP-csoportba tartozó másik alapkezelő céggel, az OTP Befektetési Alapkezelő Rt.-vel. Ezután hamarosan átrendeződött a csoport: az anyabank átvett a CD Hungary-tól 51 százaléknyi alapkezelői részvényt, aminek akkor lett igazán jelentősége, amikor éppen az ingatlanalap indításával párhuzamosan a bank bejelentette, hogy magát a CD Hungary-t értékesítette. A vevő a Takarékbank brókercégének éléről ismert Garancsi István tulajdonában levő Szinva 2001 Ingatlan Beruházó és Tanácsadó Rt. Az ügyletről nem sokat tudni, a vételár üzleti titok, de az OTP állítólag nyereséggel adott túl érdekeltségén.
Költségek és hozamok
Az alaphoz kapcsolódó díjakkal a hosszabb távú megtakarításokat kívánják ösztönözni. Az alapkezelői díj kétrétegű: az ingatlanelemekre vetítve 2 százalék, a likvid eszközökre 1,5 százalék, a jegyek vételénél egységes, ezer forintos fix díjat határoztak meg, viszont az éven belüli jegyvisszaváltás díja 2 százalék. Az alap évente egyszer hozamot is fizet, mégpedig december elején, először 2003-ban. A hozam meghatározása a bérletidíj-bevételek költségekkel csökkentett részéből indul ki, növelhetik az esetleges nyereséges ingatlaneladások.
A kezdetekben az OTP inkább bérbeadási bevételekkel szeretné növelni az új alap befektetőinek vagyonát, az ingatlanok adásvételével realizálható nyereség célja egyelőre kevésbé hangsúlyos. Különösen igaz ez annak figyelembevételével, hogy a hamarosan több mint 200 OTP-fiókban elérhető alapba várhatóan áramlik majd a pénz, így inkább az új ingatlanok vételén lesz a hangsúly, mintsem az értékesítésen. Az új vásárlásoknál továbbra is a magas fix bevételt termelő ingatlanokat – lakásokat, irodákat, illetve ipari ingatlanokat – keresi az alapkezelő.
Hozamígéretet természetesen nem adtak a társaság vezetői, ám úgy vélték: az állampapírpiaci hozamszint már pusztán a ma 85 százalékos vagyonarányt képviselő ingatlanok fix bevételeivel is elérhető. A 15 százalékos likvid hányad hozama vagy az ingatlanok értéknövekedése ilyen szempontból inkább csak hab a tortán.
