Bár országos szinten megfigyelhetőek azonos tendenciák, a piacbefolyásoló hatások olykor eltérhetnek Budapesten, valamint a nagyvárosi és regionális térségekben. Így érdemes időnként külön is megvizsgálni a megyei piacokat. Szabolcs-Szatmár-Bereg megye ingatlanpiaca is rendelkezik sajátosságokkal, amik közül kiemelkedik az Ukrajnában dúló háború, írja az ingatlan.com.
2022-ben Szabolcs-Szatmár-Bereg megye is tükrözi az országban tapasztalható felfokozott piaci hangulatot. Ebből kifolyólag a megyei ingatlanpiacon is mozgalmas, élénk hónapokat lehetett tapasztalni, ráadásul a háború közelsége is érezteti a hatását. Aktív, impulzív és határozott vevői jelenlét, szembetűnően rövidülő értékesítési idő, és ezekből kifolyólag is szűkös ingatlankínálat jellemzi most a piacot – ismertette a körülményeket Horváth Géza.
Országos egyezések és különbségek
Az ingatlanpiacot – ahogy a többi piacot is – leginkább a kereslet-kínálat, illetve ennek az aránya határozza meg. Ez alól Szabolcs-Szatmár-Bereg megye sem kivétel, ahol szintén tetten érhető az élénk és megnövekedett kereslet.
Ez a tendencia jelen pillanatban is megfigyelhető. A potenciális vevők és a markáns kereslet emelkedése határozzák meg a megyei lakáspiacot. Meglátásom szerint a kedvező hitelezési háttér, az államilag támogatott hitelek, valamint a javuló gazdasági környezetnek köszönhető ez az aktív időszak
– osztotta meg véleményét a megyei helyzetről Horváth Géza.
A régió és a megyeszékhely egyik karakteres sajátossága a szakember szerint a szűk ingatlankínálat. Ami egyöntetűen jellemző a használt- és az új építésű ingatlanok piacára is. Ahogy fogalmazott: Az elmúlt évek statisztikai adatai megmutatták, hogy megyénkben negyedannyi új ingatlan épül, mint az országban átlagosan.
A vevői oldal kiemelkedő növekedésének azonban van egy speciális, a megyében megfigyelhető tényezője is, ez pedig az ukrán-orosz háború. Erről Horváth Géza úgy vélekedett
a szomszédunkban zajló tragikus háború miatt a menekültek sok esetben megyénkben keresik a nyugodt hátteret. Természetesen megjelentek az ukrán ingatlanvásárlók és bérlők is. Bár jellemzően jóval nagyobb számban vannak a bérleti igénnyel rendelkező menekültek, akik csak átmeneti időre terveznek.
Népszerű ingatlanok
Szinte lehetetlen országos ranglistát állítani a legkedveltebb és legkeresettebb ingatlanok terén. Ahogy a vásárlói preferenciák, a lokáció, vagy a tájegységekre jellemző ingatlantípusok is eltérnek egymástól, úgy változnak a keresett ingatlanok fajtái is.
Szabolcs-Szatmár-Bereg megyében a legnagyobb érdeklődés az 50 és 70 négyzetméter közötti, jobb állapotú vagy felújított, nappali + 2 szobás tégla lakásokra irányul. Valamint előszeretettel keresik a vevők a 100-120 négyzetméteres, új építésű családi- és ikerházakat is, amik nagyon rövid időn belül gazdára is találnak. Horváth Géza szerint ezek közül is kiemelkednek azok az ingatlanok, amik megfelelnek az NHP Zöld Otthon Program feltételeinek.
Az értékesítési idő és a klasszikus áralku
Az ingatlanpiaci egyik fokmérője az értékesítési idő alakulása, valamint az eladói oldal hajlandósága az áralkura.
Az értékesítési időre vonatkozó kérdésre Horváth Géza úgy válaszolt, hogy a megnövekvő keresletnek köszönhetően jól érezhető módon csökken az ingatlanok forgási sebessége minden szegmensben. A tégla- és panellakások esetében jellemzően 37-45 napra, a családi- és ikerházak esetében akár 85-93 napra van csupán szükség, hogy megtalálják az új tulajdonost az eladók.
Az áralkura való nyitottságot – annak ellenére, hogy ennek az értékét az eladók belekalkulálják az árba – több szempont is befolyásolja, így ezen a területen sem lehet törvényszerűségeket kijelenteni. Hogy ez mennyire igaz, arról Horváth Géza így vélekedett:
az alku mértéke túlnyomórészt 5-7% közé esik, de gyakran találkozunk alku nélküli megállapodásokkal is. Ez legfőképpen a slágeringatlanoknál figyelhető meg, ahol egy időben akár több potenciális vevő is megjelenik. Az áralkura viszont a dominóhatás is befolyással bír. A legtöbb esetben az eladók egy további ingatlan megvásárlását tervezik és ez is az oka a nyitottságuknak. Ők is szeretnének haladni és nem akarják hátráltatni a folyamatokat.
Mi várható a jövőben?
Sajnos az elkövetkező időkben úgy gondolom, hogy ez a felfokozott és élénk ingatlanpiaci aktivitás mérséklődni fog. A gazdasági átrendeződésnek (lassuló, alacsony növekedés, emelkedő hitelkamatok, infláció növekedése), az erős bizonytalanságnak (elhúzódó háború), az elmúlt, több éves, folyamatos és európai szinten is dinamikus áremelkedésének és a várható gazdasági megszorító intézkedéseknek köszönhetően keresletcsökkenésre számítok
– mondta a szakember.
Hozzátette, a felsorolt paraméterek értelemszerűen indokolnának egy negatív árkorrekciót is az ingatlanok áraiban, de pontosan ezekkel ellenkező irányba hat a 2022-re jósolt drasztikus építőanyag drágulás. Erre alapozva úgy gondolom, jelentős és karakteres áremelkedésre vagy árcsökkenésre nem számíthatunk az elkövetkező időkben.
