Évek óta töretlen a lelkesedés Budapest agglomerációs ingatlanpiacán. A belvárossal összehasonlítva kedvezőbb árak, a zöld környezet közelsége és az élhetőbb terek mellett a home office terjedése is új lökést adott a szegmensnek. Azonban hosszú távon azt is mérlegelni kell, hogy a távolsággal együtt nő az ingázás szükségessége is. Valószínűsíthető, hogy a koronavírus járvány elmúltával a home office elterjedtsége is csökken és az otthoni munkavégzést sokak számára újra felváltja a lakó- és munkahely közötti ingázás.
A népességprognózis szerint, míg Budapest lakossága 2,76 százalékkal, addig a várostérségben élők száma 13,25 százalékkal fog növekedni 2040-ig. Az emelkedő lakosságszámmal együtt növekszik a közúti forgalom is, Budapest agglomerációjában például 2010 óta 36 százalékkal nőtt a közúti gépjárművek száma.
Míg Budapesten tízből hat ember veszi igénybe a közösségi közlekedést, addig ez az arány az agglomerációban tízből három, azaz az ingázók többsége saját közlekedési eszközt használ az utazáshoz, munkába jutáshoz, átlagosan napi 37 percet töltve dugóban. A kialakult helyzet oka az is, hogy az agglomeráció lakosságszámának ugrásszerű növekedését nem követte a kötöttpályás közlekedés fejlesztése. Erre a kihívásra kínál megoldást a februárban bemutatott Budapesti Agglomerációs Vasúti Stratégia, ami 2040-ig a budapesti és agglomerációs HÉV- és vasútvonalak megújítását és fejlesztését tűzte ki célul.
A vasútfejlesztés hatása az agglomeráció ingatlanpiacára
A stratégiában összefoglalt fejlesztések megvalósulása esetén az agglomerációból tömegközlekedéssel ingázók rövidebb menetidőre és jobb utazási feltételekre számíthatnak, azok pedig, akik személyépjárműről térnek majd át a közösségi közlekedésre, a dugóban töltött idő mellett az utazással kapcsolatos kiadásaikat is csökkenthetik. Az OTP Ingatlanpont szakértői szerint a javuló tömegközlekedési lehetőségek, a mérséklődő közúti forgalom és tisztább környezet együttesen járulhatnak hozzá az agglomerációs lakóingatlan-kereslet további növekedéséhez, ami hosszú távon az árak emelkedésében is megjelenhet. E mellett olyan települések iránt is megélénkülhet az érdeklődés, amik eddig kevésbé voltak vonzóak az otthonkeresők számára.
A fővárosból az agglomerációba költözők sok esetben új életformát keresnek, azonban az elégtelen infrastruktúra és közlekedési lehetőségek gyakran eltántoríthatják az ingatlankeresőket. Továbbá a napi ingázóknak érdemes megfontolni azt is, hogy az alacsonyabb ingatlanárak hosszú távon kompenzálják-e a megnövekedő utazási költségeket. A közösségi közlekedés fejlesztése és ezáltal a fővárosi agglomeráció könnyebb és gyorsabb elérése egyértelműen pozitívan fogja befolyásolni a keresletet, ami akár a fővárostól távolabbi fekvésű települések esetében is érzékelhető lesz
– mondja Valkó Dávid, az OTP Ingatlanpont vezető elemzője.
Hozzátette, az ingatlanárak változása számos tényezőtől függ, így a hosszútávú stratégia árakra gyakorolt hatása egyelőre nem számszerűsíthető. A vasútfejlesztés (és a várhatóan hangsúlyosabbá váló home office) következtében elképzelhető az is, hogy sokan lemondanak majd a kétkeresős családoknál eddig hagyományosnak számító második autó fenntartásáról is.
A 2020-as ingatlanforgalmi adatok alapján a fejlesztések által érintett települések árszintjei jelentős eltéréseket mutatnak. Az átlag négyzetméterárak az újszászi és lajosmizsei vonalak mentén a legalacsonyabbak (Nagykátán 163 ezer Ft, Lajosmizsén 171 ezer Ft, Sülysápon 178 ezer Ft), de a fővároshoz közeledve itt is megközelítik, sőt Gyömrőn el is érik a 400 ezer forintos szintet. A budapesti agglomeráció hagyományosan drágább, északi és nyugati területein már gyakran 400-500 ezer forint közötti átlagos négyzetméterárakkal találkozhatunk (Piliscsabán 430 ezer Ft, Törökbálinton 495 ezer Ft, míg Fóton 409 ezer Ft).
Az agglomerációs települések iránti kereslet növekedése komplex folyamat, amire a vidéki infrastruktúra hiányosságai és a korlátozott számban elérhető ingatlanok is hatással vannak. A könnyebb megközelíthetőség, a rövidebb munkába jutási idő és a tisztább környezet mellett ezek a tényezők is alapvetően befolyásolhatják az otthonkeresőket a döntéshozatalban.
