Olvasói panasz érkezett hozzánk, lakáseladással kapcsolatban. Rita becsapva érezte magát, mert bár nem jött létre az adásvételi szerződés (vagyis végül nem adta el a lakását), az ingatlaniroda mégis követeli rajta a 916 ezer forintos jutalékot. Ami így első ránézésre tényleg felháborító dolognak tűnik. Rita egyébként úgy tudta (azt gondolta), hogy majd csak a vételárból kérhetik tőle az összeget.
Csakhogy az a helyzet, hogy az irodák az eladás egy bizonyos stádiumában (ha a vételi ajánlatot már aláírták a felek) valóban jogosultak a jutalékukra akkor, ha az eladó meggondolta magát, és végül emiatt nem jött létre az ügylet. És ezt egyébként rögzítik is az irodák azokban a dokumentumokban, amik a megbízás alapját képezik.
Ugyan nem új keletű dologról van szó, hanem évek óta bevett gyakorlatról, de tudomásunk szerint nem Rita az egyetlen, aki erről még nem hallott (különböző fórumokon is visszatérő témáról van szó), ezért kiveséztük a lényeget, amit minden eladónak és vevőnek érdemes tudnia.
Mi az a „vételi ajánlat”?
Miután az eladó szerződéssel megbízza az ingatlanirodát, hogy értékesítse a lakását, az iroda elkezdi a munkáját, meghirdeti a lakást, és küldi a jelentkező vevőket, hogy megnézzék. Amikor pedig megtalálják „a vevőt”, akkor vételi ajánlatot íratnak alá mindkét féllel , ami kötelezi őket, mindkét oldal védelme érdekében.
A vételi ajánlattal párhuzamosan a vevő letétbe helyez egy az iroda által megszabott összeget is (=„letét”), ami jellemzően az ajánlati ár 1-2 százaléka, és lehet minimum, valamint maximum összege (jellemzően 100-500 ezer forint között mozog). A letét kvázi egy ajánlati biztosíték az adásvételi szerződés megkötéséig, melyet az iroda kezel – tudtuk meg az Otthon Centrumtól.
Abban az esetben ha a vevő lép vissza, az eladót illeti a letét, ha pedig az eladó lép vissza, akkor a vevő visszakapja a pénzét és az eladó még további ugyanekkora összeget fizet vevő részére – írta megkeresésünkre a Duna House.
Ha pedig egyikük sem lép vissza, vagyis létrejön a szerződés, akkor a letét (ajánlati biztosíték) beleszámít a vételárba (a vevő visszakapja, és oda tudja adni az eladónak).
Ha megvolt vételi ajánlat, mi a helyzet a jutalékkal?
Vevői visszalépés esetén a jutalék nem jár az irodának, hiszen a meghiúsulás ebben az esetben a megbízón (eladón) kívül álló oknak minősül – írta megkeresésünkre a Duna House.
Amennyiben azonban a megbízó hibájából hiúsul meg az ügylet, vagy a megbízásban szereplő feltételeknek megfelel az ajánlat (pl. irányár, birtokba-adási idő, stb.), de a tulajdonos azt nem fogadja el, úgy a jutalékot a megbízás alapján ki kell fizetni, mivel a megbízást a közvetítő a megbízásnak megfelelően teljesítette a közötte és a megbízó között kötött szerződés alapján – nyomatékosították.
A megbízás feltételeiben ez egyébként egyértelműen, külön pontokban szedve le van írva – tájékoztatott a Duna House. (Ellenőriztük, valóban így van.)
Az Otthon Centrum is jelezte, amennyiben az eladó lép vissza, úgy, hogy az iroda teljesítette a rájuk bízott feladatot, a jutalék jár nekik. Ők mint írták, minden szerződésében, vételi ajánlatában pontosan kitérnek arra, hogy milyen kifizetés, milyen jogcímen várható, annak érdekében, hogy az egyes esetekben egyértelmű legyen, milyen jutalékra vagy egyéb költségtérítésre jogosult az iroda.
Vagyis a vevőnek is van veszteni valója, mint ahogy ezt Rita is megtapasztalhatta. A jutalék egyébként a két cégnél általános szerződés esetén 5 százalék, kizárólagosnál pedig ennél 1,5-2 százalékkal kevesebb is lehet. (A jutalékokról egy korábbi cikket itt olvashatnak.)
Miért kell a vételi ajánlat?
A Duna House szerint azért van szükség arra, hogy a vételi ajánlattal bebiztosítsák az eladót és a vevőt, mert gyakori, hogy az ügyfelek eladott ingatlanjuk árából vásárolnak másikat, vagy akkor kötelezik el magukat az új ingatlan megvételére, ha már a sajátjukra megtalálták a vevőt.
Hasonlíthatjuk ahhoz, mint amikor megbízási szerződés alapján megrendelünk például egy rendezvényfotózást, amit az igényeinknek megfelelően készítenek el, és a szállításkor meggondoljuk magunkat és nem vesszük át, nem fizetjük ki azokat – tették hozzá. Az ingatlanközvetítői szerződésekben általában előre nem kell semmit fizetnie a tulajdonosnak, így az ingatlanos vállalja annak kockázatát, hogy az ingatlan értékesítésébe munkát és pénzt fektet, ami vagy megtérül neki vagy nem (hiszen nem biztos hogy ő fogja megtalálni a vevőt). Amennyiben viszont megtalálja a vevőt, aki kötelezettséget is vállal a vásárlásra, úgy a tulajdonosnak fizetnie kell, akár eladja végül az ingatlant, akár nem – nyomatékosították.
Ritkán fordul elő, hogy utolsó pillanatban lépnek vissza
Kíváncsiak voltunk arra, is, vajon mennyire gyakori az, amit Rita tett, vagyis hogy akkor lép vissza az üzlettől az eladó, amikor már megvan a vevő, és írásban is kötelezettséget vállaltak. A Duna House azt válaszolta, mivel egy ingatlan értékesítése fontos döntés, így ritkán fordul elő, hogy a tulajdonos valamiért meggondolja magát. Ha mégis, akkor általában ezt még akkor teszi, amikor nincs meg a potenciális vevő. Ilyen esetben általában felmondja a megbízást, vagy felfüggeszti, amíg megoldódik a helyzete.
Amikor viszont a tulajdonosok a vevővel aláírnak bármilyen szerződést, már nem szokták magukat meggondolni, hiszen ez egy olyan kötelezettségvállalás, ami általában már anyagi felelősséggel is jár – írták.
Akkor fordulhat elő visszalépés, ha esetleg annyival magasabb ajánlatot kapnának egy új vevőjelölttől, ami még így is megéri. Vagy vis maior esetén, de utóbbinál természetesen nem jár a jutalék a közvetítőknek – tették hozzá.
Fontos tudni, mivel jár a döntés
Az eladások/vásárlások során előfordulhat, hogy valamelyik fél életében olyan változás áll be, ami megváltoztatja korábbi elhatározását és kénytelen lesz akár teljesen más döntést hozni, mint a megegyezés során – számolt be ez irányú tapasztalatairól az Otthon Centrum. Mint írták, sokféle helyzettel találkoznak. Ilyen esetekben szerintük az a legfontosabb, hogy amennyire lehetséges, objektíven lehessen értékelni a sziruációt. Ebben a folyamatban az ingatlant közvetítő kolléga minden esetben segítséget nyújt abban, hogy melyik döntés milyen anyagi és erkölcsi következménnyel párosul – biztosítottak minket.
Ha pedig a döntés megszületik, az eladó és a vevő bár kénytelen az új helyzettel megbirkózni, de mindig szem előtt kell tartani, hogy az ingatlan vásárlás/eladás komoly döntés és a megfelelő együttműködéssel minden helyzetet fel lehet oldani. Nem gyakori a visszalépés, hiszen a folyamat szerintük ad elég időt általában minden fél számára, hogy mérlegelje, mely megállapodás számára a legideálisabb.
Sikeresen követelik
A vásárlási/vételi ajánlat az évek során elfogadottá vált vevők és eladók részéről egyaránt, hiszen mindkét fél számára biztonságot nyújt – tapasztalta az Otthon Centrum.
Hasonlóan nyilatkozott a másik válaszoló iroda is, mondván, hogy az elmúlt 10-15 évben ez a gyakorlat az elfogadott a komolyabb hálózatoknál és ingatlanirodáknál. Viszont azt is hozzátették:
A Duna House megemlítette: szerződésüket és annak feltételeit már többször, részletesen átvilágították mind fogyasztóvédelmi, mind egyéb jogi szempontból és azok megfelelnek a tisztességes gazdasági tevékenységnek. Így az ilyen esetekben (ha a vevő visszalép a vételi ajánlat aláírása után) a behajtás is sikeres szokott lenni.
