Soha többet nem leszek az alvállalkozója semelyik nagyberuházónak – fogadkozik Diera Károly, akinek egy VI. kerületi lakóprojekt kis híján csődbe vitte harminc éve prosperáló budakalászi asztalosműhelyét. Tavaly nyáron élete bombaüzletének látszott a megrendelés, amelyik a pesti belváros egy 200 lakásos beruházásának – egyébként szép referenciákkal rendelkező – építtetőjétől érkezett. A több mint 4 millió forintos lépcsőbeépítési megrendelés anyagköltsége csaknem minden tartalékát felemésztette, több hónapra lefoglalta valamennyi alkalmazottja teljes munkaidejét, és ma már élete legnagyobb bukásaként könyveli el az esetet. Hiába készült el ugyanis határidőre a munkával, a társasház kivitelezése addigra már megcsúszott, sőt, a korábbi kivitelező csődje miatt menet közben új megrendelő lépett a színre, aki nemcsak, hogy megakadályozta az elkészült famunka beépítését, de még a munkadíjból is alkudozni kezdett. A történet most zárult le: Diera Károly cége elállt a pertől, hogy 15 havi huzavona után pénzhez jusson. Igaz, az eredeti összegnél 700 ezer forinttal kevesebbel kellett beérnie, s közvetlen veszteségeit az időközben kiesett megrendelések miatt elmaradt haszon is tetézi.
A kalászi asztalosműhely esete nem egyedi. A szóban forgó beruházásban ugyanígy pórul járt a festő és az erkélyek korlátait kivitelező lakatos is, de ők hárman legalább kilábaltak a kátyúból, s elkerülték a csődöt. Nem úgy az a több mint 6 ezer hazai építőipari cég, amelyik az év első kilenc hónapjában szűnt meg, vagy jutott a felszámolás, illetve végelszámolás sorsára. Ez durván 20 százalékkal több, mint amit a korábbi években lehetett tapasztalni. Ugyanakkor a céginformációkra szakosodott Opten Kft. stratégiai igazgatója, Csorbai Hajnalka úgy véli, a jövőben ehhez képest is drámai romlás várható. A szakember szerint az építőipar nincs túl a válságon: a megrendelések állománya csökken, a közelgő téli hónapokban ráadásul hagyományosan is likviditási problémákkal küzdenek az ágazat szereplői. Hasonló megállapítást tett az Ecostat legutóbbi Ingatlanbarométere, amely szerint a kis- és középvállalkozások forgótőkéje lassan kimerül, miután az ágazatot évek óta tömegesen sújtó körbetartozás jelenleg is kritikus méreteket ölt.
TRENDFORDULÓ. A fizetési nehézségek különösen azóta sokasodnak, amióta megszakadt a lakáspiac felfelé ívelő trendje. Márpedig az már évekkel ezelőtt megszakadt, ami jól lemérhető az új lakások engedélyezési adatain. A 2003-2004-es tetőpont után egyre kevesebb építési és használatbavételi engedélyt adnak ki Magyarországon (lásd a grafikonokat), és jelenleg is legfeljebb abban bízhatunk, hogy az idei már nem lesz rosszabb év a tavalyinál. Ha ez bekövetkezik, akkor az szinte kizárólag a budapesti újlakáspiacnak lesz köszönhető. Pillanatnyilag ebben a szegmensben van egyedül érdemi pörgés, ám itt is igen erősek a kilengések. A legfrissebb statisztikák azonban már bizakodásra adhatnak okot: az év első kilenc hónapjában országosan 10 százalékkal több használatbavételt és 5 százalékkal több építési engedélyt regisztrált a statisztikai hivatal, míg Budapestet vizsgálva közel 30, illetve több mint 8 százalékos emelkedést mértek az elmúlt év azonos időszakához képest.
Ez alapján már megkockáztatható, hogy a lakáspiac elérte a mélypontját. Valkó Dávid, az Otthon Centrum vezető elemzője egyenesen úgy véli, az idei stagnálás vagy szerény bővülés után a jövő év már határozottabb élénkülést hozhat. Az Ecostat szakértői 2007-re még visszaesést várnak (32 ezer lakás átadását prognosztizálják a tavalyi 33,9 ezer után), de 2008 elejétől már tartósan emelkedhet a megépített és használatba vett lakások száma. Ez az árak szempontjából is fontos lenne, hiszen az idén az új lakásoknál is legfeljebb infláció körüli – inkább csak 5-7 százalékos – drágulással lehet kalkulálni, miközben a beruházások költségszintje jellemzően 8-9 százalékkal növekszik. A fejlesztőknek így fokozatosan szűkülő profitmarzzsal kell beérniük, s helyzetüket csak nehezíti, hogy a túlkínálatos piacon sok (csak Budapesten közel 1400) a már megépített, de eladatlan, üresen álló ingatlan. A reáljövedelmek visszaesése miatt a fizetőképes kereslet ugyanis érezhetően megcsappant, és lassan morzsolódik azok aránya is, akik hitelből finanszíroznák vásárlásukat: hosszú ideje az idén először csökkent az új hitelszerződések száma.
 |
Jön az ingatlanadó
A konvergencia-programban vázolt tervekhez képest ugyan egyéves csúszással, de 2009-től valószínűleg lesz értékalapú ingatlanadózás Magyarországon. A részletek még nem ismertek, de az biztosnak látszik, hogy megszűnik a négyzetméteralapú és a korrigált forgalmiértékalapú adóztatás mai rendszere. A korábban megszel-lőztetett információk szerint lakásonként legfeljebb 0,5 százalékos teherre lehet számítani. |
|
|
|
ÁRZUHANÁS? A vevők eltűnése leginkább a használt lakások piacát sújtja, márpedig a teljes forgalom zömét (becslések szerint 80-90 százalékát) ezek adásvétele teszi ki. A kereslet még a főváros zöldövezeti, bel-budai részein is stagnál, és rövid távon drágulással legfeljebb néhány kiemelkedően jó helyen lévő – például belső belvárosi – ingatlannál lehet számolni. Bulgária vagy Románia felértékelődését látva sokan bíznak abban, hogy hazánkat, s benne Budapestet is eléri majd a lendület, ám ennek egyelőre vajmi kevés jelét látni. Legutóbbi prognózisában a GKI és az AL Holding is stagnáló árakat jelzett előre a használt piacon, ez alól csak a néhány éve épített – ugyan használtnak minősülő, de praktikusan újszerű – lakások kivételek. Ez utóbbiakat ugyanis sokszor szívesebben keresik a minőségre érzékeny vásárlók, akik szeretnének kimaradni a vadonatúj lakások első néhány évének szinte törvényszerűen előbukkanó műszaki meglepetéseiből. Ha már egyszer-kétszer beázott a ház, s ezt követően kijavították a rossz szigetelést, majd eltüntették a penészfoltokat, akkor a tapasztalatok szerint ezen vásárlói réteg hajlandó mélyebben a zsebébe nyúlni, mint egy szűz ingatlan esetében.
A klasszikus használt piacon ugyanakkor az pörgetné fel látványosan a keresletet, ha végre publikussá tennék az illetékhivatali adatokat. Jelenleg ugyanis senki nem tudja pontosan, mekkora lakása piaci értéke, legfeljebb lépcsőházi pletykákra és a hirdetésekben látható kínálati árakra hagyatkozhat. Márpedig ez utóbbiak „érzelmi árak”, vagyis a reálisnál legalább 5-10 százalékkal magasabbak, ami erősen gátolja a gyors értékesíthetőséget. Ha életbe lépne az a jogszabály, amely a bíróságoknak, önkormányzatoknak és egyéb hivatalos szerveknek ingyenesen, a bankoknak és ingatlanközvetítőknek pedig díj ellenében szolgáltatna információkat az ingatlanok adásvételéről, akkor az Valkó Dávid szerint komoly lendületet adhatna a piacnak. (A felmerült törvényi változások várható hatásait lásd külön.) Egyúttal persze le is törné az irreálisan magasan beragadt árakat, vagyis az a fura helyzet állna elő, hogy a növekvő kereslet árfelhajtó hatását egy komolyabb korrekció előzné meg.
HOLTPONT. Hosszú távon egyébként tényleg arra mutatnak a jelek, hogy van tere a lakásárak emelkedésének. Néhány bevett piaci indikátor, például az egy főre jutó GDP-hez vagy az átlagbérekhez mért lakásár tekintetében Magyarország alacsony mutatókkal (vagyis olcsó lakásokkal) rendelkezik Európában, és a GDP-hez mért jelzáloghitel-állományban is bőven vannak még tartalékaink. Az ingatlanpiaci felzárkózáshoz azonban nem elég, hogy van már nyugat-európai színvonalú banki hitelkínálatunk. Szükség lenne a reáljövedelmek emelkedésére, a munkanélküliség csökkenésére, egy jól működő lakástámogatási rendszerre, továbbá arra, hogy a piaci szereplők maguk is higgyenek az árak emelkedésében. Ehhez pedig ki kell mozdulni a holtpontról.
|
Hatásvizsgálat
Az ingatlanadó rendszerének módosítása mellett számos más olyan ötlet is felmerült, amelyek elfogadásuk esetén hatással lennének a lakáspiacra. A kép meglehetősen vegyes:
ELŐREMUTATÓ ÖTLETEK
● Élénkíthetné a forgalmat, ha az adómentes lakásértékesítés ideje 15 évről 5 évre csökkenne, és a hatóság méltányosságból mérsékelhetné vagy akár elengedhetné az adót
● Visszaszorítaná a spekulációt és a parlagon heverő telkek arányát, ha egy telek négy éven belüli beépítése csak akkor lenne illetékmentes, ha az épített terület aránya elérné a helyben előírt mérték felét
● A luxusadó kiterjesztésével bezárulna egy kiskapu, ha a cégeknek is meg kellene fizetniük az adót a 100 millió forintnál értékesebb ingatlanok után
● Élénkítené a használt lakások forgalmát és letörné az irreálisan magasan tartott árakat az illetékhivatali adatok hozzáférhetősége; hivatalos szervek ingyen, ingatlanközvetítők és bankok díj ellenében juthatnának információkhoz
● Javulna az új lakások minősége, ha szigorítanák az építési szabályokat (minimális szobaméret, külön WC, belső garázs, beépített klíma és hasonlók)
RIZIKÓS JAVASLATOK
● Visszavetné a forgalmat, ha eltörölnék a lakásszerzési (az eladott lakás árából egy másik vásárlására fordított összeg utáni) adókedvezményt
● Egy szűk körben csökkentené a forgalmat, ha a magánszemélyeknek is áfát kellene fizetniük a sorozatos telekeladás (2 éven belül legalább 4 értékesítés), illetve a 2 évesnél fiatalabb ingatlanok eladása után |
|
|
|
