Minden gazdasági ágazat részéről erőteljes kereslet mutatkozott 2005 során a budapesti irodapiacon. Az eddigi szűkös kínálat 2006 során erőteljes bővülést ígér: több régi projekt kerül átadásra, és újabb építkezések indulnak – derül ki a DTZ felméréséből.
Az előrejelzések a 2006-ban piacra kerülő új kínálat szerint nagyjából egyensúlyban lesz majd a kereslet jelenlegi szintjével, de a fejlesztők ütemtervei alapján 2007-ben akár túlkínálat is felléphet, a bérleti díjakban nem várható számottevő változás – állítja a DTZ a budapesti iroda- és befektetési piac aktuális negyedéves áttekintésében. A befektetési piac 2005-ben is rekordévet zárt Magyarországon.
Kínálat
A budapesti irodapiac 2005-ben mindössze 73 000 négyzetméterrel bővült. A legjelentősebb kiemelt „A” kategóriás új épület ebben az évben az Infopark C és a Víziváros volt, amelyek az év során sikeresen bérlőkre találtak. A magyar Wallis átadta a Mariássy Házat és a Danubius Ház IV-et, néhány fejlesztő, így az Immoeast, a Bischoff és a BHG pedig 7000 négyzetméter alatti épületekkel gazdagította a piac kínálatát.
Az elmúlt három évet jellemző 70 000-85 000 négyzetméteres szerény bővülést követően 2006-ban várhatóan új ciklus veszi kezdetét a budapesti irodapiacon. Az előrejelzések szerint 200 000 négyzetméter új iroda átadása esedékes, 2007-ben pedig akár 330 000 négyzetméterrel is bővülhet a kínálat.
2005-ben számos fejlesztő látott hozzá régóta tervezett projektek megvalósításához. Néhányan az erőteljes kereslet és a csökkenő kihasználatlansági mutató miatt vágtak bele a munkába, míg mások úgy döntöttek, nem várnak tovább a piacon továbbra is ritkának számító előbérleti lehetőségekre.
Az új irodaházak legtöbbje a Váci úton vagy Budapest déli részén épül. A fejlesztők körében divatosnak számít még a városközpont déli pereme is, Dél-Budán már kialakult egy irodapiaci szegmens, és Dél-Pest is egyre keresettebb; a Petőfi híd és a Lágymányosi híd között rendkívüli gyorsasággal alakul ki egy új üzleti negyed.
Kereslet
Bár a bérleti piac a negyedik negyedévben némileg visszaesett, 2005 így is rekordévnek számít; összesen 237 000 négyzetméternyi iroda talált bérlőre, amely 7000 négyzetméterrel haladja meg az előző évi szintet.
A bérleti tranzakcióknak ismét nagy részét, mintegy 29 százalékát, a korábbi bérletek megújítása tette ki. További 13 százalék mögött a bérlők épületen belüli terjeszkedése áll. A bérbe adott területek 19 százalékára a piacon újonnan megjelent vállalkozások, illetve magyarországi működésüket új funkciókkal bővítő cégek kötöttek szerződést.
A 2006-ban elkészülő épületek várhatóan viszonylag rövid időn belül bérlőkre találnak. Egy részük már el is kelt; az Európa Towers-t saját használatára megvette az Erste Bank, az E-On 11 000 négyzetméterre a Roosevelt Házban, a Sanoma (egyebek mellett a FigyelőNet kiadója) pedig 8900 négyzetméterre az Észak-Budán épülő Szépvölgyi Office Parkban kötött előbérleti szerződést.
A keresletet tovább növeli, hogy egyre több magyar vállalkozás költözik át „B” vagy „C” kategóriás irodáiból „A” kategóriás épületbe. A DTZ számításai szerint 2005-ben a bérbe adott irodák 27százaléka mögött a régebbi építésű, kevésbé minőségi épületekből korszerűbb létesítményekbe költöző cégek állnak.
2005-ben a gazdaság minden ágazata részéről erőteljes kereslet mutatkozott. Megfigyelhető ugyanakkor, hogy egyre nagyobb az igény a közös szolgáltató központok és ügyfélszolgálati központok számára megfelelő területek iránt. Az állami szektor továbbra is fontos szerepet játszik az irodapiacon; a kormányszervezetek rendkívül aktívak voltak 2005-ben.
Kihasználatlanság
A kihasználatlansági mutató az elmúlt öt évben folyamatosan csökkent, és 2005 végére elérte az elmúlt 10 év legalacsonyabb arányának számító 11,5 százalékot, 2006-ra nem várható jelentős változás. A 2006-ban átadásra kerülő állományra nagyon nagy szükség van, hiszen az előrejelzések szerint épphogy ki tudja majd elégíteni a jelenlegi igényeket. Egyre nehezebb ugyanis színvonalas bérirodát találni, különösen a nagy területigénnyel fellépő bérlők ütköznek problémákba.
Néhány szegmensben a 2006-ban elkészülő nagy épületek átadásával emelkedik majd a kihasználatlansági mutató, de a kínálat bővülése nem jár jelentős következményekkel a megfelelő helyen jól megépített, méltányos bérleti díjért kínált épületek fejlesztői számára.
Bérleti díjak
A kiemelt „A” kategóriás épületek legmagasabb havi bérleti díjai négyzetméterenként továbbra is a 16-17 eurós tartományban mozognak (adók és közös költség nélkül), míg a tényleges bérleti díjak ennél 1-2 euróval alacsonyabbak. Egy-két kivételes épületben a bérleti díjak esetenként elérik a 17-20 eurót is.
A piacon nem mutatkoznak a bérleti díjak emelkedésére utaló jelek, és olyan esetről sincs az elemző cégnek tudomása, hogy ugyanazon irodáért versengő bérlők ráígértek volna a másik által kínált bérleti díjra. Az épülettulajdonosok által kínált kedvezmények mértéke 2006-ban várhatóan nem változik. A kedvezmény általában évente fél- vagy egyhavi bérleti díj elengedését jelenti, épülettől függően.
Nézd meg a legfrissebb cikkeinket a címlapon!
