Luxusadó – jut is, marad is

November 7-én az Országgyűlés megszavazta az adótörvényeket, így az is biztossá vált, hogy 2006. január 1-jétől életbe lép a luxusadó. A vagyonarányos közteherviselés érvényre juttatásának szándékával megalkotott és kizárólag a magánszemélyeket terhelő új adónem plusz bevételi forrást teremt az önkormányzatok számára.

Plusz egymilliárd

Ennek nagyságáról időről-időre különböző becslések látnak napvilágot: Katona Tamás, a Pénzügyminisztérium közigazgatási államtitkára még az adóreform-lépések nyári bejelentésekor 30 ezer érintett ingatlanról beszélt, és az első szakértői becslések 2-5 milliárd forintos összbevételt prognosztizáltak. A pénzügyi tárcától származó friss információink és a parlamentnek benyújtott költségvetés szerint ugyanakkor már csupán 1 milliárd forintos bevétellel számolnak, és az érintett ingatlanok számában is csendesedtek a kormányzati várakozások: a mintegy 4 millió magyarországi lakó- és üdülőingatlanból durván 10 ezer lakás és ezer üdülő összesen 30 ezer tulajdonosát igyekeznek becserkészni.

A tervezett egymilliárd forinton ráadásul az ország sok-sok települése, és Budapest számos kerülete osztozna, így inkább kevesebb, mint több csurran-cseppen a helyi önkormányzati kasszákba. Vélhetően ez is az oka annak, hogy a FigyelőNet megkeresésére még egyetlen önkormányzati testület illetékese sem tudott beszámolni előzetes számításokról, az adó kivetésének és behajtásának részleteiről. Eddig még a pluszpénz oroszlánrészét bekasszírozó főváros sem mozgósított nagy erőket a luxusadó kivetésének és behajtásának előkészítésére.

Nem sietik el

A FigyelőNet megkeresésére a Városháza adóügyosztályán pusztán annyit mondtak, hogy az előkészítés folyamatban van, de konkrét számításokról, illetve arról, hogy melyik kerület mennyit és mire fordíthat vajon a pluszpénzből, egyelőre semmit sem tudtunk meg. Hasonlóan jártunk Budapest zöldövezeti agglomerációjában is, ahol pedig gyaníthatóan azért akad egy-két villa, amelynek értéke átviheti a százmilliós lécet.

Lapunk körkérdése tanulságos válaszokat hozott, melyekből többek között kiderült: Nagykovácsiban például még egyáltalán nem kezdtek el foglalkozni a luxusadóval, megvárják azt, hogy a jogszabály megjelenjen a Magyar Közlönyben, Pomázon senkinek nincs tudomása arról, hogy bárki végzett volna előzetes számításokat, de még azt sem tudják, hogy erre egyáltalán időt szánnak-e valamikor a későbbiekben, Biatorbágyon – bár nem kalkuláltak még semmit – azt gyanítják, hogy nincsen 100 millió forintnál drágább építmény, Dunakeszin pedig úgy tudják, semmi nem változott, így minden marad a régiben…

Sok dolguk lenne

Pedig az érintett testületeknek, a pénzügyi tárca szerint az ország 3200 önkormányzatából durván 400-nak – ha igazán komolyan veszi a törvényben foglaltakat – viszonylag sok dolga lenne. A jogszabály ugyanis csak értékhatárokat tartalmaz az egyes településeken alkalmazandó négyzetméterárakra vonatkozóan, ezen belül azonban a helyi illetékeseknek kell felmérniük a piaci viszonyokat (például az illetékhivatali adatok alapján), meghatározni az eltérő értékövezeteket, illetve belőniük a reális négyzetméter-árakat. Budapesten ez egy az egyben a fővárosi önkormányzat feladata, neki kell kijelölnie a különböző értékövezeteket, majd az adó kivetése és behajtása után a forrásmegosztási jogszabályok szerint leosztania az egyes kerületek között.

Az elkövetkező két adóévre alkalmazandó pontos értékeket minden év december 15-éig kell rendeletben rögzítenie az önkormányzatnak, ez alól éppen az induló év kivétel, első ízben ugyanis 2006. március 31-ig kell kihirdetni a vonatkozó jogszabályt. A ráérős hozzáállást tehát ez is indokolhatja, ugyanakkor többen azt is valószínűsítik, hogy a hivatalok később sem fogják túlbonyolítani az életüket, és a munka könnyebbik végét megfogva a törvényben eleve meghatározott sávok középértékét tekintik majd irányadónak. (Erre vonatkozóan érkezett is módosítóindítvány az adótörvény vitája során, amit a képviselők meg is szavaztak.)

Pedig könnyen lehet, hogy ezzel jelentősen befolyásolják saját bevételük nagyságát is, hiszen a törvény mellékletében meghatározott sávokat igen szélesre szabták. Nagyon nem mindegy, hogy 700 ezer vagy 300 ezer forintos négyzetméterárral számolnak egy városban vagy egy kerületben, mondja kérdésünkre Valkó Dávid, az Otthon Centrum elemzője, és természetesen az ingatlantulajdonos is joggal kifogásolhatja, ha nem megfelelően kifinomult számítások alapján indokolatlanul sorolják a luxusadózók körébe. A hivatal által meghatározott négyzetméterárakból és a lakás méretének szorzatából kapott adóalapot egyébként még módosítja néhány tényező (például a lakás állaga, komfortfokozata, építésének ideje), ám szakértők szerint a korrekciós szorzók sem elég szofisztikáltak, azt, hogy új építésű-e az ingatlan, egyebek mellett figyelmen kívül hagyják (csak azt vizsgálják, hogy tíz éven belül, vagy annál régebben épült-e).

Könnyen kikerülhető

Viszonylag nagy tehát a mozgásterük a polgármesteri hivataloknak, de legalább ekkora a luxusvilla-lakókéknak. Könnyen kijátszható ugyanis a luxusadó oly módon, hogy egy családi ház vagy villa társasházzá alakul – erősítette meg kérdésünkre dr. Nagy Zoltán ügyvéd. (Ezt egyébként az ellenzék képviselői is többször emlegették az adótörvények vitája során.) Ha ugyanis egy villában legalább két, műszakilag önálló lakás kialakítható, akkor bizonyos esetekben érdemes lehet – relatíve egyszerűen és olcsón – lebonyolítani a megfelelő jogi eljárást – mutat rá lapunk ingatlanjogi szakértőjeként is Nagy Zoltán.

Tegyük fel például, hogy egy nagy családi villa értéke 190 millió forint, amelynek alsó és felső szintjét amúgy is különválasztva lakja egy család több generációja. Ez esetben évente 90 millió forint után kellene luxusadót fizetnie a villa tulajdonosának (illetve több tulajdonos esetén mindegyikőjüknek tulajdoni hányaduk arányában). A szóban forgó villa után 2006-tól kezdődően minden évben 450 ezer forintot kellene befizetni luxusadó címén a helyi önkormányzatnak, ám ezt egy legfeljebb néhány százezer forintos egyszeri kiadás révén megspórolhatják a tulajdonosok.

Nem kell mást tenniük, mint elkészíttetniük egy durván 8-10 oldalas társasházi alapító okiratot, amely mondjuk két egyenlő nagyságú albetétre osztja a villát. Az így kapott 95-95 négyzetméteres ingatlanok már éppenhogy kikerülnek a luxusadó-fizetési kötelezettség alól – magyarázza Nagy Zoltán. Hasonló helyzet állhat fenn a múlt század első évtizedeiben épült nagyobb méretű, máig közös tulajdonban álló, ám több, egymástól független család által lakott villák esetében is. Ilyenekre is szép számmal találni még példát – teszi hozzá a szakértő, aki szerint ez esetben is reális kibúvót jelenthet a luxusadó alól a társasházzá alakulás. Ha például egy 240 milló forint értékű villát az elmúlt évtizedek során bekövetkezett „osztódások” következtében ma már nyolc család lakja, úgy az egész ingatlant terhelő összesen 700 ezer forintnyi luxusadón egynyolcad arányban osztoznak a tulajdonosok, vagyis egy család évente 87 500 forintot köteles befizetni az önkormányzatnak – hacsak nem alakulnak társasházzá. Ennek lebonyolítása még nyolc család esetében sem kifejezetten nehézkes, és a cserébe kapott nyolc darab 30 milliós ingatlan már bőven kikerül a luxusadó-törvény hatálya alól.

Még triviálisabb kibúvót jelenthet a törvény azon kitétele, mely szerint a luxusadó csak a magánszemélyek tulajdonában lakóingatlanokra vonatkozik. Nagy Zoltán szerint ugyanis ehhez elég egy kft-t alapítani, mondjuk 200 ezer forintból, és ezzel az illető két legyet is üt egy csapásra: egyrészt megveheti az ingatlant a cég nevében, és máris kikerülte a luxusadót, másrészt megúszta az egyébként megfizetendő magas illetékterhet is.