Háromféle ember létezik: aki gyűlöli a csillogó, ám lelketlen és kiismerhetetlenül nagy bevásárlóközpontokat; aki olcsóságuk és praktikumuk miatt szereti azokat; s végül a harmadik, aki kellő kockázatvállalási képességgel, és milliárdos befektetéssel nyereséges vállalkozást hoz tető alá az építésükből. Mindez Magyarországra is igaz, ahol dacára minden idegenkedésnek és amerikanizálódás elleni tiltakozásnak, valamint a levegőben lógó néhány piaci kudarcnak, a bevásárlóközpontok építése igencsak jó üzlet. Az óriási beruházási költségek, és a manapság egyre élesedő konkurencia miatt 6-7 éves megtérülési idővel kell kalkulálni, de még a legsikeresebbek is minimum 5 év alatt termelik ki a befektetett összeget. Az ingatlanfejlesztési láz ezen a területen sem csillapodik.
Az eloszlás ma még rendkívül aránytalan, a már átadott 400 ezer négyzetméternyi bevásárlóközponti alapterületből 350 ezernyi esik Budapest, valamint a fővárosi agglomeráció területére. A jövő év végéig további 550 ezer négyzetmétert adnak át: Budapesten 19 központot, vidéken pedig 10-et építenek.
Rövid távon tovább mélyül a szakadék, mindenekelőtt a Westend City Center belépésével. E kolosszus első üteme 250 millió dolláros (61 milliárd forintos) beruházással épül fel. Most egy hathektáros területen adnak át 35 ezer négyzetméternyi bevásárlóközpontot, 15 ezer négyzetméternyi szórakoztató centrumot, valamint egy 14 termes multiplex mozit. A hírek szerint november 12-én csupán részleges átadásról lehet szó – ez a környéken tett séta után a külső szemlélő számára is elég nyilvánvaló -, egyesek szerint még jövő tavasszal is lesz munka ezen az első ütemen is. A sietség persze érthető, hiszen a karácsonyi szezont nem lehet kihagyni egy ilyen jelentőségű létesítményben. Nem csupán azért, mert a tulajdonos komoly bevételektől esik el, hanem azért sem, mert a kereskedők forgalmuk jelentős részét éppen ebben az egy-másfél hónapban realizálják, így maguk is nyomást gyakorolnak az építtetőre. Remélhetőleg a “félig” kész állapot és a sietség nem megy a biztonság rovására, és nem kell további balesetektől tartani egész Közép-Európa legnagyobb szolgáltató és szórakoztató komplexumában.
Az építtető a TriGránit Rt., amelyet tavalyelőtt 100 millió dolláros alaptőkével indították útnak. A két alapító a Demján Sándor vezette Pólus Investment Rt., valamint az Egyesült Államok legnagyobb magántulajdonú ingatlankereskedő cége, a magyar származású kanadai üzletember, Peter Munk tulajdonában lévő TrizecHahn. (A TriGránitban október végén egy kockázati tőkealap, az AIG New Europe Fund szerzett kisebbségi részesedést, miután megvette a cég felét birtokló Polus Investment 35 százalékát, és ez utóbbi társaságban egészen 50 százalékig növelheti a részesedését.) A társaság beruházásában eddig a Pólus Center valósult meg, továbbá a barcsi, a kecskeméti és a pozsonyi Pólus áruházak, s e családhoz tartozik a Westend City Center is. A TrizecHahn a tervek szerint 3 milliárd dollárt költene el a közép- és kelet-európai térségben; ennek egyharmada finanszírozná a magyar befektetéseket.
A TriGránit Rt., amelynek elnöke Demján Sándor, a Westendnél 7-8 éves megtérülési idővel számol. Az építkezés nagyobbik része azonban még hátravan, hiszen az elkövetkező 10 évben összesen egymilliárd dollárt (mai áron 245 milliárd forintot) költenének el 170 ezer négyzetméteressé duzzadó grandiózus, városrésznyi épületegyüttesre. Ez, a most átadandó funkciókon kívül, egy 240 szobás, jövőre elkészülő négycsillagos Hilton szállodát, irodaházat, luxuskivitelű lakásokat, sportközpontot, parkokat és sétányokat, valamint 1700 férőhelyes parkolót foglal majd magában. Összesen mintegy 400 üzlet kap itt helyet, s azokban a várakozások szerint naponta 80 ezer látogató fordul majd meg. A Westend gyakorlatilag megtelt bérlőkkel, a terület tizedét pedig, kisebb vállalkozásoknak, magántulajdonba adták. Ezekre kilencszeres volt a túljelentkezés, holott egy négyzetméter több mint 1,2 millió forintot kóstált.
“A főváros még nem ért felvevőképességének határára, hiszen jelenleg is több tucat vállalkozónak éri meg belefogni üzletcentrumok építésébe” – mondja Horváth Zsuzsanna, a Magyar Bevásárlóközpontok Szövetségének főtitkára. (A szerveződés, amely egyébként a régióban eddig egyedüliként működik, tavaly áprilisban alakult, elnöke Demján Sándor.) Horváth Zsuzsanna szerint az ingatlanfejlesztéssel foglalkozó befektetők nem döntenek elhamarkodottan, hiszen 5-20 milliárd forintnyi invesztíciókról van szó, amelyeket általában hosszadalmas piackutatás előz meg. Ennek ellenére a főtitkár asszony nem tagadja, lesznek kudarcok is a szakmában, a piackutatásokba és a megtérülési számításokba is hiba csúszhat, vagy gond lehet a nem megfelelő elhelyezkedéssel. Emellett belső problémák is adódhatnak – van erre példa -, méghozzá a marketing, a bérlők nem megfelelő kiválasztása terén. Elsődleges szerepe mindenképpen a marketingnek van, hiszen a szinte csak autóval megközelíthető, ám jól reklámozott centerek is sikeresek, nem csupán a tömegközlekedési csomópontokban épültek. Ma még hiányoznak ugyanakkor a szaknyelven “tematikus malloknak” nevezett központok. Erre jó példa egy Düsszeldorfban épülő hétemeletes komplexum, ahol a földszinten csak a leghíresebb divatházak munkakollekcióit árusító butikok kapnak helyet, az elsőn konfekcióruházati üzletek vannak, a másodikon kizárólag a fiatalokra specializálódott shopok találhatók, és így tovább. Ennek ellenére a régióban vezető helyen vagyunk e tekintetben, hiszen Prágában és Varsóban is csak a közelmúltban indultak be a nagy bevásárlóközpont-beruházások. Magyarországon viszont 2001-re – a szövetség szerint – már 105 üzletközpont működik majd.
Budapesten elsősorban a főváros keleti, délkeleti régiója lehet jó terep további építésekre. Horváth Zsuzsanna szerint ugyanis a XVI. és XVII. kerületi lakosoknak ma is be kell utazniuk a központba, ha vásárolni akarnak. A főváros önkormányzata ez ügyben sajátos helyzetben van, hiszen azt is figyelembe kell vennie, hogy sok helyen a lakosság és a környezetvédők tiltakozása kísérte és kíséri az építkezéseket. (Az egyik példa erre a Csepel Plaza, ahol a lakók az ellen tiltakoztak, hogy gyakorlatilag a lakótelep házai közé ékelték be a központot, ahol nem csupán a folyamatos forgalom zavarja őket, hanem az éjszaka nyitva tartó szórakozóhelyek is.) Ezért a főváros ez év januárjától korlátozásokat vezetett be. E szerint a hegyvidéki részeken legfeljebb 15 ezer, máshol maximum 20 ezer négyzetméteres bevásárlóközpontot lehet csak építeni.
Mint Bihary Gábor, a fővárosi önkormányzatban működő Várostervezési és Városkép-védelmi Bizottság tagja (korábbi alelnöke) mondja, a már tavaly augusztusban elfogadott Budapesti Városrendezési és Építési Keretszabályzat (BVKSZ) egyes övezetekben ennél sokkal szigorúbb előírásokat is tartalmaz. Például az úgynevezett nagy zöldfelület igényű területeken legfeljebb 1500 négyzetméteres központ építhető, 6 ezer négyzetméter felett pedig városrendezési, kereskedelmi, közlekedési hatástanulmányokra, látványvizsgálatra van szükség, s a terveknek az adott kerület szabályozásának is meg kell felelniük.
Bihary szerint nem lehet egyértelműen kijelenteni, hogy a főváros nem szereti a bevásárlóközpontokat, bár nem tagadja, hogy a zöldmezős beruházásként épülőket nem látják szívesen a városházán. Jó példaként a Duna Plazát és a Westendet említi, mint amelyek korábban halódó, funkciótlanná vált ipari övezetekbe lehelnek új életet. A Duna Plaza méretei elfogadhatóak, s építészetileg is többé-kevésbé illeszkedik a Váci út arculatába. A Westendet pedig lehet túlméretezettnek minősíteni, de a korábban visszataszító területen városias hangulatot teremt, ilyen mérvű városrész-rendezésre pedig aligha lesz központi forrás a következő években.
A szocialista színekben megválasztott fővárosi képviselő hozzáteszi, minden tervet egyedileg kell megvizsgálni, és csak azután dönthető el, milyen hatást gyakorol az építendő komplexum a város építészeti, közellátási és szociológiai viszonyaira. A zöldmezős központok nem csupán a város beépített területét növelik, hanem a kereskedelmet a város szélére húzzák ki. Emiatt egyrészt folyamatos ingázásra kényszerülnek a vásárlók, másrészt ellehetetlenülhet egyes városrészek kiskereskedelme, ami e területek általános lecsúszásához vezethet. A támogatók szerint, nemzetközi összehasonlításban, egyáltalán nincsen sok bevásárlóközpont az országban. Az egy főre jutó területük csupán ötöde a nyugat-európai értéknek, s elenyésző töredéke az amerikainak. Ugyan a vásárlóerő is alacsonyabb itthon, de közel sem ilyen mértékben.
Egy ilyen vállalkozás megtérülésének négy rendkívül érzékeny pontja van: az elérhetőség, a vásárlóerő, az erős marketing, s végül a bérlők összetétele. Bár eddig látványos bukás nem történt, ingatlanpiaci szakértők szerint egyes központoknál a megtérülési idő jócskán kitolódhat. Nekik az üzemeltetés költségeit kell csökkenteni, és/vagy erőteljes marketingre van szükségük. A GfK Piackutató Intézet felmérése szerint Magyarországon “nem mindegyik bevásárlóközpont találta meg a nyereséges működéshez szükséges célcsoportot”. Neve mellőzését kérő szakértőnk példaként a Csepel Plazát, vagy az 1997-ben átadott Millennium Centert említette, de szerinte kérdéses az eredetileg tervezett jövedelmezősége az elsők között alakult Sübának, vagy a gyalogosan nehezen megközelíthető, ám igen nagy méretű Lurdy Háznak is. A Csepel Plaza esetén mind a bérlők kiválasztásába, mind pedig a vásárlóerő felmérésébe hiba csúszhatott, hisz a XXI. kerület nem számít erősnek e tekintetben. A megközelíthetőség sem minden, amit a gyenge marketing miatt alig ismert belvárosi Millennium Center példája is mutat.
Sok múlik a kapcsolódó szolgáltatásokon, az árak és az üzemeltetési költségek alacsony szinten tartásán. Michael Carroll, a Healey & Baker nemzetközi ingatlan-tanácsadó magyarországi leánycégének ügyvezetője hozzáteszi, hogy – az elhelyezkedés és a vonzáskörzet mellett – a bérlők és a menedzsment összetétele is kulcsfontosságú. Sokkal jobban mennek azok a központok, amelyekben egy-egy speciális bolt vagy üzlet van. (Ilyenként említik például az Europark sportszereket árusító Hervis üzletét.) A jellemző építési költségekre és bérleti díjakra vonatkozóan viszont Michael Carroll még hozzávetőleges számot sem tud közölni, mert mindkét paramétert rendkívül sok tényező befolyásolja. A bérleti tarifákat például az is, hogy a center üzemeltetőjének mennyire fontos az adott üzlet jelenléte.
Az ingatlanfejlesztés területén Carroll szerint leginkább a parkolóházak építésében van lemaradás Magyarországon. Ezért is alapvető, hogy egy-egy központ tervezését-építését csak a megvalósíthatósági tanulmány elkészülte után kezdjék meg. Ezt minden projektnél be kellene tartani.
A hazai ingatlanfejlesztés régióbeli összevetésekor a Healey & Baker itteni vezetője is derűlátó. Varsóval, Prágával összehasonlítva, az erős magyar gazdaság jót tesz a területnek, ígéretes beruházásra lehet befektetőt találni. Ám minden invesztíciót rendkívül körültekintően kell előkészíteni. Mint ahogy alapos vizsgálódás nélkül arra a kérdésre sem lehet egyértelmű választ adni, van-e szüksége Budapestnek a jelenleginél több bevásárlóközpontra.
