Drámai változások előtt áll a magyar irodapiac, idén és 2007-ben óriási kínálatnövekedésre számíthatunk – derült ki a Portfolió közelmúltban rendezett kerekasztal-beszélgetésén. Míg az elmúlt három évben jellemzően évi 70-85 ezer négyzetméter új irodaterület jelent meg a piacon, 2006-2007-ben számos, régen várt, nagy területű projekt érkezik el az átadásig. A DTZ Hungary ingatlanpiaci tanácsadó cég 2006-ra közel 200 ezer négyzetméter kínálatnövekedést prognosztizál, 2007-re pedig több mint 330 ezer négyzetmétert.
Tavaly a fővárosban 73 ezer négyzetméter új irodaterületet adtak át. A két legjelentősebb beruházás az Infopark C és a Víziváros irodaház volt, mindkettőt sikerült bérbe is adni az év során. A Wallis két új irodaépületet adott át (Máriássy Ház, Danubius Ház IV.), míg az Immoeast, a Bischoff és a BHG néhány kisebb, 7000 négyzetméternyi terület alatt maradó projektet fejezett be.
PESTEN ÉS BUDÁN. Az „irodapárbaj” két fő helyszíne a Váci út és Dél-Buda. Az előbbi jó közlekedése, az utóbbi a leendő négyes metró és a zöld, parkszerű környezet iránti igény, illetve az Infopark és környezete, az egyetemek és a már ott működő informatikai cégek miatt népszerű. Valószínű, hogy a cégek egyre markánsabb zöldvágyai következtében középtávon az utóbbi helyszín kerekedik felül a párbajban.
A Váci úti irodakorridoron jelenleg is négy nagy területű és két kisebb építkezés folyik, viszonylag közel egymáshoz. A várhatóan 2007 első negyedében befejeződő projektekben összesen közel 100 ezer négyzetméter új irodaterületet adnak majd át, ez azonban csak mintegy nyolcvan négyzetméter kínálatbővülést jelent a bérirodapiacon, mivel az Immoeast a Europe Towert még építés alatt eladta az Erste Bank ingatlanalapjának, így az épület nagy részét maga a bank használja, mindössze közel 5000 négyzetméter kerül ki a piacra.
Az Infopark D épületénél is elkezdődtek már a munkálatok. Az épületet idén várhatóan át is adják. Az új dél-budai irodaház bérbe adandó területe 17 700 négyzetméter lesz.
Vidéken semmi
Míg kiskereskedelmi célú ingatlanok, plázák vidéken is szép számmal épülnek – igaz, a vásárlóerőt nézve ez a bérleti piac a telítettséghez közelít -, irodapiac szempontjából csak Budapesten van élet. Nem termelő cégek számára eddig úgy tűnt, nem származik kompetitív előny abból, ha vidékre teszik központjukat. Az utóbbi időben azonban akadt egy-két olyan „ritka madár”, amely call-center jellegű tevékenysége egy részét vidéki városokba helyezte – az alacsonyabb irodabérleti díjak és munkabérek miatt, illetve eleve ott alakította ki újabb szervezetét. Ezek kegyeiért azonban elenyésző számuk miatt a fejlesztők egyelőre nem látszanak új beruházások beindításával harcba szállni. Még annak ellenére sem, hogy számos vidéki nagyvárosban a meglévő irodaépületek rendkívül rossz minőségűek, lerobbant állapotúak, a bérleti díjak viszont nem sokkal maradnak el a budapestitől. Miskolcon, Debrecenben, Békéscsabán természetesen elképzelhetők kisebb, 3-4 ezer négyzetméteres beruházások, de a nagy fejlesztő cégek számára méretgazdaság szempontjából vonzó, több tízezer négyzetméteres projektek nem várhatók.
TÚLKÍNÁLAT VÁRHATÓ. A bérbeadások terén 2005 rekordév volt: a 2004-es 230 ezer négyzetméter után tavaly 237 ezer négyzetméter irodaterületet adtak ki a fővárosban. Persze, ha alaposan a számok mögé nézünk, láthatjuk, hogy a teljes forgalom 29 százalékát a szerződések megújítása tette ki. Nagy volumenű bérleti szerződését hosszabbította meg többek között a Budapest Bank, az Unilever, a Pantel, az SAP, a KLM, a GSK, a Servier, a Regus és az OTP is. A tavalyi bérbeadások körülbelül 13 százalékát adták azok az ügyletek, amikor a cégek az irodaházon belül terjeszkedtek, bővültek. A magyar piacra újonnan lépők, esetleg a már piacon lévő, de új szolgáltatást hozzánk telepítő cégek számlájára pedig a 2005-ben bérbe adott területek 19 százaléka írható.
Chris Naylor, a DTZ Hungary ügyvezető igazgatója szerint a 2006-ban megjelenő új kínálatot a kereslet hamar felszívja, 2007-től azonban némi túlkínálat jelentkezhet a piacon. A mostani markáns kereslet egyrészt az újonnan piacra lépőkből, másrészt a nagyobb irodaházba költöző, már piacon lévő cégekből tevődik össze. Az előbérleti szerződések továbbra sem jellemzőek a budapesti ingatlanpiacra. Az Európa-torony esetében az Erste tulajdont szerzett, így három jelentősebb előbérleti tranzakcióról beszélhetünk: a már korábban említett, a Vodafone és jelenlegi bérbeadója, a Trigránit között létrejött ügylet, a Roosevelt-házra az E-On által aláírt előbérleti szerződés, valamint Óbudán, a Szépvölgyi-irodaparkban az év elején a Sanoma foglalt el 8900 négyzetméter, előre lekötött irodaterületet.
Az újonnan a magyar piacra lépők elsősorban back-office, call-center és úgynevezett „shared service center” szolgáltatásokat telepítenek Budapestre. Az elmúlt évek jelentős keresleti tényezője volt a közigazgatási szektor is, 2005-ben több, 700-2000 négyzetméter területű iroda-bérbevétel történt részükről. Egyelőre nem világos, hogy a parlamenti választások után a szektor irodapiaci jelenléte milyen irányba változik.
Az állam ingatlanpiaci szerepvállalása kapcsán érdemes azonban megjegyezni, hogy a vele kötött bérleti szerződések sokszor mindkét félnek keserű szájízt okoznak. Az állam sokszor jelentősen magasabb bérleti díjakban fizeti meg azt, hogy nem hajlandó pénzügyi fedezetet biztosítani, sokszor ragaszkodik ahhoz, hogy a bérleti díj forintban legyen megállapítva, és így az indexálás is a magyar inflációhoz kötött, továbbá bizonyos kikötések miatt még a formailag 3-5 éves szerződések is gyakorlatilag határozatlan idejűeknek minősülnek az ingatlantulajdonosok számára – ez időlegesen magasabb bevételt, de nagyobb kockázatot jelent. Csoma András, a Raiffeisen Alapkezelő vezérigazgató-helyettese szerint lényeges előrelépés lenne az, ha a közszféra átgondoltan kezelné összállami szinten gyakorlatilag változatlan mértékű ingatlanigényét.
CSÖKKENŐ HOZAMOK. Az irodapiaci trendeket tanulmányozva jól látszik, hogy egyre több cég költözik át alacsonyabb minőségű irodaházból színvonalasabba, építészetileg izgalmasabba. A szakértők szerint a tavalyi bérbeadások 27 százaléka már ilyen ügylet volt. Mivel a minőség iránti igény egyre határozottabban jelentkezik a bérlők körében, az ilyen új irodaházak építtetőinek nincs mitől tartaniuk. A korábban épült, alacsonyabb minőségű A kategóriás, valamint a B kategóriás irodaházak azonban lassú halálra ítéltettek, néhány éven belül nagy részük várhatóan kongani fog az ürességtől.
2005 végén a kihasználatlansági ráta 11,5 százalék volt, és bár az év során várható némi mozgás a mutató értékében, a szakértők szerint 2006 decemberére is hasonló rátával számolhatunk. Az előrejelzések szerint a bérleti díjak is stagnálnak: néhány kiemelt minőségű belvárosi épületben a négyzetméterenkénti kínálati bérleti díj 16-17 euró havonta, az új A kategóriás irodaházak nagy részében azonban 14-15 eurós kínálati díjak mellett a tranzakciók többsége 12-14 eurós áron köttetik, a B kategóriás irodaházakban pedig havi 10-11 eurót kell fizetni. A bérleti díjak csökkenése ellen hat az építési költségek növekedése és a hozamok lassú csökkenése, míg a díjak növekedését a keresletet meghaladó kínálat gátolja.
Míg 2005-ben a kínálat és a kereslet nem mutatott drámai változásokat, a tőkepiacon minőségi fordulat következett be: egyre több nyugat-európai befektetési és nyugdíjalap kezelőjének térképére került rá a magyar piac. Rájöttek, hogy a befektetések kockázatát tekintve München és Budapest között nincs már különbség.
A konvergencia a kelet-közép-európai ingatlanpiacokon évek óta csökkenő befektetési hozamokat eredményez, a magyar hozamszint fokozatosan közelít a nyugat-európaihoz, ahol évek óta stabil 6 százalék körüli hozamot realizálnak. Nálunk 2006 elején a kiemelt minőségű irodaházak nettó hozama még 7-9 százalék körül mozgott, de a trend lefelé ívelő. Érdekes jelenség, hogy az ingatlant eladásra kínálóknál ma még alig jelentkezik hozamkülönbség a felső, A kategóriás irodák és a lecsúszó, B kategóriás irodák esetében. Pedig ez utóbbiakkal „befürödhet” a befektető.
