Élet-Stílus

Hol érdemes telket venni?

Kezd egyensúlyba kerülni a kereslet és a kínálat a telekpiacon, az árak pedig érezhetően alacsonyabbak, mint néhány évvel ezelőtt voltak. Budapest környékén még van néhány ígéretes környék.

Jellemző árak az agglomerációban

• Pomáz: 17-25 ezer Ft/m2
• Nagykovácsi: 25-30 ezer Ft/m2
• Biatorbágy: 15-25 ezer Ft/m2
• Telki: 14-25 ezer Ft/m2
• Budaörs: 28-35 ezer Ft/m2
• Diósd: 15-30 ezer Ft/m2
• Dunakeszi: 20-30 ezer Ft/m2
• Gödöllő: 18-28 ezer Ft/m2
• Pécel: 8-15 ezer Ft/m2
• Etyek: 12-18 ezer Ft/m2
• Gyál: 15-20 ezer Ft/m2

 

Társasházi és beuházási telkek – új trendek

2004 után idén is jelentős kereslet jellemzi a társasházi építésre alkalmas telkek piacát. Az idei év újdonságaként sok új spanyol cég jelent meg idén a befektetési piacon. Alkalmazkodva a lakáspiaci folyamatokhoz, a sláger továbbra is a pesti belváros, annak is a Nagykörúton belüli része. Keresetté váltak emellett a különleges adottságú fejlesztési lehetőségek (például a Duna-part, vagy a korábban mellőzött műemléki épületek). Vannak fejlesztők, akik kifejezetten ilyen ingatlanokat keresnek megvételre, hogy ott – elsősorban külföldi vásárlók részére – loftlakásokat vagy exkluzív apartmanokat alakítsanak ki. Ezek ára – a szűk kínálat, a magas beruházási költségek és a célzott külföldi kereslet miatt – általában magasabb a környékre jellemző újlakás-áraknál. A piaci kényszer egyszerűen kialakítja az ilyen típusú fejlesztésekhez szükséges „know how”-t. A tömegpiacon nagy általánosságban csökken a fejlesztői érdeklődés, s újabban Zuglót és a XI. kerület rozsdaövezeti részét is már itt említhetjük.

A társasházi fejlesztésre alkalmas telkekkel szemben a családi házas építési telekingatlanok piacán a 2001–2004 közötti keresletmérséklődés idénre az árak jelentős csökkenését hozta. Az Otthon Centrum telekdivíziójának információi szerint például a fővárosban nominálértéken 5-10 százalékkal alacsonyabb áron is hozzá lehet jutni egy családi házas telekhez, mint 2001–2002-ben, s ez reálértéken még nagyobb áresést feltételez. Éppen a csökkenő árszint miatt, a felhalmozódó túlkínálatot a piac felvevőképessége ellensúlyozza. Ez a helyzet egyaránt igaz a budai luxuskategóriára, és a külső-pesti kerületekre is.

Növekvő árkülönbségek

Tisztán megfigyelhető a piac polarizálódása is, vagyis a budapesti árcsökkenéssel párhuzamosan az árak közötti különbségek elmélyülése is bekövetkezett. Az ezredforduló előtti erős kereslet alulról fejtett ki nyomást, s a rosszabb adottságú telkek is elkeltek a meghirdetett magasabb áron. Az ársávok akkoriban közelebb voltak egymáshoz. Az azóta eltelt időszak bővülő kínálata és mérséklődő kereslete hatására azonban a minőség szerinti ártagozódás jelentősen szélesedett.

A luxuskategóriában (a II., III., XI. és XII. kerület hegyvidéki utcáiban) egy jó adottságú telek ára akár 50 százalékkal is meghaladhatja a környék átlagát. Ugyanez például a XVI. kerületi Ómátyásföldön 60–100 százalékot is elérhet. (Hasonló folyamat a lakáspiacon is megfigyelhető, ahol a tömegpiaci stagnáló árakkal szemben az exkluzív szegmens fokozatos áremelkedése tapasztalható.)

Infrastruktúra és ellátottság

A Budapest környéki agglomerációs övezetben a széles telekkínálattal szemben szűk kereslet áll. Ennek ellenére a fővároshoz közelebbi, jól megközelíthető építési telkek ára akár emelkedhetett is a tavalyi árszinthez képest. Ugyanakkor a periferikusabb, rossz infrastrukturális ellátottságú területeken a telkek nehezen értékesíthetők (ha egyáltalán el lehet azokat adni), hiszen a potenciális vevők nagyon körültekintően megfontolják a vásárlást. Az infrastruktúra esetében a közlekedési vonalak mellett a közművesítettség és a szolgáltatások közelsége is legalább olyan fontos. A közlekedés esetében a gyorsforgalmú úthálózat és a kötöttpályás megközelíthetőség értéknövelő szerepe vitathatatlan.

A környék kiépítettsége, a végleges állapot elérése a – ma már nagyon ritka – telekparcellázási projektek esetében nagyon fontos. Akik néhány évvel ezelőtt jó helyen lévő, gyorsan beépülő, tehát sikeres parcellázás keretében vettek telket (például Üröm-Péterhegyen), azok pár év alatt jelentős (különösen kedvező esetben akár kétszeres) értéknövekedést realizálhattak. Ellenben a sikertelen, lassan beépülő területen vásárlók a rendezetlen összkép miatt eladás esetén veszteséggel kénytelenek számolni. Ugyanígy, az átminősített volt zártkerti ingatlanok vásárlása is lehet rossz befektetés, ha ezt nem követi az infrastruktúra fejlesztése.

Felértékelődő területek

A 2004. január elsején bevezetett telekáfa a parcellázásokat súlyosan érintette, az értékesítési ütem jelentősen lelassult. Így a beruházók általában kénytelenek voltak lenyelni a növekvő költségeket. Az értékesítési nehézségek miatt az elmúlt másfél év során nem indult újabb nagyobb parcellázási projekt, bár több is előkészítés alatt áll, jellemzően a korábban sikeresnek bizonyult fejlesztésekre épülve.

Az agglomeráció továbbra is egyértelműen felértékelődő területei közé tartozik Biatorbágy és környéke, igaz, itt a kínálat bőséges, ez pedig visszafogja az árak emelkedését. Az elmúlt 2-3 évben, Nagykovácsiban a Savanyító, Zsíros-hegy és Remeteszőlős belterületbe vonása és közművesítése fellendítette a piacot. A terület árai így már a solymári szinttel vetekszenek.

A fővárostól északra pedig jó ideje tart a spekuláció az M0-s kiépülése kapcsán, ám az időben egyre elhúzódó beruházás miatt ennek realitása egyre kérdésesebb. Ellenben a körgyűrűt délkeleten hamarosan átadhatják, s építése az agglomerációs övezet keleti szektorában is elkezdődhet, így itt (Pécel, Maglód, Ecser térségében) tartós áremelkedéssel lehet számolni. Sikeres parcellázásokat lehetne most indítani emellett Gödöllőn, Dunakeszin és Vecsésen is.

Ajánlott videó

Nézd meg a legfrissebb cikkeinket a címlapon!
Olvasói sztorik