Lakásvásárlás beszámítással

Nem kell hirdetésekkel vesződnöd, felkutatnod a vevőt és izgulnod, hogy visszalép-e az utolsó pillanatban, biztos lehetsz benne, megveszik – sorolja a használtautó-beszámítás gyakorlatának előnyeit a K&H Lízing munkatársa. Az autópiacon több éve előszeretettel alkalmazott konstrukció néhány hete a lakáspiacra is betört, és az első jelek alapján nagy érdeklődésre számíthat. „Még el sem indult a sajtókampány, még szinte nem is hirdették meg a lehetőséget, az ügyfelek már is nagy számban érdeklődnek”- tudtuk meg a programot elindító Otthon Centrum (OC) egyik budapesti irodájában.

Az augusztustól már igényelhető szolgáltatás lényege, hogy a vevő beszámíttathatja saját lakása értékét az új lakás vételárába, ráadásul eközben gond nélkül szabadul meg használt ingatlanától. A jelenlegi pangó lakáspiacon igen vonzó lehet ez az opció, hiszen az ingatlanforgalmazók tapasztalatai szerint éppen a használt lakások nehéz és lassú értékesíthetősége blokkolja az újak piacát.

Új apartmanház. Ingatlannal is kifizethető.

Kulcskérdések

A legfontosabb kérdés persze az, milyen áron történik a beszámítás, mert legyen bármennyire kényelmes és gyors is a megoldás, áron alul senki sem akar megválni otthonától. Nos, ahogyan az autópiacon, az efféle csereakciónak természetesen itt is ára van, hiszen a lakás hivatalosan felbecsült értékének legfeljebb 85-90 százaléka lehet a beszámítási érték – tudtuk meg az értékesítési iroda munkatársától. Vagyis a 10-15 százaléknyi különbözet illeti a kereskedőt, hasonlóan az autócseréknél kialakult szokásokhoz. E megoldás tehát egy 20 millió forintot érő lakás esetén 2-3 milliós veszteséggel jár, vagyis a régi legfeljebb 17-18 millió forintot fedez a megvásárolandó új lakás árából.

Az értékbecslést egyébként az OC által kijelölt értékbecslő cég – értesülésünk szerint az Euro-Immo Ingatlanfejlesztő és Hasznosító Rt. – végzi el. A szolgáltatásért, illetve az egyéb adminisztratív ügyintézésért, hitelből történő vásárlás esetén pedig egy úgynevezett pénzügyi terv elkészítésért bruttó 50 ezer forintot kell leszurkolni az OC-nek. „Ez nem tekinthető elrugaszkodott összegnek, hiszen sokan pusztán az értékbecslésért is több pénzt kérnek el” – hangsúlyozta kérdésünkre Nagy Zoltán ügyvéd. Az ügyvéd véleménye szerint első ránézésre jogilag „jól körülhatárolható” és egyszerűen lebonyolítható ügyről van szó.

Területi korlátozások A lehetőség egyébként egyelőre területileg korlátozottan vehető igénybe: csak budapesti, rendezett tulajdonviszonyú használt lakások jöhetnek szóba, az új lakást pedig durván tíz most építés alatt álló, és egyelőre kizárólag az OC által forgalmazott ingatlanok kínálatából lehet kiválasztani (ez jelenleg mintegy 2500 lakást jelent). Egészen pontosan azon új építésű projektekre alkalmazható e szolgáltatás, ahol a fejlesztő és az Otthon Centrum Használtlakás Beszámítási Kft. között érvényes együttműködési szerződés van. A paletta persze akár napról napra is folyamatosan bővülhet. Aki éppen most a XVI. kerületi Európa Lakókertbe szeretne költözni, az beszámíttathatja meglévő lakását, és a társaság hamarosan a főváros más kerületeiben is elérhetővé teszi a konstrukciót.

Gyakorlatilag két független adásvételi tranzakció jön létre: egy az ügyfél és az építtető között az új ingatlan megvásárlásáról (ebben az OC csak közvetít), egy pedig – amely a régi lakás eladásáról szól – az ügyfél és az OC, vagy pedig már az új vevő között. A használt lakás reális értéken történő eladásához kapcsolódó kockázatot tehát nem az ügyfél vállalja, hanem az OC. „Ha tehát valakinek esetleg a nyakán marad a régi lakás, akkor az semmiképpen nem az ügyfél, hanem a társaság lesz” – erősítette meg kérdésünkre az OC tanácsadója.

A költségek viselése is érdekes kérdés. Általában a használt lakás vevője viseli az ügyvédi díjat, így azt az OC-nek vagy az általa hozott vevőnek át kell vállalnia, míg a beruházó sok esetben szintén hajlandó megtéríteni a másik szerződés megkötésének költségét. Komoly dilemma, mi történik akkor, ha az új lakásra kötött kontraktus teljesülése valamilyen okból meghiúsul. Ilyen helyzetben a másik szerződést nem feltétlenül lehet annulálni. Ha például harmadik személy vette meg a régi ingatlant, akkor ő ebben már nem lesz partner, de amennyiben az OC a vásárló, e cég sem biztos, hogy szívesen hátrál ki egy olcsón megszerzett lakásból.

Mérlegelés

A beszámítási konstrukciónak természetesen sok előnye és sok hátránya is van, amelyeket az egyén saját prioritásai függvényében érdemes pontosan mérlegelni. A legnagyobb előnyként nyilvánvalóan a gyorsaságot és a kényelmes ügyintézést emelhetjük ki, hiszen sokkal egyszerűbb egy lakás eladásával járó valamennyi terhet másra hárítani, mint hónapokon (akár éveken) keresztül vesződni a hirdetésekkel, azzal, hogy állandóan az érdeklődők rendelkezésére álljunk és minden papírmunkát egyedül intézzünk. Ha – mint a legtöbb esetben – még az idő is korlátokat szab, hiszen az új lakás megvételének közvetlen anyagi feltétele, hogy túladtunk-e már a régin, akkor az ebből adódó stresszhelyzetek elkerülése is komoly motiváció lehet. Szintén előnye lehet az eljárásnak, hogy egyszerű megoldást biztosít a „szocpol” és az adó-visszatérítési támogatás igénybevételéhez, amelynél a meglévő lakás kizáró ok. Az eladást tehát hamarabb kell megejteni, mint az új lakás megvételét.

Jóllehet a macerát és az idegeskedést leveszi a költözni vágyó ügyfél válláról a konstrukció, anyagilag kétségtelenül rosszabbul jár általa, mintha saját maga kutatná fel a vevőt. „Ha mindenképpen kényelmes megoldást keres az ügyfél, még mindig jobban jár, ha lakásának eladásával megbíz egy közvetítő irodát” – mondja egy neve elhallgatását kérő kisebb fővárosi ingatlaniroda vezető munkatársa – hiszen így a 10-20 százalékos veszteség helyett mondjuk 3 százalékos közvetítői díjat kell csupán megfizetnie. „A beszámításnál az ügyfél kétszer bukik: egyszer ott, hogy eleve nyomott áron értékelik fel a lakását, másodszor meg a beszámítási ár megállapításánál” – teszi hozzá a szakember, aki a mai magyar piacon életképtelennek tartja az ötletet. Véleménye szerint az OC-nek körülbelül a piaci ár 70 százalékán éri meg az efféle ügyleteket lebonyolítania, ez viszont aligha fog találkozni az ügyfelek elvárásaival.

Érvek, ellenérvek

Tapasztalati tény, hogy a hivatalos értékbecslésből általában vesztesége származik a lakástulajdonosnak. Egy értékbecslő társaság ugyanis túlságosan objektív szempontokat tud csak érvényesíteni az érték megállapításánál, vagyis a méreten, az elhelyezkedésen, a műszaki állapoton túl nem veszi figyelembe a szubjektív tényezőket. Az utcáról belépő laikus érdeklődőnek az érzékeire és az érzelmeire is lehet hatni, vagyis előfordulhat, hogy egyszerűen beleszeret az adott lakásba, és sokkal többet is hajlandó megadni érte, mint amennyi pusztán a számszerűsíthető faktorok felmérése révén indokolt lenne.

Létezik ugyanakkor kedvezőbb vélemény is a piacon. „Hosszú távon biztosan nem jelent megoldást, de rövid távon fellendítheti a pangó piacot” – mondja Vajnági Pál, a City Cartel vezetője, aki szerint, ha a szerződő felek betartják egymással szemben vállalt kötelezettségeiket, akkor az ügyfelek nem járhatnak rosszul. Kiszámíthatóságot és kényelmet kapnak a bizonytalanság helyett, különösen akkor, ha időszűkében vannak, és lakásuk valami miatt nehezebben eladható.