Belföld

Ingatlanboom májusban? – a kelta tigris

Töretlen dinamizmussal fejlődik Írország gazdasága és ingatlanpiaca a csatlakozás óta. Szakértők és a fővárost elárasztó ír befektetők szerint hazánk is hasonló utat járhat be.

„Nézd meg Írországot és Dublint tíz évvel ezelőtt! Budapest ma épp azon a fejlettségi szinten áll” – vélekednek közgazdászok és ingatlanszakértők, utalva a hazai növekedési esélyekre. Relatív elmaradottságunk természetesen még nem garancia a látványos bővülésre (láttuk már
Ingatlanboom májusban? – a kelta tigris 1

Az ír GDP alakulása nemzetközi összehasonlításban

Görögország negatív példáját), de arra mindenképpen jó példa, hogy hogyan lehet jól kihasználni az EU-csatlakozás nyújtotta lehetőségeket.

1973-as csatlakozása óta Írországot már csak mint „kelta tigrist” emlegetik, ahol az egy főre eső GDP a belépéskor még csak az EU-átlag 60 százaléka volt, mára azonban 22 százalékkal magasabb az uniós szintnél (vagyis több mint duplájára emelkedett). Szegény agrárországból prosperáló gazdasággá alakult, ahol az életszínvonal meghaladja a nyugat-európai átlagot (ideértve Nagy-Britanniáét is).

Égbe szökő ingatlanárak

Gazdasági növekedésével párhuzamosan az ingatlanárak is következetesen egy irányba mozogtak az utóbbi harminc évben – felfelé. Hogy még pontosabbak legyünk: a belépést követő visszafogottabb áremelkedés után a ’90-es évek második felétől kezdve meredeken felfelé. Az utóbbi tíz évben magasan az ír piac dinamikája vitte a prímet, 1995 óta a lakásárak több mint a duplájukra nőttek. Sokáig úgy látszott, hogy a New York-i tőzsdeindexek felívelését követik az ír ingatlanárak, ám ez utóbbiak a Nasdaq-lufi kipukkanását követően sem zuhantak vissza.


Ingatlanboom májusban? – a kelta tigris 2

Kamatszintek konvergenciája

Mindehhez hozzájárult az is, hogy az EU-átlagnál addig 2-3 százalékponttal magasabb kamatszintek konvergenciája az euró 1999-es bevezetését megelőző négy évben felerősödött, és a többszöri kamatvágások tovább stimulálták az ingatlanszektort. 1998-ban – mutat rá a Deutsche Bank Research egyik tanulmánya – az építkezések volumenében is Finnország (11 százalék) és Írország (10 százalék) járt az élen, őket Spanyolország (6 százalék) és Portugália (5 százalék) követte.


Ingatlanboom májusban? – a kelta tigris 3

Infláció Írországban 1973-2003


Az egyetlen zavaró tényező a relatíve magas infáció, amely a ’80-as évek nagymértékű zuhanása és az 1997-es 2 százalékos mélypont után még mindig az 5 százalékot súrolja, s így az unión, illetve az euróövezet országain belül is a legmagasabbnak számít, ez pedig könyen túlfűtötté teheti a gazdaságot – figyelmeztetnek nemzetközi elemzők.


Budapest – Dublin

Voltak olyan évek (például 1999), amikor a dublini luxuslakások ára és az első osztályos irodák bérleti díja egy év alatt megkétszereződött, de a belépést követően harminc évvel sem beszélhetünk még arról, hogy vége lenne az ír ingatlanboom-nak. Az ezredfordulót követő években is évi 10-15 százalékos az áremelkedés mértéke – gyorsabb a fővárosi és öreg házak, lassabb a vidéki és új házak esetében -, és továbbra is közel ekkora drágulást prognosztizálnak a vételi árak tekintetében.

Írek a fővárosban

Saját példájukból kiindulva az írországi befektetői csoportok gyakorlatilag elárasztják a kelet-közép-európai régiót, így Budapestet is. A hírek szerint nem nagytőkésekről, sztármenedzserekről van szó, csupán jól szituált állampolgárokról, akik a dublini ingatlanár-robbanáshoz hasonlóra számítanak a belvárosi területeken. Állítólag tucatjával veszik a lakásokat az ötödik kerületben, valamint a rehabilitációra váró belső városrészekben, így például a rövidesen sétálóutcává alakuló Király utca, az Andrássy út vagy a Nagykörút környékén. Vadászterületükhöz tartoznak még a XIII. kerület Dunához, belvároshoz közeli polgári részei is, amely területek hazai elemzők prognózisai szerint is a legbiztosabb áremelkedés elé néznek, annak ellenére, hogy az írek mellett más nyugat-európai befektetői csoportok már alaposan felverték az árakat.

Egy dublini ingatlan átlagára, mondják, ma több mint négyszerese a budapesti árakénak. Jelenleg ugyanis egy háromszobás dublini lakás ára 80-100 millió forintnyi eurónak felel meg, miközben ezek az otthonok Magyarországon a 20 millió forint körüli árkategóriában vásárolhatók meg. Egy nagyobb méretű ház négyzetméteréért az ír fővárosban már négy évvel ezelőtt is 3000 dollárt (630 ezer forintot) kértek, egy kisebb társasházi lakás havi bérleti díja pedig már akkor is 600 dollár (126 ezer forint) volt.

Tavaly az eladott ingatlanok átlagára Írországban 52,5 millió forintnak megfelelő euró volt (Magyarországon a KSH adatai szerint 9,3 millió), Dublinban 70 (Budapesten 13), vidéken 45 millióért (nálunk durván 10 millióért) lehetett lakást vagy házat venni. Az ország ingatlanpiacán meghatározó szerepet játszó amerikai befektetők (és a tengeren túlról egyre nagyobb arányban hazaköltöző ír emigránsok) még inkább érzik saját pénztárcájukon az ország fellendülését, miután a dollár elmúlt három évben mutatott 20 százalékos gyengülése az euróval szemben jelentős extra terhet jelent számukra.

Ismerős problémák

Bármennyire is élen jár az életszínvonal javulásának ütemében is az EU-n belül a szigetország, azért az évi 10-15 százalékos ingatlanár-emelkedést nem közelíti meg a bérek növekedése. Az elmúlt évek hazai példájához hasonlóan éppen ezért az ír lakáshitelállomány is exponenciálisan növekedett: az euro.hu információi szerint öt év alatt megduplázódott az ír családok adóssága, amelynek legalább felét a jelzálogkölcsönök teszik ki.


A 12 tagú euróövezetet tekintve Írország a hatodik helyen áll a lakossági hitelállományt illetően, amelynek összértéke eléri a GDP 46 százalékát. A tendencia másik mozgatórugója az, hogy az ottani jelzálogkölcsön olcsóbb, mint Európában másutt. Az átlagos irányadó kamat ötéves időszakig terjedően 4 százalék alatt van, míg a többi tagországban eléri a 4,5 százalékot.

A havonta egymilliárd euróval gyarapodó hitelállomány ugyanakkor egyre komolyabb aggodalmakat kelt a szakemberek körében. Különösen amiatt, hogy a legtöbb tagországban húsz évig terjedő időtartamra vesznek fel rögzített kamatozású jelzálogkölcsönt, Írországban viszont a jelzálogkölcsönök 70 százaléka változó kamatozású. Ezért az irányadó kamatok esetleges növekedésekor a lakosság terhe robbanásszerűen növekedhet. Akárcsak nálunk…


 

Ha kommentelni, beszélgetni, vitatkozni szeretnél, vagy csak megosztanád a véleményedet másokkal, a 24.hu Facebook-oldalán teheted meg. Ha bővebben olvasnál az okokról, itt találsz válaszokat.

Nézd meg a legfrissebb cikkeinket a címlapon!
24-logo

Engedélyezi, hogy a 24.hu értesítéseket
küldjön Önnek a kiemelt hírekről?
Az értesítések bármikor kikapcsolhatók
a böngésző beállításaiban.