1996. január 1-jén lépett életbe az új devizatörvény, melynek értelmében magyar állampolgárok külföldön is vásárolhatnak ingatlant, a vásárlás utólagos bejelentése a Magyar Nemzeti Banknak azonban továbbra is kötelező. 1996-ban alakultak tehát az első ingatlanforgalmazó cégek, melyek erre a területre specializálódtak.
Az első év azonban tapogatózással telt el. Az eladások csak 1997-ben kezdődtek, azóta azonban dinamikusan emelkedik az értékesített külföldi ingatlanok száma. További optimizmusra ad okot, hogy a Pénzügyminisztérium tervei szerint 2002-re befejeződik a devizaliberalizáció, ez tovább könnyíti a vásárlás feltételeit.
TévhitBár a vevők bizalma egyre növekszik, szakértők szerint továbbra is él az a tévhit a magyar köztudatban, mely szerint egy külföldi ingatlan megvásárlásához horribilis összeg szükségeltetik. Ezenkívül a magyar polgárok visszarettennek attól, hogy az ügyintézést nem tudják személyesen ellenőrizni és másokra kell hagyatkozniuk.
Hol áll a piac?
A teljes piac még mindig nem mondható nagynak, hiszen 1999-ben az MNB 95 adásvételt regisztrált, összesen 14 millió dollár értékében. Első látásra ez kevésnek tűnik, a piac azonban rendkívül dinamikusan bővül, hiszen évente közel 100 százalékkal növekszik a külföldi ingatlanok vásárlása. 1998-ban még 3,2 millió dollár volt a vásárlások összérétéke, 1999-ben már 14 millió dollárt tett ki.
A “hőskorban”, 1996-ban még csak 4 cég foglalkozott ezzel a piaccal, ma már közel 20 forgalmazó elégíti ki a vevők igényeit. A kínálat is egyre bővül, a DSI Endrédy Kft. segítségével akár már 14 ország ingatlanjai között válogathatunk.
Kik vásárolnak és miért?
A magyar állampolgárok célja általában egy olyan külföldi ingatlan megvásárlása, melyet saját céljaikra is használnak. Ugyanakkor az egyéb hasznosítási lehetőségek segítségével és az eladás során is sokan profitot szeretnének látni az ügyletből.
Bár több ország kínálatából válogathatunk, a magyarok leginkább az USA-ban és a Dél-Spanyolországban található ingatlanokat keresik. A befektetők Florida felé kacsingatnak, míg Spanyolországban inkább saját használatra vásárolnak, elsősorban nyaralókat.
Akadnak olyanok, akik csak akkor használják külföldi lakásukat vagy házukat, ha ott tartózkodnak, míg mások kizárólag befektetési céllal keresik fel a forgalmazót. A Mitropa U.S. Kft.-nél érdeklődök 90 százaléka például a saját célon kívül is szeretné hasznosítani tuljdonát.
Az ingatlan finanszírozásaA magyar állampolgárok külföldön ugyanolyan feltételekkel vehetnek fel hitelt, mint az adott ország polgárai. Az USA-ban 7-9 százalékos kamatra akár 30 éves furtamidővel is kaphatunk hitelt, s csak az ingatlan árának 25-40 százalékát kell saját erőből kifizetni. Spanyolországban az ingatlan 30-50 százlékét kell készpénzben kifizetni, hitelt pedig akár 15-20 évre is kaphatunk, 5,5-5,6 százalékos kamattal. A bank biztosítékként jelzáloggal terheli meg az ingatlant, így maga a hitel elbírálása is sokkal kevesebb időbe telik, és közel sem annyira bonyolult, mint hazánkban.
Nyaralás is, befektetés is
Egy külföldi ingatlan birtoklása nemcsak szórakozást jelent, hanem egyben jó hozamú, középtávú és biztos befektetés is. Rendkívül kedvezőek ugyanis az ingatlanárak – 150-300 ezer forint között mozognak a négyzetméterárak -, és ezért az összegért nagyon jó minőségű ingatlanokat kínálnak megvételre. Az egyszerű és kedvező hitelek, valamint az árak miatt nincs szükség óriási vagyonra. Spanyolországban 7-10 millió, míg Floridában 10-15 millió forinttal a zsebünkben is belevághatunk a vásárlásba.
• Amerikai Egyesült Államok: továbbra is a befektetők paradicsoma, az ingatlanok reálértéke évente 6-8 százalékkal nő dollárban, s az ingatlanokat bérbeadás formájában is lehet hasznosítani, azt a hazai
Kedvező ajánlatA Mitropa U.S Kft. arra törekszik, hogy komplett, ingatlanhoz kötődő befektetési csomagokat ajánljon fel ügyfeleinek. Egyik ilyen ajánlatuk 2-3 évre szól, mely szerint Amerikában a magyar befektető még az építkezés megkezdése előtt megvásárolhatja az ingatlant a vételár 30-40 százalékáért, melyet 10 százalékos részletekben kell befizetnie. Így a körülbelül 2 évig tartó építkezés végén a befizetett pénze több mint dupláját érő lakást vehet birtokba, melyet akár azonnal el is adhat. Ezenkívül hasznosítási programot is kidolgoznak ügyfeleik részére.
ingatlaniroda segítségével elintézhetjük. Befektetésünk akár egy éven belül is megtérülhet. Ezenkívül az amerikai adózási rendszernek megfelelően kell a befektetőknek adózniuk, és az sokkal kedvezőbb, mint a magyar rendszer. Létezik olyan program, melyben lakást vásárolhatunk egy apartmanhotelben, de az épületben étterem, recepció és szobalány van. Ha a tulajdonos nem tartózkodik ott, lakását kiadják. A bérlő pedig úgy érezheti magát, mint egy hotelben. Így természetesen sokkal könnyebben adhatjuk ki ingatlanunkat.
• Spanyolország: inkább a nyaralni vágyók vásárolnak ingatlanokat, hiszen sokkal közelebb van, mint Amerika, és a kinttartózkodás költsége is hasonló, mint Magyarországon. Az ingatlan egyéb hasznosítására itt is van lehetőség. A spanyol ingatlanok ára dinamikusan nő, hiszen az euro bevezetése miatt mindenki reálvagyonba fekteti pénzét.
Megvásárolt nyaralónk értéke tehát akár évi 20-30 százalékkal is nőhet. A kedvező finanszírozási és a bérbeadási lehetőségek miatt befektetésünk itt is megtérül (lásd táblázatunkat).
Biztató jövőA külföldi ingatlanokat forgalmazó cégek egyre több országra terjesztik ki kínálatukat, mivel egyre növekvő igény és kereslet van rá. Eddig túlnyomórészt Budapesten találhattunk ilyen irodákat, de tervezik megjelenésüket a vidéki nagyvárosokban is.
A kínálat
Mivel ez az üzletág igen speciális, a külföldi ingatlanokat forgalmazó cégek teljes körű ügyintézést végeznek: részletesen megvizsgálják a vevő igényeit, és már itt Magyarországon leszűkítik az ingatlanok körét 3-4-re. Megszervezik a kiutazást, a helyszínen tolmács áll rendelkezésére, megmutatják az ingatlanokat és a környéket, a szerződést lefordítják anyanyelvünkre, és segítenek a megvásárolt ingatlan kiadásában is. Minderre azért van szükség, mert nagy a földrajzi távolság, és a vásárlók bizalmatlanságát maradéktalanul el kell oszlatni.
A cikk elkészítésében Dr. Czibere Ilona, a Mitropa U.S. Kft ügyvezető igazgatója és Endrédy Károly, a DSI Endrédy Kft. ügyvezetője volt segítségünkre.
