Az ingatlanszakma képviselői – nem először – hivatalos személyektől mentes környezetben beszélték meg, hogy mit gondolnak a konvergenciaprogramban beharangozott ingatlanadó bevezetéséről, piaci hatásairól. Jobban örültek volna, ha az eszmecserében a Pénzügyminisztérium is részt vesz, de jelenleg nincs olyan koncepció, amellyel a pénzügyi tárca elő tudott volna állni – hallhattuk az okfejtést a portfolio.hu konferenciájának előadójától. A résztvevők szakmai konszenzusként kezelték az ingatlanadó támogatását, mert azt az igazságosabb közteherviselés egyik eszközének tartják.
Magyarországon jelenleg a munkavállalók 44 százaléka minimálbért kap, amely bizonyára nem fedezi az ingatlanvásárlási költségeket. Mégis igaz, hogy a lakosság több mint kilencven százaléka magántulajdonú otthonokban lakik. Ha az ingatlanadót bevezetik, majd mindenkit érinteni fog, vagyis politikai-szociálpolitikai kérdés annak mértéke és a mentességek köre – hangoztatta Oszkó Péter, a Deloitte Magyarország minap kinevezett elnöke. Előadásában hosszan listázta a felmerülő kérdéseket és a megfontolandó összefüggéseket.
Jogos kérdések
Ki fizeti az adót? Megadóztatnak minden lakó-, kereskedelmi és ipari ingatlant, plusz a közigazgatási intézményeket, kórházakat, egyetemeket is? Lesznek-e mentességek? Miként határozzák meg az ingatlanok értékét, ami után fizetni kell? Az egyedi értékelés lehetetlen volna, ehelyett területarányos vagy sávos értékekkel kalkulálnak? Vajon önbevallás vagy az adókivetés lesz az adó meghatározásának módja? Ki szedi be? Egyenként az önkormányzatok vagy központi beszedés lesz, ami majd visszajuttatja a helyi testületekhez a bevételt?
Mi történik, ha valaki nem fizeti? Jelzálog kerül az ingatlanra és majd az örökösök fogják megfizetni az elmaradt adót? Mi lesz a lízingelt illetve a hitelre vásárolt otthonokkal, amelyekkel ténylegesen még nem rendelkeznek a tulajdonosaik? Megannyi kérdés, és még több lényegi részletkérdés. Ha az új adónemet bevezetik, akkor nem szabad elmulasztani egy sor kapcsolódó jogszabály megváltoztatását sem – hívták fel a figyelmet a szakemberek.
Extrém illetékek
Magyarországon az illetékszabályozás több szempontból korszerűtlen, káros, vélték a konferencia résztvevői. A lakóingatlanok esetében még ma is a 4 milliós értékhatár a küszöb, amikor ilyet már szinte elvétve találni, miközben az illeték mértéke is irreálisan magas: a piaci szereplők szerint a megfizethetőnek tartott illetékmérték 3-3,5 százalékos volna a jelenlegi 12-vel szemben. Kibúvót azért találnak a hazai befektetők: a kereskedelmi ingatlanok, gyárcsarnokok, bevásárlóközpontok, lakóparkok, logisztikai központok, irodaházak általában nem tulajdonként, hanem projekttársaságként cserélnek gazdát. Ez tisztán hazai sajátosság, külföldön a projektcégekben lévő ingatlanokat sem lehet illetékfizetés nélkül megvenni.
Hornok Krisztián az ingatlanos értékbecslő szakma etalonjának számító RICS nevében, és a DTZ Hungary ügyvezetőjeként kiemelte: Magyarországon a legértékesebb ingatlanok úgy cserélnek gazdát, hogy az államnak fogalma sincs arról, hogy mi mennyit ér. Sőt, ezzel kapcsolatos adatbázis, nyilvántartás sem áll az állam rendelkezésre. A milliárdokat érő bevásárlóközpontok, ipari parkok, logisztikai központok, irodaházak adásvételéről az illetékhivatalnak sincsenek információi.
1 százalékos adó, 13 százalékos bérletidíj-növekedés
Az ingatlantanácsadó egy átlag irodaház értékével, díjaival és bevételeivel szemléltette az ingatlanadó hatását. Egy feltételezett egyszázalékos ingatlanadó a szakember számítása szerint a bérleti díj 13 százalékos növekedését vonná maga után, miáltal az irodapiacon feszültségek, leértékelődések következnének be. Mindamellett a külföldi befektetők nagy ívben elkerülnék hazánkat, fejtegették a kereskedelmi ingatlanok piacán érdekelt szereplők, ha előre nem kiszámítható, kockázatos költségekkel kellene kalkulálniuk.
Mi lenne az új adónem elfogadható mértéke, amit jogosnak és méltányosnak tartanak a piaci szereplők? Tatár Tibor, a Futureal Development Zrt. vezérigazgatója például egy 0,25 százalékos mértéket jó tárgyalási alapnak tekintene. Ma is van 0,16 százalékos építményadó, amelynek kiváltására alkalmas volna egy ekkora mértékű adó. A vezérigazgató is említett egy piaci abszurdot. Társasága ugyanúgy kilencszáz forintot fizet építményadó gyanánt egy gödöllői raktár, mint a Váci utcai üzletük egy négyzetméteréért. Miközben az egyik húszszor, harmincszor többet ér, mint a másik. Tatár Tibor a „Kossuth téri palotákban ülő közigazgatást” is megadóztatná, de az összes piaci szereplő számára hagyna időt a felkészülésre. „Nem mindegy, hogy min ülünk. Egy tankerrel már messziről kell kanyarodni az útelágazás előtt. A motorcsónakkal pedig egy helyben meg lehet fordulni. Ebben az esetben inkább a tanker lenne a megfelelő.” – illusztrálta álláspontját.
Kerülni kell a sokkot
Czike Gábor, a CMS Cameron McCanne nemzetközi jogi iroda partnere szerint jogi értelemben bevezethető az új adó jövő januártól. Sávos, egyszerűbb módszerrel, egyedi értékelés nélkül. A konferencia előadói azonban óvnák a kormányzatot a sokkszerű, egyeztetést nélkülöző bevezetéstől. A Deloitte elnöke kiemelte, nincsen költségvetési kényszer a bevezetésre. Csak akkor van értelme, ha a már létező adónemeket is átértékelik, és az illetékeket is rendezik. Az új adó pluszsarcot nem jelenthet se a vállalkozásoknak, se a magánszemélyeknek. Utóbbiak vonhassák le a személyi jövedelemadójukból a fizetendő értéket.
Oszkó Péter egyébként személy szerint a jövő évet még a koncepció kidolgozására szánná, miközben a megfelelő egyeztetések sem maradnának el. Év végén ismertetné a kimunkált elképzelést, majd a következő évet a kapcsolódó törvények átszabásával töltené. Eszerint 2010 lehetne a bevezetés dátuma.
