November óta rég nem látott boom tombol az ingatlanpiacon, de szakértők szerint a kereslet látványos növekedésében gyakorlatilag semmilyen szerepe nincs annak, hogy a hitellehetőségek lassan, de biztosan olcsóbbá válnak. Sokkal inkább a tőkepiaci befektetések iránt megrendült bizalom csalogatja az ingatlanpiacra a vevőket, és emellett a lakásépítésekhez kapcsolódó áfa-visszatérítés újbóli bevezetése fejti ki áldásos hatását. Ez akár többszörösen is, az elmúlt évben ugyanis jó néhányan erre “spórolva” halasztották el ilyen irányú terveiket. A kora nyári hónapokig, majd ősz elején egyébként amúgy is nekilendülés várható, már csupán a lakáspiac szezonalitása miatt.
Persze a jövőben önmagában is komoly pluszkeresletet generálhat, ha a hitelkamatok egy bizonyos szint alá esnek, ám az egyelőre bőven 20 százalék feletti szintjük ehhez még túl magas. Az azonban biztató, hogy a lakáshitelpiacon több-kevesebb ideje működő intézmények egymás után csökkentenek, s úgy tűnik: akár kibontakozhat valamiféle piaci verseny is.
A Postabank április végén vitte lejjebb e kamatait, amelyek immár nem különböznek a Földhitel- és Jelzálogbank (FHB) eddig 2-3 százalékponttal kedvezőbb mértékeitől (lásd táblázatunkat). A sorban május közepén a Kereskedelmi és Hitelbank (K&H) következik, amely valamennyi lakáshitel-konstrukciójánál egységesen 1,5 százalékpontot farag le a kamatból. Júniusban az OTP Bank fog lépni; az egyes hitelfajták kamata eltérő mértékben csökken, az átlagos mérséklés azonban szintén 1,5 százalékpont lesz. Ebből vélhetőleg a takarékszövetkezetek sem akarnak kimaradni, kiváltképp azok nem, amelyek deklaráltan az OTP kamatait tekintik irányadónak.
ERŐSÖDŐ VERSENY. A kamatot illetően ily módon szorossá váló mezőnyön azután megint csak az FHB készül lazítani. Júniustól három új konstrukciót indít útjára a jelenlegi egy szem lakásvásárlási verzió helyett. Ezek közül az egyik továbbra is lakásvásárlásra, a másik kettő felújításra, illetve korszerűsítésre és bővítésre szól majd. Ezek éves kamataival ráadásul 20 százalék alá megy. Hogy mennyivel, az a bank május végi közgyűlésén az Állami Privatizációs és Vagyonkezelő Rt.-től – mint fő tulajdonostól – függő tőkeemeléssel dől el. A feltőkésítés ugyanis azt is “kijelöli”, hogy milyen forrásokat tud a bank bevonni a tervezett jelzáloglevél-kibocsátással – ami viszont már közvetlenül hat a majdani kamatok mértékére. A társaság addig is szervezi értékesítési hálózatát; már megnyerte magának a honi piac vezető életbiztosítóit, most pedig bankokat “toboroz”.
Ez utóbbiakkal más tervei is vannak az FHB-nek. Ugyancsak a jövő hónaptól a bankok meglévő lakáshitel-állományából vásárolna – összesen akár több milliárd forintnyit is -, majd azokat hosszabb lejáratúra konvertálná. Ennek során az ügyfelekkel már csak a jelzálogjog újbóli közokiratba foglalása miatt is új szerződést kell kötnie, ám ebből az alkalomból szóba jöhet a kamatok csökkentése, a futamidő kitolása is. E bevásárlásra jellemzően az 5 évnél hosszabb futamidejű kölcsönök alkalmasak, amelyeknél a “megfelelően alacsony” kamatot az FHB kezdetben általában 16 százalékosnak tekinti. Ezt azután az első öt évben fixen így is tartaná. E bank egyébként az egyetlen, amely ma fix kamatokkal is próbálkozik: ezek mértéke jelenleg mintegy 5 százalékponttal alacsonyabb a változókénál. A fix és a változó jelzők nem egészen fedik a valóságot. Ugyanis az előbbit sem örök időkre, hanem a futamidőn belül bizonyos periódusokra, mondjuk öt évre szabják meg előre, az utóbbi viszont legalább egy évig állandó, hiába változik időközben az FHB kamata. Másutt a módosítás hónapjától automatikusan érvényes a szerződésekre a változás. Technikailag két megoldást alkalmaznak: vagy újrakalkulálják a törlesztő részleteket, vagy azt változatlanul hagyva a keletkező kamattöbbletet a tőkerész kiegyenlítésére fordítják. Így értelemszerűen rövidül a futamidő.
Annyi az eddigiekből is látható, hogy a maga 105 milliárd forintos lakáshitel-állományával – saját becslése szerint – a piac 90 százalékát uraló OTP részesedését új hitelkonstrukciókkal igyekszik a jövőben lefaragni a többi intézmény. Köztük a Takarékbank , illetve a takarékszövetkezetek, amelyek összesen tízmilliárd forintnyi lakáshitel-állománnyal rendelkeznek. Ugyanígy a jelenleg egymilliárdnyi lakáskölcsönt kezelő K&H, mely utóbbi idővel támogatott lakáshiteleket is nyújtana, ám ezzel kivárja a támogatási rendszer éppen folyó felülvizsgálatát. Az e piacon hasonló méretben jelen lévő Postabank pedig társasházaknak, lakást építő vállalkozóknak dolgoz ki új termékeket.
ÁTHIDALÓK. Az OTP más fronton lép. A lakástakarék-pénztárak egységesen áthidaló hitelt indítanak útjára e hónapokban, az OTP Ltp. viszont ezen a téren is anyabankjára támaszkodik. A többi pénztár saját betétállománya terhére nyújtja e kölcsönt – annak egyébként összesen legfeljebb az egyötödét – e társaság esetében azonban a mögötte álló bank veszi fel a kesztyűt. Kamataival ugyanolyan mélyre kíván ereszkedni – az ezzel a termékével elsőként előrukkoló Lakáskasszánál 16,5 százalékos éves kamatlábat hirdettek meg -, ám a hitelezésnek a pénztáraknál kötelezően előrt szigorú korlátját így nem kell betartania. (Áthidaló hitelre egyébként a lakástakarék-szerződéssel legalább két éve rendelkezők, a tervezett megtakarításaiknak az egynegyedét már befizetett ügyfelek “pályázhatnak”.) Ez a konstrukció mindenesetre nem lesz sem a lakáshiteleknek, sem pedig a pénztári szerződéssel felvehető kölcsönöknek – hívják bár elő-, gyors- vagy azonnali hitelnek ezeket – a vetélytársa. Az utóbbiakból amúgy sem fogyott eddig sok, a Fundamenta ügyfelei mintegy 4 ezer hitelt, az OTP Ltp.-éi 3 ezret vettek fel (ezek között közműhitelek is vannak), a Lakáskasszánál szerződöttek pedig összesen 150 esetben folyamodtak az azonnali hitelért. Előtakarékossághoz kapcsolva ezenkívül mindössze egy lakáskölcsön van ma piacon, a meglévő Ifjúsági takarékbetétekhez ad hitelt az OTP Bank – 25 százalékos kamat mellett.
