Aki vásárolt már befektetési céllal telket, irodát, tudja: az ingatlanpiacon jó választás esetén kitűnő hozamot lehet elérni, de bukni is óriásit lehet. Az ingatlanvétel ráadásul általában körülményes feladat: egyszerre kell nagy összeget mozgósítani, hiszen az esetleges hitelfelvétel jelentősen megnövelné a többletköltségeket. Ha a tőke rendelkezésre áll, akkor is hosszú utánjárást igényel a megfelelő ingatlan kiválasztása, majd folyamatos kezelése és végül megfelelő áron történő értékesítése.
A fáradságot megtakaríthatja, a várhatóan szép profitot nyújtó ingatlanokat viszont elérheti az, aki a Magyarországon szűk négy éve hozzáférhető tucatnyi nyílt végű ingatlanbefektetési alap egyikében helyezi el pénzét. Az ingatlanalapok többsége tavaly 11–13 százalékos nettó hozammal örvendeztette meg a pénzüket nála tartókat. A kevés kivétellel bankcsoporthoz tartozó alapok vagyona (nettó eszközértéke) még úgy is nőni tudott, hogy számos befektetőt csábított el a történelmi rekordokat döntögető Budapesti Értéktőzsde, az óvatosabbak pedig a magas jegybanki alapkamatnak köszönhetően inkább banki betétekben, állampapírokban helyezték el tőkéjüket.
Csakhogy a Magyar Nemzeti Bank tavaly indult kamatcsökkentő lépései nyomán idén utóbbiaknál már nincs esély kétszámjegyű hozamra, az ingatlanalapoknál viszont nagyon is van, legalábbis a szakemberek előrejelzése szerint. „A jegybanki kamatcsökkentés üteme még nőni is fog” – hangsúlyozta Váradi Zoltán, a Raiffeisen Befektetési Alapkezelő Rt. befektetési vezetője. Szerinte 2005-ben az ingatlanalapok az állampapírokhoz képest 3-5 százalékponttal nagyobb hozamat nyújtanak majd. Szőllősi Gábor, a HVB bankcsoporthoz tartozó Európa Befektetési Alapkezelő Rt. szakértőjének ígérete szerint idén is tartani tudják tavalyi 12-13 százalékos hozamukat.
Úgy tűnik, a befektetők egy része már megérezte a piaci helyzet változását: a Raiffeisenhez például már 2004. novembere óta özönlenek a lakossági és intézményi (például magánnyugdíj-pénztári) befektetők. A tavalyi első negyedévi pangás idején az összes hazai ingatlanalap eszközállománya alig nőtt 3,5 milliárd forinttal, 2004 utolsó két hónapjában egyedül az OTP Ingatlanbefektetési Alap és az Európa mellett a piac harmadik nagy szereplőjének számító Raiffeisenhez majdnem ugyanennyi pénz folyt be. Az ingatlanalapok összesített vagyona így idén év elején átléphette a bűvös 100 milliárd forintos határt.
Furcsa módon épp a várható hirtelen növekedés ronthatja majd kissé az alapok hozamteljesítményét. A beáramló tőkét ugyanis nem mindig sikerül azonnal megfelelő ingatlanokba forgatni. Márpedig ilyenkor az alapok az alacsonyabb hozamot adó, maximum egyéves futamidejű állampapírokban és bankbetétekben kénytelenek átmenetileg elhelyezni a pénzt. A szakemberek szerint a tavaly őszi, 80 százalék körüli ingatlanfeltöltöttség az optimális. Márpedig a korábbi felfutások időszakaiban többször is előfordult egy-egy alapnál, hogy az ingatlanhányad mindössze 30-40 százalék volt.
A jövőbeni hozam kapcsán másrészt létezik devizakockázat is. Az itthoni ingatlanpiacon a bérleti díjakat ugyanis euróban számítják, a befektetők pedig természetesen forintban várnak megtérülést.
Míg egy kisbefektető saját pénzéből legföljebb kisebb haszonnal kecsegtető lakóingatlanokat tudna venni, az alapok révén a nagyobb profitot hozó ipari létesítmények, irodakomplexumok is elérhetővé válnak számára. Ráadásul egy alap jó néhány ingatlanba fektet, így kiküszöböli az egyedi bukás kockázatát (a jogszabály szerint az ingatlanalap birtokában lévő ingatlan értéke amúgy sem haladhatja meg a vagyon 20 százalékát).
A DTZ Hungary nemzetközi ingatlanszakértő cég egy tanulmánya szerint persze az ingatlanalapok között is találni konzervatív, csak már meglévő ingatlanokat és bérlőket vásárló, illetve kockáztatóbb, az ingatlanfejlesztés, értékteremtés révén hozamot besöprő piaci szereplőket. Harmadik kategóriába sorolhatók a többféle ingatlanalap befektetési jegyeit gyűjtő, s így a kockázatot még inkább csökkentő úgynevezett alapok alapjai (más néven ernyőalapok).
Lássunk egy-két példát a befektetési stratégiákra! Az Európa alap 27 ingatlanának egy részéhez – más alapokhoz hasonlóan – a következő 5-10 évre megkötött bérleti szerződések kapcsolódnak, miközben az épületek műszaki állapota miatt nem várható kiadás. Az alap 2003-ban szerezte meg mintegy 5 millió euróért a Bem rakparti EGI irodaházat, a múlt év végén pedig mintegy 3 milliárd forintért az Aegon Biztosító két korábbi nagy irodakomplexumát. Mégis elsősorban a fejlesztésre alapozza a jövőt: a fővárosban lakóingatlanok, Komárom, Veszprém megyében pedig logisztikai központok kialakításán dolgozik.
Ezzel szöges ellentétben a Raiffeisennél nem az értéknövelés, hanem a már kibérelt vagy jó eséllyel bérbe adható ingatlanok megvétele a cél. Itt is elsősorban a kereskedelmi, ipari, logisztikai és az utóbbi időben irodai ingatlanok adják a fő befektetési célpontokat: lakásokat nem keresnek, mivel itthon még kialakulatlannak tartják a lakóingatlan-bérleti piacot.
Az ingatlanalapok öt csillaga
1* Egy helyett több ingatlan tulajdonosaként kisebb a kockázat;
2* Kis összeggel is beszállhatunk a befektetésbe;
3* Lakóingatlan helyett a nagyobb értékű és hozamú ipari, logisztikai, irodai piac hasznából részesedhetünk, az ország egész területén;
4* Nem kell bajlódni az ingatlanválasztás, vétel, fenntartás és eladás fáradtságos adminisztrációjával, ezt profi szakemberek intézik;
5* Hosszú távú befektetésnél minimális az alapok jutaléka, de rövid távon is bármikor kiszállhatunk az üzletből.
A magyar alapok ráadásul mernek vidéken is befektetni, szemben a főképp a fővárosra koncentráló külhoniakkal. Az elmúlt években a korábban kizárólag befektetési szakemberekből álló alapoknál kialakultak az ingatlanok professzionális színvonalú kezelésére hivatott szervezeti egységek is.
Az ingatlan hosszú távú befektetés – ezt tükrözi az alapok díjstruktúrája is. A befektetési jegyeket értékpapírszámla nyitásával költségmentesen lehet megvásárolni, és néhány száz forintnyi visszaváltási jutalék fizetendő távozáskor, ha több éven át fialtatták őket. A legtöbb alap viszont a befektetés 2 százalékára rúgó büntetőjutalékot számít fel, ha az ügyfél egy-két évnél hamarabb száll ki az üzletből. A befektetési jegyek vételére és eladására a banki hátterű alapok esetében az országos hálózat fiókjaiban van mód: az Európa például az anyabank HVB mellett még 5 bankban és 3 értékpapírcégnél, összesen 33 városban kínálja jegyeit. 
* 2005. január 3-i állapot, az éven belüliek nominális hozamok, nem évesítettek **Ingatlanalapok alapja (ernyőalap)
Forrás: BAMOSZ
