Vásároljon termőföldet

Fontos kilométerkő az ingatlanpiacon az uniós csatlakozás, ami alól a termőföld sem kivétel. Für Zoltán földbróker szerint rövid távon a jelenlegi hektáronként átlagosan 400–450 ezer forintos árak a kétszeresére fognak növekedni. Tavaly egy év alatt egyharmadával drágult a termőföld, és már egyre ritkább a háromszázezer forintnál alacsonyabb hektáronkénti ajánlat. 2002 végén egy-egy hektárért általában 300–350 ezer forintot kértek az eladók, 2003 decemberében már 400 ezer forintra szökött az átlagár. A tavalyelőtti 50, a 2003-as 30 százalékos drágulás után az idén valamivel szerényebb, 20 százalékos árnövekedés várható. Für szerint – kockázatmentesen – egyetlen más, pénzügyi befektetés sem hoz ekkora növekményt.

A termőföldügynök a szinte biztos árnövekedést két változással magyarázza. Egyrészt azzal, hogy az uniós csatlakozással Magyarországon is fokozatosan bevezetik az „extraprofitot” hozó földalapú támogatásokat. A jövedelemtöbblet gerjesztően hat majd a piacra. A termelőket a területük bővítésében teszi érdekeltté, amely várhatóan a duplájára fogja növelni a hektáronként és évenként átlagos 10–12 000 forintos bérleti díjakat. (Ez még mindig csak 70–90 eurót tenne ki, míg az unióban az átlagos bérleti díjak 150–350 euró között változnak).

A duplázódó bérleti jövedelem, amely ráadásul öt évnél hosszabb haszonbérleti szerződés esetén adómentes, a jelenlegi földárak akár gyors duplázódását is hozhatja. Für Zoltán ezt az előrejelzést azzal magyarázza, hogy a jelenlegi, a föld árára vetített 2–3 százalékos bérleti jövedelem „reálkamatnak” tekinthető, mert a föld nem amortizálódik, és az ára legkevesebb követi, de meg is haladhatja az inflációt. A 4–6 százalékos reálhozam pedig felkeltheti a pénzügyi befektetők érdeklődését is, a kereslet bővülése pedig az árak emelkedését fogja kiváltani. Ezzel magyarázza a földbróker, hogy a mai átlagos 400–450 ezer forint hektáronkénti árak 2004 és 2006 között jelentősen nőhetnek.

Prognózisa szerint 2005 nyárig a jelenlegi 400–450 ezer forint hektárárak (1550 €/ha) átlagosan 6–700 ezer forintos ársávba emelkedhetnek (2300–2700 €/ha). (Igaz, a konkrét ajánlatokban az átlaghoz képest akár 35 százalékos eltérés is előfordulhat.) Ötéves távlatban viszont már 0,8–1,2 millió forint (3100–4600 €) hektárárakkal számol a szakember.

A vásárlás azonban továbbra is csak a magyar magánszemélyek részére lehetőség, mégpedig legfeljebb 300 hektárig. Külföldiek a földtörvény tiltásai miatt nem vehetnek földet még hét évig (2011) és a cégek sem vásárolhatnak. Jogi személy egy esetben azonban jelenleg is vásárolhat olyan céget, amely – még a korlátozó törvénymódosítás előtt – legálisan rendelkezik földtulajdonnal.

Külföldi magánszemély abban az esetben vásárolhat jelenleg is magyarországi termőföldet, ha igazolni tudja, hogy három éve már itt lakik és mezőgazdasági tevékenységet folytat. Efféle igazolással ugyanis a földvásárlás szempontjából ő már „magyarnak” számít.

Vásárlás külföldön

De nem csak itthon ígéretes befektetés a termőföld, hanem az országhatárokon túl is. Nyugat felé azonban öt–tízszeres árakkal kell számolni. A velünk csatlakozó Szlovákia Kisalföldhöz kapcsolódó része, illetve a három év múlva csatlakozó Románia és Horvátország mindenképpen érdekes lehet. A romániai – átszámítva átlagosan 200–300 ezer forint – földárak vonzóak ugyan, de már nincs nagyságrendi különbség a hazai áraktól. A határon túli termőföld-befektetéshez azonban szükséges a tulajdonos szinte állandó, legalábbis heti többnapos jelenléte, a helyi ismerete és kapcsolatrendszere, mert ezek hiányában extraprofit helyett könnyen „megütheti a bokáját”.

Nem mindegy az sem, hogy milyen termőföldet vásárol a befektető (keretes). A javasolt minimális méret 50 hektár, illetve 20 millió forint. A hektáronként átlagosan 17 aranykorona feletti terület minősége már megfelelő. Az ideális a 100 hektárnál nagyobb befektetés, mert ez bármilyen termelő szempontjából már jó üzemméret, tehát könnyebben és gyorsabban értékesíthető.

Fontos szempont a terület kiválasztásában a bérbeadhatóság, ha azonban a terület jó adottságú, a bérbeadás nem jelent gondot. A hozam nagyságára, a termőföldpiaci árakra a politikának, az állami beavatkozásoknak még az uniós csatlakozásnál is nagyobb hatása lehet.

A birtokkoncentráció gyorsítására hivatott Nemzeti Földalap színrelépése, felvásárlásainak, a „földért életjáradék” programjának a földbróker szerint csekély a hatása a piacra. Ahhoz, hogy érdemben generálja a földforgalmat, legalább 300 milliárd forinttal kellene rendelkeznie. Ekkora kerettel lenne képes az alap a kárpótlással kistulajdonosokhoz, osztatlan közös tulajdonba került területeket, egy hektárnál kisebb parcellákat felvásárolni, majd egyesítve továbbértékesíteni. Ezzel szemben tavaly a földalap vásárlásai és értékesítései a földterület alig egy százalékát érintették.

Külföldiek is vehetnek földet

Az ellenzék és egyes gazdaszervezetek szerint a földalapnál nagyobb hatása lehet a földpiacra a földtörvény most tárgyalt, az uniós jogharmonizáció jegyében történt módosításának. Azzal, hogy a három éve itt élő „külföldi” termelő már most szabadon vásárolhat földet, Jakab István, a Magyar Gazdakörök és Gazdaszövetkezetek Országos Szövetségének elnöke szerint kinyílik a kiskapu a külföldiek előtt. Az érdekképviseleti vezető azonban ezen módosítás után egy másik, szeptemberre várható indítványról is értesült, amely már jogi (azaz akár külföldi) személyek, cégek számára is lehetővé tenné a földvásárlást.
A földbróker tapasztalata ezzel szemben, hogy az illegális megállapodásokkal, „zsebszerződéssel” földet vásárló külföldiek száma inkább fogy. Főleg azért, mert a tőkeínség már akkora, hogy a gazdálkodók sem tudnak élni még a jelzáloghitel kínálta vásárlási lehetőséggel sem, mert nincs befektethető szabad pénze még az önerőhöz sem.

Idén egyébként álmosan indult a földpiac, amelyet némileg megmagyaráz az egyelőre korlátozott kínálat és a tavalyinál hektáronként legalább 100 ezer forinttal magasabb ár. Bár ezek uniós mércével még így sem meghökkentőek. Az EU-ban ott a legnagyobb a termőföld ára, ahol a legmagasabb a népsűrűség, például Németországban (11 ezer euró/hektár), Belgiumban (8–12 ezer euró/hektár), Hollandiában (12 ezer euró/hektár). Még az olcsó görögországi, portugáliai, illetve spanyol, osztrák ár is a többszöröse a magyar átlagnak. A befektetők ezért számíthatnak árnövekedésre, hiszen a szomszédos Burgenlandban például 7700 eurót, azaz 0,9–2,5 millió forintot kérnek egy-egy hektárért.