Egyre többen vágnak bele CSOK-kal is az építkezésbe, ezért érdemes képbe kerülni, miként is néz ki a gyakorlatban egy ilyen projekt megvalósítása. Példánkban egy 40 millió forintba kerülő építkezést néztünk meg. Az összegből 10 millió forint a telekvásárlásra, míg a maradék 30 millió forint a ház (kb. 130 nm) felépítésére megy el. A család mindehhez 13-15 millió forint önerővel rendelkezik. Lássuk az egész folyamatot lépéseiben.
Kihagyhatatlan a telekvásárlás
Logikus, hogy kell egy hely, ahol felépíthetjük a házat. De már ekkor egy fontos kérdésbe ütközünk, hogy vegyünk-e fel már itt lakáshitelt, vagy ezt önerőből finanszírozzuk. A példában szereplő helyzetben nem éri meg már itt elgondolkozni az adó-visszatérítésen, azt inkább majd később kell felhasználni. Az csak egyetlen alkalomra szól, az építkezés jóval nagyobb adóvonzattal bír, mint a telekvásárlás, így itt tudjuk maximalizálni a lehetőségeinket (5 millió forintról beszélünk).
Visszatérve a hitelhez, ha már ekkor a bankhoz fordulunk, akkor tudni kell, hogy elköteleződünk a későbbiekben is felé. Tudniillik a bank nemcsak a telekvásárlást fogja hitelezni, hanem utána az azon történő építkezést is. A gyakorlat alapján ritka, mint a fehér holló, hogy egy új bankot sikerüljön az építkezéshez találni.
Figyeljünk arra is, hogy a telekvásárlásra nem tudjuk felhasználni a CSOK-ot, mindössze piaci alapú hitelből tudjuk ezt megvalósítani. Az aktuális példánk szempontjából úgy alakult, hogy a 10 milliós telekre 8 milliót elköltünk az önerőnkből, a maradék 2 milliót pedig hitelként felvesszük. Időhúzás nem nagyon lesz, hiszen 2016-tól az építkezés megkezdését nem kötik építési engedélyhez. Csak bejelenti az építtető 15 nappal az építkezés megkezdése előtt a szándékát és kész.
Az alábbi kalkulátorral pillanatok alatt megtudhatja, hogy mekkora kedvezményre jogosult!
Jöjjön a többütemű építkezés
A jó hír az, hogy az építkezéshez már elérhető a CSOK 10+10 millió forintos konstrukció. Jelen esetben egy háromgyerekes – vagy három gyereket vállaló – családról lévén szó, nemcsak a 10 millió forintos vissza nem térítendő állami támogatást kapják meg, hanem a kedvezményes lakáshitelt is hozzá. Utóbbi az állami kamattámogatás miatt a futamidő egészére fix 3%, ami jelenleg a legjobb lakáshitel.
A szabály úgy szól, hogy az állami támogatást és a kedvezményes hitelt is csak szakaszosan utalja a bank, valamint minden esetben azonos összegben bocsátja csak rendelkezésünkre. Az építkezés szakaszait alapvetően az határozza meg, hogy miként is néz ki a hitel és az önerő aránya.
A kiinduláskor 13 millió forintos önerőt határoztunk meg. Ebből már elment 8 millió forint a telekre, így maradt 5 milliónk. Vagyis a 30 millió forintos építéshez ezt az 5 milliót használhatjuk fel. Másként fogalmazva az építési költségek 17%-át adja az önerő, a maradék 83%-ot a hitel. Az első kritikus pont az épület 17%-os készültségi szintje lesz, ami gyakorlatilag az alapozás befejezését jelenti.
Alapszabály, hogy a támogatott hitel és a CSOK folyósítása előtt a teljes önerőt el kell költeni, és ez most adott is lesz. A bank műszaki ellenőre kijön a helyszínre és igazolni fogja, hogy az alapozási munkálatok elkészültek és ehhez az összes rendelkezésre álló önerőt felhasználták.
Mivel mindent rendben találtak, a következő mérföldkőhöz szükséges összeget a bank folyósítja. A 70%-os készültségi szint eléréséhez 16 millió forintot kapunk. A 17%-ot már teljesítettük, ehhez 53% kell a 70%-hoz, vagyis a 30 millió forint szorozva az 53%-kal adja ki a 16 milliót. Ezen a ponton már a család élhet az áfa-visszaigényléssel. Ennek mértéke legfeljebb 5 millió forint és a készültségi szinttel párhuzamosan kapható meg. A részletes számok az alábbi táblázatban láthatók.
A bankkal való elszámolás következő pontja a 70%-nál van. Ettől eltérően több elszámolási szakaszt is megállapíthatnak a bankok, de a példában szereplő érték egy jellemző megvalósulási forma. A munkáltatok befejezéséhez további 9 millió forintra lesz szükség, azonban a banki gyakorlat szerint a külső finanszírozási igény 10%-át visszatartják.
A 30 millió forintba kerülő épületbe a család 5 milliót tesz be önerőként, vagyis 25 millió forint hitelből érkezik. Ennek a 10%-át, 2,5 millió forintot fog a bank visszatartani. Ezt akkor fogják csak felszabadítani és átutalni, ha a használatba vételi engedélyt bemutatjuk. Igen ám, de így 2,5 millió hiányozni fog, amit átmenetileg a családnak kell előteremtenie. Az átmenetileg nagyobb önerőt csak akkor tudjuk megspórolni, ha az építést végző vállalkozó tud várni 3-4 hetet a pénzére.
Mindent egybevéve kapunk egy 40 millió forint értékű családi házat, amiből
- az önerő 13 millió (átmenetileg ez nő meg 2,5 millióval),
- a felvett hitelek (telekre és építésre) összege 12 millió,
- a 3 gyermek után járó CSOK 10 millió,
- míg az áfa-visszaigénylésből 5 millió jön össze.
Valóban nagyon jól hangzik és működőképes is a korábbiakban felvázolt pénzügyi megoldás, de fontos tudni, hogy a lakáshitelből történő építkezés sokkal gondosabb előkészítést igényel, mint egy új lakás megvásárlása:
- ha a telekvásárláshoz hitelt veszünk fel, akkor jellemzően az adott bankhoz kötjük magunkat,
- az egyes bankok gyakorlata nagymértékben eltérhet egy adott építkezés hitelezhetőségének megítélését illetően és a szakaszos finanszírozás vonatkozásában is,
- a banki kapcsolattartás lényegesen intenzívebb, az elvárt dokumentációs igény sokkal magasabb,
- ha nem kalkulál az építkező a banki forrás utolsó 10%-ának visszatartásával (a használatba vételi engedélyig), komoly fizetési gondokkal nézhet szembe az utolsó hónapokban.
Az építkezés műfaja önmagában tartalmaz speciális kockázatokat, hiszen a kivitelezés során nem ritkán merülnek fel előre nem tervezett költségek. Ebből adódóan mindenkinek érdemes tartalékot képezni saját tervezett költségvetésében az összesített építési költség legalább 10%-ának erejéig.
