A tavalyi évben tíz százalék körül mértékben mérséklődött a forgalom a lakóingatlan-piacon, ami az árak további csökkenését eredményezte. S közben egyre többet lehet hallani az utóbbi hónapokban, hogy az ingatlan ismét vonzó befektetéssé válhat. Mert olyan mértékben estek a banki kamatok, hogy egyes elemzői vélemények szerint annál akár 20-30 százalékkal is magasabb lehet a lakáskiadás hozama. De vajon érdemes-e egy ilyen befektetésbe belevágni? Ezt vizsgálta többek között a Balla Ingatlaniroda.
Érdemes lesz idén lakást venni?
Nem az ingatlan vált különösen jó hozamú befektetéssé, hanem a banki betétek kamatai csökkentek le olyan mértékben, hogy tiszta matematikai számítás alapján akár jobb hozamú befektetésnek tekinthetjük a lakáskiadást – szögezi le az ügyvezető, Balla Ákos.
Azt azonban nem szabad elfelejteni, hogy míg a betét biztosan hozza a kamatokat, az ingatlankiadáshoz hatalmas rizikók társulnak. Hiszen vannak olyan időszakok, amikor nincs kiadva a lakás, mert éppen nincs megfelelő bérlő, vagy ha van bérlő, akkor előfordulnak bizonyos károk, amiket elszenved a tulajdonos, esetleg a bérlő nem fizet, ráadásul lelakja az ingatlant.
A lakáskiadás tehát elég komoly költségekkel jár, míg a betét egy kényelmes befektetési forma, vagyis egy 20-30 százalékos hozamkülönbség ezeket a tényezőket is tekintetbe véve még nem elegendő indok, hogy befektetésnek vásároljunk lakást – hívta fel a figyelmet Balla Ákos.
Hogyan teljesít a bérleti piac?
Rávilágított arra is, hogy míg a felsőbb ingatlanpiaci szegmensekben a 2000-es évek elején hasonlóak voltak az ingatlanárak, mint most, addig a bérleti díjak háromszoros eltérést mutatnak, mégpedig az akkori árak javára.
Jelenleg nyomottak a bérleti díjak, és nem is várható, hogy háromszorosára emelkednének. A külföldi cégek ma már átgondoltabban helyezik Magyarországra a külföldi vezetőiket, sokszor inkább magyar vezetővel dolgoznak, ráadásul kevesebb a külföldiek juttatása. Ez az elkövetkező években nem fog változni, talán csak a távoli jövőben. Most tehát legjobb esetben – számos tényező kihagyása mellett is – 20-30 éves megtérüléssel kell számolni befektetési célú ingatlanvásárlásnál. A befektetők tehát nem térnek vissza.
Sokaknál menekülőút
Ennek kapcsán Balla Ákos azt is megjegyezte, hogy a tulajdonosok sok esetben jelenleg nem a hozam reményében adják bérbe ingatlanaikat, hanem azért, mert ez az egyetlen menekülő út számukra, amennyiben hitelből vásárolták lakásukat. A túl magasra emelkedett törlesztőrészletek problémáját csak úgy tudják megoldani, hogy elköltöznek egy másik ingatlanba – például a fiatalok vissza a szüleikhez -, miközben kiadják a hitelre vásárolt lakást. Így mérséklik a veszteségeket, illetve költségeket.
A másik oldalról pedig egyéb lehetőség hiányában sokak számára a bérelt lakásba költözés marad az egyetlen lehetőség, de nem azért, mert ezt szeretnék tenni. Arra kevés példát lát az ingatlanszakértő, hogy valaki tudatosan, azért költözne bérelt lakásba, hogy az így felszabaduló tőkéjét befektesse. Az esetek többségében tehát azokból lesznek bérlők, akiknek nincs saját tulajdonú lakásuk.
Mi várható az ingatlanpiacon?
Összegzésként és idei évre vonatkozó várakozásként a Balla Ingatlanirodák ügyvezetője elmondta, hogy az ingatlanpiac örök, nem fog megszűnni, mindössze csökken, nő, átrendeződik. A jelenlegi helyzetnél szerinte rosszabb már nem lesz, az idei évben stagnálás várható, visszaesésre már nem lehet számítani. Hiszen nem várható semmilyen drámai fordulat, nem kerül sor nagy számban árverésekre, kényszerértékesítésekre. Komfortosabbá válnak a hétköznapok az ingatlanpiacon mind a vevők, mind az eladók számára. Ráadásul, aki most vesz lakást, az jó alkuval idén jó üzletet köthet, vagyis a korábban tervezettnél akár kicsit nagyobb vagy jobb elhelyezkedésű ingatlant is vásárolhat.
