Még jöhet egy árrobbanás

– Csupán egy kicsit jobb a hazai ingatlanközvetítők renoméja, mint a politikusoké. Ön szerint javul a helyzet?

– Valóban nincs jó híre a szakmának, de az utóbbi két évben már látok javulást. Amióta a nagy közvetítői hálózatok is megjelentek a piacon, egyre többen gondolják úgy, hogy a közvetítők értékes munkát tudnak végezni. Korábban sokkal jellemzőbb volt az úgynevezett címközvetítők dominanciája, ma már többen vannak, akik valóban minőségi szolgáltatást nyújtanak. Sajnos azonban néha az ügyfelek oldaláról is tapasztalunk inkorrekt hozzáállást, amikor – hogy megspórolják a jutalékot – megpróbálják háttéralkukkal kicselezni a közvetítőket.

– Ma jellemzően 4-5 százalékos jutalékkulccsal dolgoznak a hazai irodák. Vajon emelkedni vagy csökkenni fog ez a díjtétel?

– Nem várok nagy változást. Ez az a jutalékszint, amely mellett még jövedelmezően lehet végezni a tevékenységet, és amely még az ügyfelek számára is elfogadható teher.

– Nem alakult túl jól a hazai lakáspiac az utóbbi néhány évben. Mire számít a jövőben?

– Noha tavaly körülbelül 7 százalékkal csökkentek a reálbérek, a gazdasági növekedés pedig elapadt, nem következett be katasztrófa az ingatlanpiacon. Kétségtelenül a lakásfront van a legnehezebb helyzetben, itt bizonyos szegmenseket leszámítva az elmúlt 3-4 évben elmaradt az az árrobbanás, amely a környező országokban bekövetkezett. Ez viszont azt is jelenti, hogy miközben a balti országok vagy Románia lakáspiaca túlfűtötté vált, mi még bízhatunk egy komolyabb drágulásban.

– Ehhez alkalmasint néhány állami intézkedés is lökést adhatna. Nem sírja vissza az Orbán-kormány lakástámogatási rendszerét?

– Az a rendszer abban az időben fontos és szükséges volt, de mára kissé elavulttá vált, és néhány nagybankon kívül nincs sok haszonélvezője. Felül kellene vizsgálni, főleg a tekintetben, hogy miként lehetne ösztönözni, hogy az akkoriban forintban felvett támogatott lakáshiteleket váltsák ki a ma már kedvezőbb kondíciókkal nyújtott devizahitelekkel. Mindenesetre az állam, pártoktól függetlenül, mindmáig nem ismerte fel egy egészséges ingatlanpiac makrogazdasági jelentőségét, holott egy jól működő piac nemcsak a lakosság jobb életminőségét és az üzleti infrastruktúra fejlődését szolgálja, hanem a GDP-hez és az állami bevételekhez is jelentősen hozzájárul.

– Ezek fényében helyesnek tartja a közelmúltban elfogadott ingatlanadó koncepcióját?

– Az eredeti elképzelést, miszerint az élőmunka terheinek csökkentése érdekében az ingatlanadó a magánszemélyek vagyoni típusú adójaként lépett volna életbe, maximálisan támogattam. A parlament által megszavazott törvényt viszont koncepciótlannak érzem. A bérterhek nem csökkennek, és láthatóan a rövid távú fiskális indokok érvényesültek. Tartok tőle, hogy az önkormányzatok nem a magánszemélyeket adóztatják majd, hanem az irodaházak, raktárak, bevásárlóközpontok tulajdonosait igyekeznek megsarcolni. A céges ingatlanokra kivethető 1,5 százalékos maximális adókulcs viszont olyan nagy teher, amely igen komolyan visszaüthet. Egy „A” kategóriájú iroda befektetője számára ez például azzal járhat, hogy a jelenlegi 6 százalékos hozamkörnyezetben a projekt 25 százalékot veszít az értékéből, ha az adóterhet nem tudja áthárítani a bérlőkre. Nagyon remélem, hogy az adórendszer „finomhangolásakor” a parlament 0,5 százalékra mérsékli majd a kivethető adó felső értékét, ellenkező esetben a következmények meglehetősen negatívak. Vagy az irodabérleti költségek fognak emelkedni; vagy olyan mértékben csökken a befektetők hozama, hogy a nagy intézmények a térség más országaiba viszik a pénzüket; vagy a fejlesztők jövedelmezősége esik elfogadhatatlan szintre, akik ezért visszafoghatják a beruházásaikat. Ennek hatását a hazai építőiparra és a GDP-re nem kell részletezni.

– Mit szól ezek után az állami nagyberuházások koncepciótlanságához? A hírek szerint veszélyben a kormánynegyed, de finoman szólva a már megkezdett 4-es metró sem ígérkezik sikertörténetnek.

– Várható, hogy mind a két projekt komolyan csúszik, de ingatlanos szemmel nézve ez a dolog természetéhez tartozik. Menet közben újabb problémák kerülnek felszínre, amelyeket a folyamat közben kell feldolgozni és megoldani. A tényekről sajnos keveset tudunk, a politika és a média felnagyítja és keveri az aktuális problémákat. Ugyanakkor kétségtelen, hogy a kormányzati negyedről, annak minden jótékony ingatlanpiaci vonatkozása mellett, már a bejelentéskor tudni lehetett, hogy a kitűzött határidő szinte tarthatatlan. Egy ilyen grandiózus projekt esetében sokkal hosszabb időt igényelt volna az előkészítés, a program megalkotása és a kivitelezés előkészítése. Jó lenne, ha az alapvetően jó kezdeményezéssel szembeni indulatok lecsillapodnának, és reális határidőket kitűzve folyna tovább az előkészítés. Hasznosabb esetleg újrakezdeni a tervezési munkát, mint a kivitelezés során szembesülni a kapkodás újabb következményeivel – már csak azért is, mert ily módon lehetetlen korrekt ajánlatot tenni a felépítésre. Ami pedig a 4-es metrót illeti, ott éppen fordított a helyzet. A metrót oly régen tervezik és készítik elő, hogy egyes elemek aktualitásukat veszítették, mások pedig egyszerűen elfelejtődtek. A finanszírozási források követelményeihez hozzá kellene igazítani a projektszervezetet. Az új metróvonal ingatlanpiaci hatása hosszú távú és nagyon fontos, a bevont új területek, városközpontok – például a kelenföldi – az egész főváros megújulásának motorjai, jelképei lehetnek. Politikai viták, illetve pro és kontra sajtókampányok helyett ebben az ügyben is gondos áttekintést, és kiszámítható ütemterv mentén való folytonos előrehaladást látnék szívesen.

– Melyik ország ingatlanpiacát tartja a legvonzóbbnak Közép- és Kelet-Európában?

– Fejlesztői szemszögből Oroszország, Ukrajna és Szerbia talán a legizgalmasabb. Romániával már óvatosabb lennék. A lakásközvetítői piacon viszont ez utóbbinál, továbbá Csehországban, Szlovákiában, Lengyelországban és Horvátországban is látok fantáziát.

– Tíz évvel ezelőtti román kudarcuk után mikor és merre lép a határokon kívül először a Biggeorge’s Holding?

– Bulgáriában tavaly a BG Hitel & Lízing már betársult egy vállalatba, de ez nem meríti ki a nemzetközi ambícióinkat. Pontos döntés még nem született ebben a kérdésben, de valószínűleg megérett az idő arra, hogy átlépjük a határokat. Ez viszont egy új korszakot is indíthat a cégcsoport életében: új működési modellt és szabad kapacitásokat igényel.

– Egy új működési modell a jelenleginél bizonyosan nagyobb felelősség-megosztást igényel majd a menedzsment szintjén, még ha azt mondják is, hogy Ön őrült tempóban képes dolgozni – és dolgoztatni. Pedig ma már nyilvánvalóan nem a pénzért csinálja. Mikor fog hátradőlni?

– Néha érzem, hogy jól esne egy kis pihenés. Aztán elmegyek szabadságra, és 20-30 új ötlettel feltöltődve térek vissza. Mindig vannak új vízióim a piacok fejlődését illetően. Horizontálisan és vertikálisan is lehet még terjeszkedni, de akár egészen más iparágakban is megjelenhetünk.

– Pontosan melyekben?

– Klasszikus kockázatitőke-befektetőként, illetve alapkezelőként is szeretnénk elindulni. Nyíri Viktor „helyismerete” okán esetleg az egészségügy területére is beléphetünk.

– Évek óta szerepel a 100 leggazdagabb magyar listáján. Milyen érzés?

– Eleinte tartottam tőle, de később beláttam, hogy ez inkább segített bizonyos üzleti helyzetekben, semmint hátráltatta volna a pályámat. Először megalapozatlannak és túl soknak éreztem a portfólióm becsült értékét is, de aztán szerencsére „belenőttem”. Mindenesetre nem gondolom, hogy erre különösebben büszkének kellene lennem, ez inkább egy helyzet, mintsem érdem.