Az év első negyedére vonatkozó lakáspiaci elemzés konklúziójaként Nagygyörgy Tibor kiemelte: éleződő beruházói verseny jellemzi a piacot, amelynek bizonyos szegmenseiben strukturális túlkínálat jellemző. Ez különösen a rosszabb helyen lévő tömegtermékek részpiacára érvényes, ahol ezzel párhuzamosan a fejlesztők profitrátájának folyamatos szűkülése is érzékelhető.
A lakáspiac kockázatait illetően a szakember hangsúlyozta, hogy a hazai devizaadósok, illetve a hazai piacon tartósan magas keresletet támasztó külföldi befektetők szempontjából különös figyelem övezi a nemzetközi kamatlábak mértékét és a forint árfolyamát, a magyar piaci szereplők szempontjából pedig a költségvetés helyzetének, az esetleges megszorításoknak és az állami lakástámogatások szigorításának van kiemelt jelentősége.
Ami pedig a lakáspiacban rejlő lehetőségeket illeti, Nagygyörgy Tibor szerint a növekvő banki verseny, a kedvezőbb hitelfelvételi lehetőségek, és például a szociális lakások kedvezményes áfakörbe sorolása adhatna lendületet.
Statisztika és piaci tapasztalatok
Az év első három havában az Otthon Centrum (OC) piaci tapasztalatai ellentétesek a Központi Statisztikai Hivatal (KSH) múlt héten közölt számaival, amelyek mind a lakásépítések, mind pedig a használatba vételi engedélyek számában visszaesést jeleztek, és ráadásul a vállalkozói lakásépítések számának csökkenését is kimutatták.
Az OC szakemberei ezzel szemben erős keresletet és változatlan dinamikájú fejlesztői aktivitást tapasztaltak az év első két hónapjában, márciusban és áprilisban érzékeltek némi visszaesést a keresleti oldalon, amit a választásoknak és a lakástámogatási ígéretek (például a Fészekrakó korhatárának 40 évre történő emelése, vagy a használt lakások támogatott hitelplafonjának 5-ről 10 millió forintra emelése) miatti kivárásnak tulajdonítanak. A lakástámogatások szigorítását rebesgető kormányzati híresztelések viszont éppenhogy előrehozott vásárlásokra sarkallhatják a potenciális vevőket, de nagy keresletbővülésre nem számítanak a szakemberek. Véleményük szerint mindenesetre nem lesz lanyhább az idei lakáspiac a tavalyihoz képest, a második félév ugyanis a KSH és a piac tapasztalatai szerint is rendre erősebb az első hat hónapnál.
Kereslet és kínálat
A fővárosi lakáskereslet zöme változatlanul a 40-60 négyzetméteres (másfél vagy 1 plusz 2 félszobás) lakásokra irányul, és egyre inkább kitolódik a belvárostól kijjebb eső kerületek irányába. Az utóbbi idők trendjeként a vevők ma már nem idegenkednek a IV., a XVI., a XVII., a XIX., és a XXII. kerületektől sem, igaz, továbbra is a belsőbb pesti kerületek és bizonyos budai részek számítanak slágernek.
A kínálat ugyanakkor nem feltétlenül igazodik a kereslethez, egyes kerületekben és a kifejezetten tömegtermékeket kínáló projektek esetében strukturális túlkínálat a jellemző, miáltal helyenként egyre nehezebb értékesíteni az elkészült lakásokat. A beköltözhető, de eladatlan lakások számát jelenleg 1600-ra becsüli Valkó Dávid, az OC vezető elemzője, aki szerint ez a szám év végére 3-4 ezerre emelkedhet a fővárosban.
A fejlesztők egyébként továbbra is az I., II., V., VI., VII., VIII. kerületeket részesítik előnyben, ezeket tartják a legmegbízhatóbbnak a jelentős áremelkedés és a folyamatos külföldi aktivitás miatt is. Az elmúlt évek nagy lakópark-beruházásai miatt viszont kifulladóban van a IX, a XI., a XIII. és a XIV. kerület, ahol a már említett túlkínálatos helyzet a legerősebben érzékelhető.
Fővárosi áralakulás
Ami a teljes budapesti újlakás-kínálatot illeti, a tavalyi év becsült 256 milliárd forintos összvolumenéhez képest idén várhatóan 275 milliárd forint értékben épülnek új lakások a fővárosban. Az árak részpiaconként erősen változnak (lásd a fenti térképet is): a magas presztízsű hegyvidék és a Várhegy 500-1300 ezer forintos négyzetméterárai jelentik az egyik végletet, a periferikus kertváros és az úgynevezett átmeneti zóna pedig az alsó szélsőértéket, 250 ezer forintról induló négyzetméterárakkal.
Az egész újlakás-piacra jellemző, hogy az automatikus év eleji áremelések idén elmaradtak, viszont az ötszázalékos áfacsökkentés nem eredményezett automatikusan négyszázalékos áresést. Az árak csökkentésével a legvégső esetben élnek a beruházók, fogalmaztak az OC szakemberei, ehelyett inkább különböző akciók (beépített bútorok, kedvezményes árú garázs, kedvezőbb fizetési ütemezés) révén adnak kedvezményeket a vevőknek.
Az elmúlt években folyamatosan szűkült az olló az új és használt lakások árai között, ám Nagygyörgy Tibor szerint a használt lakások ára lassan eléri a mélypontot, ahonnan már csak emelkedés következhet. Az eladók mindenesetre hosszú ideje nehéz helyzetben vannak, amit jól mutatnak a piaci tapasztalatok: minden második meghirdetett használt lakás nem talál gazdára egy éven belül.
Nézd meg a legfrissebb cikkeinket a címlapon!
