Egy jól menő ingatlanpiaci szakember amerikai ismerőse, aki Budapesten keresett használt lakást, egyszerűen nem értette, mit szeretnek annyira a helybéliek a rózsadombi lakásokban. “Jó kilátás nagyon sok helyről csak az eladó szerint akad, a zsebkendőnyi telkeket pedig sűrűn beépítették. Ezért, ha kiülök a teraszra vasárnap ebédelni, akkor azt is tudom, hogy a szomszédom mit eszik, s a magánéletének intim részleteit is megismerhetem” – vázolta tapasztalatait. Az odahaza nagy terekhez szokott amerikai menedzser ezért egy kevéssé felkapott, de csendes és jól megközelíthető külvárosi környéken vásárolt magának házat megbízatása idejére. 
Kilátás Budáról. A panoráma milliókat érhet.
ELTÉRŐ SZEMPONTOK. A történet, ha nem is tipikus, azért jól mutatja, hogy ami magyar szemmel elsődleges szempont a lakásvásárlásnál, az egy külföldi szemében nem feltétlenül előny. “A használt lakások piacának viszonyait így feltehetően nem a hazai várakozások szerint fogja alakítani az uniós csatlakozás” – hívják fel a figyelmet egységesen a lakáscélú ingatlanok adásvételével foglakozó szakértők. Beák Attila, a Beák és Társa Ingatlaniroda vezetője szerint ráadásul minden alapot nélkülöznek, s egyszerűen egy “össznépi hisztéria” részei a nemritkán 5-8-szoros lakásár-emelkedésről szóló várakozások. A következő időszakban inkább az inflációnak megfelelően, legfeljebb 5-10 százalékkal emelkedhetnek évente az átlagos fővárosi használtlakás-árak.
Ezt megerősíti Varga Dénes, a lakáspiaci kérdésekre koncentráló DEM Gazdaságkutató Iroda ügyvezető igazgatója is. Véleménye szerint sántít a párhuzam a spanyol, a portugál, vagy a görög területekkel, hiszen mindhárom országban a különös, egyedi vonzerőt a mediterrán tengerpart jelentette, s az ingatlanárak is csak e népszerű üdülőhelyek közelében emelkedtek érezhetően a csatlakozással összefüggésben. A további nemzetközi összehasonlítások sem kecsegtetnek sok jóval az általános lakásár-emelkedésére spekulálók számára. Ausztriában a csatlakozás nem hozott emelkedő árakat, sőt tavaly átlagosan 5 százalékkal csökkentek a bécsi lakásárak.
Mindez persze a felfokozott várakozásokra adott válaszreakció is lehet a szakemberek részéről, hiszen ellenpéldákat is lehet hozni – legalább is egyes részpiacok esetén. Az Otthon Centrum elemzője, Valkó Dávid megjegyzi, hogy Londonban 1993 óta megháromszorozódott a belvárosi lakások ára, ami azt jelenti, hogy a kormányzati negyedben és az ahhoz igen közel eső, felkapott városrészeken 18-23 ezer eurót (4,7-6,0 millió forintot) kérnek egy négyzetméterért.
BÉCSI SZINT. Igaz ugyanakkor, hogy az Otthon Centrum kutatása szerint, a magyar fővárossal jobban összevethető Bécsben a londoninál nagyságrendekkel alacsonyabbak a belvárosi ingatlanok árai. A szomszédban 2 és 5,5 ezer euró közti négyzetméterárak jellemzők, ami 0,5-1,5 millió forintnak felel meg. Amennyiben ezeket az árakat az osztrák GDP-vel és az ottani bérszínvonallal összevetjük, kiderül, hogy a mai budapesti árak arányaiban nem térnek el lényegesen a bécsiektől. 
Lényeges, hogy ebben az esetben kifejezetten városközponti ingatlanokról van szó. Valkó Dávid a belső területek felértékelődését Európában az utóbbi évek nyugat-európai városfejlesztési koncepcióinak változásával magyarázza. A belső kerületek, a városmagok ugyanis a legtöbb fontos nagyvárosban évről évre felértékelődnek. Az elmúlt években – az elviselhetetlené váló forgalom, a lég- és zajszennyezés következtében – kiürülő belső városrészek kezdik visszanyerni eredeti központi funkcióikat. A forgalomkorlátozások, a sétálóutcák kialakítása, a parkosítás és a legnevesebb cégek központjainak visszatelepülése nyomán újra divatos a városközpontba költözni. Ezeken a területeken azonban rendre igen limitált a kínálat, ami jócskán elmarad a felfutó kereslettől, így a tehetős rétegek mind magasabb árat hajlandók fizetni azért, hogy az újra divatos citykben élhessenek.
VISSZA A KÖZPONTBA? Hasonló folyamat kezdődött meg Budapesten is. Legalább is ebben reménykednek azok a külföldi befektetők, akik egy-egy jobb adottságú újlipótvárosi, vagy a kőrúthoz közeli hatodik, hetedik, esetleg kilencedik kerületi használt, szép, polgári lakásért 300 ezer forint feletti négyzetméterárat is megadnak. Egy Duna-parti panorámás luxuslakás esetében nem ritka az 500 ezer, vagy esetenként 800 ezer forint körüli négyzetméter ár sem, ám ezekből olyan kevés van, hogy nem a piacon, hanem inkább ismerősi körben cserélnek gazdát.
Tendenciák a fővárosi használtlakás-piacon
• Túlzottan felfokozott lakossági várakozások: néhányan sokszoros áremelkedésben reménykednek az uniós csatlakozás kapcsán
• Szakértők szerint inkább az inflációhoz igazodik a lakásárak emelkedése is
• Egyes belvárosi területeken a kiemelkedő adottságú (Duna-parti, panorámás, nagypolgári, belterületi) lakások átértékelődhetnek; a valódi lakáskuriózumok ára meghaladhatja a 500 ezer, ritkábban a 800 ezer forintos négyzetméterenkénti árat is
• Egyéb fővárosi területeken továbbra is a GPD és a jövedelem gyarapodásának arányában nőhetnek majd az árak, újabb árrobbanásra nem számítanak a szakértők.
HAJRÁ UTÁN. És mi várható az új építési lakások piacán? A kereslet az idén egyelőre igen gyenge, a piac még nem akar téli álmából felébredni. Januárban az ilyenkor szokásos forgalomnak csak a töredékét bonyolították le az ingatlanforgalmazók. Gerő András, az Otthon Centrum igazgatójának elmondása szerint, cége a tavalyi üzleteknek alig a felét kötötte meg ebben az időszakban, azonban a december kiugró volt. Az év utolsó hónapjában az éves forgalomnak mintegy 20 százalékát bonyolították le. Míg a két ünnep között általában le szokták húzni a rolót, tavaly olyan sok külső tényező erősítette a keresletet, hogy az év végi hajrában az ügyvédek néha éjszakába nyúlóan kötötték az adásvételi szerződéseket. Ennek egyik oka, hogy szigorodtak az államilag támogatott lakáshitelezés feltételei, a másik pedig a telekáfa januári bevezetése. Ez utóbbi a becslések szerint 6-8 százalékkal drágítja az új építésű lakásokat Budapesten, mivel a fővárosban a lakásokra jutó telekhányad a legtöbb helyen 30 százalék körüli. 
Aki ezt az áremelkedést el akarta kerülni, tavalyra előrehozta vásárlását. Ám nem biztos, hogy olcsóbban megúszta. A fejlesztők többsége ugyanis már tavaly elkezdte a telekáfa miatti áremelést, mondván: jobb előbb, mint később. Többségük így decemberben 2-4 százalékkal emelte az árait, mivel félő volt, hogy a piac nem bírna el egy egyszeri, 6-8 százalékos emelést. A kiugró forgalmú decemberben persze ez a mérsékelt emelés is extraprofitot hozhatott.
Gerő szerint még nem ért véget a folyamat, a fejlesztők a következő hetekben valószínűleg tovább folytatják az áremelést. Azt azonban nehéz megjósolni, hogy éves szinten mennyivel nőhetnek a tarifák. Tavaly az új lakások árai a fővárosban 8-10 százalékkal emelkedtek; legalább enynyire az idén is bizton lehet számítani, főleg, ha tavasszal az építőanyag-árak is emelkedésnek indulnak. Ez pedig szinte menetrendszerűen várható, noha árrobbanástól e téren sem kell tartani.
