Jó esetben a kamat felét is megspórolhatja, aki meglévő hitelét egy újra cseréli. Ehhez azért igen nagy szerencse, főképpen pedig viszonylag régi fogyasztási hitel kell, még abból a “fajtából”, amelyet 35 százalék körüli kamaton mértek. E kivételes helyzet híján is érdemes azonban áttekinteni a hitelkínálatot, s nem csupán akkor, ha most volna szükség elkölthető forintokra. Az éppen törlesztett kölcsön havi részlete ugyanis esetleg lejjebb szorítható. Igaz, ehhez egy tehermentes ingatlanra is szükség van, valamint arra, hogy a bankunkhoz – amely pedig egyszer már hitelre érdemesített – alkalmasint hűtlenek legyünk.
Nemigen hirdetik, de az úgynevezett szabad felhasználású jelzáloghitelek erre nagyon is alkalmasak. E kölcsönök a fogyasztási hitelek mai – a korábbinál jóval mérsékeltebb – áránál is mintegy 5 százalékponttal alacsonyabb kamaton és hosszabb futamidővel ketyegnek. Erre a kedvezőbb fedezeti pozíció ad lehetőséget a bankoknak, mivel tehermentes ingatlanra jegyeznek be jelzálogjogot. A piacra bő két és fél éve került termékek ugyanakkor főként az egyéni és a kisvállalkozói körben aratnak sikert, tehát azok között, akik banki megítélés szerint vállalkozói hitelre nem túl esélyesek. Jövedelemigazolásra nincs szükség, az árbevételt nem firtatják, a meglévő és jelzáloggal terhelhető magánvagyon viszont alkalmas a hitelkérelem “megtámogatására”.
CsereszaldóAz alacsonyabb hitelkamat, a hosszabb futamidő, a mérsékeltebb kezelési költségek, azaz – amit az ügyfél leginkább érzékel és legfőképpen figyelembe vesz – a kisebb összegű havi törlesztő részlet fejében az alábbiakon kell átesni:
KORÁBBI HITEL ELŐTÖRLESZTÉSE.
Vannak termékek, ahol ez szükséges, de vannak olyanok is, ahol ennek lehetőségét kizárja a bank, ilyen konstrukcióval tehát a csere ötlete kútba esik. Ha nyílik is rá mód, a bank többnyire “bünteti” ezt a döntést: borsos az ára – banktól, terméktől, hitelösszegtől, egyebektől függhet -, nagyjából 20 ezer forintba kerül.
ÚJ HITEL LÉTREJÖTTE. Értékbecslés, számlanyitás, jelzálogbejegyzés, földhivatali ügyintézés szükséges, és dokumentumok hosszú sora – a tulajdoni laptól a lakásbiztosítási díj befizetésének igazolásán keresztül a fedezeti hozzájárulásig, befizetett közüzemi számlákig, a kiskorú tulajdonában lévő ingatlannál a gyámhatóság engedélyéig.
Ugyancsak gyakran fordítják e hitelt lakásvásárlásra, függetlenül attól, hogy erre a célra külön konstrukciókat kínálnak a pénzintézetek. A korábbi kötelezettségek kiváltása eddig nem került be a kedvenc hitelcélok közé, s ebben – amellett, hogy a szóban forgó, olcsóbb konstrukcióra való átváltás nem kevés utánjárást igényel – az is közrejátszhat, hogy a bankok e lehetőséget nem hirdetik fennen. Sőt, szokatlanul diszkréten fogalmaznak. Habár elismerik, hogy bőven akad korábbi hitel, amelynek magas havi törlesztő részletét e konstrukcióval az ügyfelek jócskán lefaraghatnák, nyilatkozataik szerint ezen a területen – ennyire direkt módon – mégsem szállnak harcba új kliensekért.
Kivételek persze akadnak, amikor valamely bank időlegesen “rászáll” e termékre, s egy adott régióban hirtelen többen is előtörlesztetik meglévő hitelüket. Ezek alapján úgy tűnik, jó eszközt lát e termékben a Daewoo, amely egyébként elsősorban ügyintézési gyorsaságát ajánlja ügyfelei figyelmébe, bár a kondíciói is versenyképesek (a konstrukciókról lásd táblázatunkat és külön írásunkat). Tavaly ilyenkor például Debrecen környékén érezhette meg a többi bank a Daewoo akcióját. Arról, hogy az ügyfelek valóban ráébrednének e lehetőségre, csak a Magyar Külkereskedelmi Bank számolt be. Ott gyakrabban bukkannak fel olyan hiteltörlesztők, akik a személyi kölcsönt a gyorsaságáért választották, ám a pénz elköltése után már volt idejük számolni. A Földhitel- és Jelzálogbank (FHB) hitelek kiváltására két terméket is kínál: az egyiket a lakáscélú kölcsönökhöz, a másikat a többihez. Nagyobb érdeklődést azonban egyik sem vonz, aminek magyarázatát a pénzintézetnél a hosszú futamidőben látják: a hosszú törlesztési idő lelolhasztja az alacsony kamat miatt vonzó termékek iráni érdeklődést.
Konstrukciók
A hitelfelvételhez mindenekelőtt egy per-, teher- és igénymentes ingatlanra van szükség (özvegyi vagy haszonélvezeti jogot azért többnyire engednek), amelynek forgalomképesnek kell lennie. Kizáró ok, ha ismeretlen helyen tartózkodik bármely tulajdonos, de az is, ha valamelyikük cselekvőképességében korlátozott, illetve kiskorú. Ez utóbbi néhány banknál – az illetékes gyámhatóság engedélyének beszerzése esetén – nem akadályozza meg az ügyletet.
Egyes konstrukcióknak vannak jövedelemigazolást is elváró változataik, amelyek viszont azt az előnyt kínálják, hogy így az ingatlan értékéhez képest nagyobb arányú lehet a hitel összege. Ilyen elemmel vértezték fel a CIB és a Raiffeisen termékét. Jövedelemigazolást vár el a Postabank a magánszemélyeknek kínált jelzáloghitelénél is, mely az összevont családi jövedelem alapján szab határt a hitelnek, illetve a törlesztő részletnek. Ha a havi jövedelem 90 ezer forint alatt van, a törlesztés annak legfeljebb a 33 százaléka lehet, 150 ezerig 40, a fölött pedig 50 százalék a szabály.
A költségben mért kondíciókon kívül (lásd táblázatunkat) a választásnál érdemes figyelembe venni, hogy a banknál kell-e számlát nyitni, milyen tempójú az ügyintézés, s nincs-e valamilyen korlátozás (a Daewoonál például csak Budapestre, Pest és Hajdú-Bihar megyékre korlátozódik termék). Egyes korosztályoknál fontos lehet, hogy beférnek-e az ügyfélkörbe. A hitelt többnyire 18 éves kortól igényelhetik az ügyfelek, van pénzintézet, ahol ekkor még nem tartják elég érettnek a jelentkezőt és 21 év az alsó határ. A felsőt általában a nyugdíjkorhatár jelöli ki, ám addigra már a törlesztésnek is be kell fejeződnie.
Ugyanakkor, másik végletként, némelyik bank a Figyelő – a drága hitelek kiváltását lehetővé tévő terméket firtató – konkrét kérdésére sem említette szabad felhasználású jelzáloghitelét, jóllehet a konstrukció nem zárja ki ezt a felhasználási módot. Egyébként hogyan is zárhatná: hiszen a kölcsön attól szabad felhasználású, hogy az ügyfélnek nem kell beszámolnia arról, mire költi. “Ettől függetlenül a hitelfelvevők többnyire elkottyantják” – mondja az egyik bank illetékese. És ez tulajdonképpen óvatlanság, legalábbis annyiban, hogy a bank ilyenkor szeret még egy kört futni. Azaz minimum arról megbizonyosodni, hogy az ügyfél nem egy másik banknál felhalmozódott tarthatatlan tartozását akarja-e ily módon a pénzintézetre testálni. Egyszóval, ha már kiderül a hitelcsere szándéka, akkor a bank igyekszik például az illető korábbi fizetési fegyelmét felderíteni – mondják a Kereskedelmi és Hitelbanknál. E bankban nyilvántartást ugyan nem vezetnek arról, hogy a bank Vezér elnevezésű, ingatlanfedezet mellett nyújtott személyi kölcsönét hányszor vették igénybe más hitelek kiegyenlítésére – erről pontos információjuk a szabad felhasználás miatt nem is lehet -, de a pénzintézetnek volt már dolga ilyen esettel. Magából a termékből eddig mintegy 4 ezer “kelt el”: megjelenése, azaz 1999 eleje óta ennyi esetben vettek fel a banknál szabad felhasználású jelzáloghitelt, s a házi becslés szerint ennek nagyjából a 10 százalékát fordították más hitelek kiváltására. Leggyakrabban mindazonáltal az ABN Amro hiteleivel kerültek így kapcsolatba, ennek pedig nyilvánvalóan nem piacszerzés a célja, lévén ezek az ügyletek a két bank fúziója mentén zajlottak.
A piacon futó, jelenleg 14,9-22,0 százalékos kamatú, szabad felhasználású jelzáloghiteleket persze bonyolultabb felvenni, mint a személyi kölcsönöket. A hitelek konverziója pedig még egy macerával társul: nem elég a jelzáloghitel szerződést tető alá hozni, az addigi kölcsönt is le kell zárni, ami ráadásul nem megy ingyen (a teendőkről lásd külön írásunkat). A havi részletet mindazonáltal jócskán le lehet faragni, amennyiben az illetőnek megéri az utánajárás.
