Gyors kijózanodás következik a nagy bumm után. A magyarországi, és elsősorban a budapesti irodapiacról sokan úgy gondolják, hogy ilyen ütemű kínálatbővüléssel nem tarthat lépést a kereslet növekedése. Való igaz, évente átlagosan 200 ezer négyzetméternyi területtel bővül a fővárosi irodaállomány, s az üresedési ráta is 18 százalék fölé kúszott az év elejére a korábbi 15 százalékról. Ezzel párhuzamosan a bérleti díjak lemorzsolódása immár évek óta tart: míg 1994-ben havi 45 német márkába került az A kategóriás belvárosi irodák négyzetmétere, addig 1997-ben már 42 márkára, mostanra pedig a 35-40 márkás tartományig estek az árak.
A szakemberek azonban egyelőre nem kongatják a vészharangot. “Sem az üresedési rátát, sem pedig a kínálat gyors növekedését nem lehet vészjelzésként értékelni” – véli Hajnal István, az Arthur Andersen ingatlan-tanácsadó üzletágának igazgatója. Véleménye szerint ilyen ütemű bővülés mellett csak azért tűnik a korábbinál tempósabbnak az üresedés, mert az újonnan épített ingatlanokat nyilvánvalóan nem tudják rögtön kiadni. Nemzetközi összehasonlításban pedig Hajnal szerint nyilvánvaló, hogy nem lehet hosszú távon túlkínálatról beszélni, hiszen például Bécsben négy-ötszöröse, Brüsszelben pedig a tízszerese az irodák összterülete a budapestinek.
HIÁNYOS KÉP. Az egyes szegmenseket persze célszerű külön vizsgálni. Mehrli Péter, a Magyar Ingatlanszövetség elnöke állítja: az exkluzív irodák túlkínálatát gyorsan felszívja majd a kereslet, ezzel szemben a második kategóriás épületek piacán jóval hosszabb időszak alatt állhat be az egyensúly.
Központi problémákA bevásárlóközpontok területén olyan mértékben nőtt a kínálat az utóbbi néhány évben, hogy azzal a kereslet nem tud lépést tartani. Szakértők szerint kifejezetten rossz helyzetben van Budapesten például a Lurdy Ház, illetve a gazdagréti Eleven Center. Vidéken hallani már olyan plazákról is, amelyeknek csupán a harmadát sikerült kiadni. Miközben a döntően olcsó tömegtermékeket kínáló Tescók ott is jól mennek, addig a plazák nem igazolták az üzemeltetők számításait. Az üzletközponti bérleti díjak mindenhol erőteljesen csökkennek, de Hajnal István szerint e piaci szegmens még korántsem érte el a mélypontot. A rosszul menő üzletházak, bevásárló centrumok esetében a bérbeadók egy része már most megpróbál a területeknek új funkciókat találni – erre jó példa, hogy a Lurdy Házban egyre több iroda található -, de előbb-utóbb elszórtan csődökre is sor kerülhet. Sokan az uniós csatlakozás közeledtével magyarázzák, hogy gomba módra szaporodnak a bevásárlóközpontok. A túlkínálat azonban ma már egyértelmű. Arról persze koránt sincs szó, hogy az építési előírások engedékenyebbek lennének nálunk, mint az Európai Unióban, a beépíthetőségi szabványokat pedig mindenhol a helyi önkormányzatok határozzák meg. Sokkal inkább magyarázhatja a folyamatot, hogy az első centrumok (a Duna Plaza, a Pólus, később a Westend) építőinek gyors sikeréből kiindulva sokan rosszul mérték fel az üzleti lehetőségeket. Mehrli Péter szerint a kérdés nyitja, hogy a fejlesztők jellemzően nem a várható lakossági keresletre építették számításaikat, hanem elsősorban a becsült kiskereskedői érdeklődésre alapoztak. A kereskedők pedig sok esetben elszámították magukat, így az eltúlzott bevásárlóközpont-fejlesztésnek elsősorban ők a kárvallottjaik.
Megint más a helyzet a kisebb cégek igényeit kiszolgáló olcsóbb külvárosi irodákkal, ezekből ugyanis hiány van. “A hazai irodapiacról egyébként is nehéz pontos képet felvázolni a statisztikai hiányosságok miatt – árnyalja a képet Hajnal István -, pontos kimutatások csak az 1989 óta épült irodákról állnak rendelkezésre.” Ezek összes alapterülete Budapesten alig 1,2 millió négyzetméter. A korábban épült, egyes becslések szerint mintegy 4 millió négyzetméterre tehető, gyengébb kategóriájú, zömmel állami és önkormányzati tulajdonban lévő irodaházak, nagyvállalatok helyiségeiről, illetve az irodának használt lakások állományáról egyáltalán nincsenek összesített adatok. A hiányos piaci kép nagy problémát jelent valamennyi érintett számára.
A közeljövőben a legtöbb szakember kismértékben csökkenő, esetleg stagnáló bérleti díjakra számít. Persze fontos figyelembe venni, hogy egyelőre a bérbeadók és a bérbevevők is német márkában számolnak a jobb minőségű, A és B kategóriás irodáknál, így forintban számolva egészen más helyzet alakulhat ki.
VÍZFEJ. Érdemes földrajzilag is megvizsgálni a képet. Az utóbbi két évet jellemző erőteljes fejlesztések szinte kizárólag Budapestre és Budaörsre koncentrálódtak. A vidéki nagyvárosokban gyakorlatilag nincsenek modern irodaházak, mert a bérirodákat építő nagy külföldi vállalkozások ott nem jelentek meg. Ez például Debrecenben, Nyíregyházán, Győrben egyre nagyobb problémát okoz, hiszen már ott is vannak olyan cégek, amelyek nem szívesen “laknak” gyenge minőségű irodaépületekben. A fővárosi fejlesztések több mint kétharmada Pesten valósult meg, hasonlóan a korábbi időszakokhoz. Változás legfeljebb anynyiban mutatkozik, hogy az építkezések zöme immár a külvárosi részekre koncentrálódik. Az igazi sztár továbbra is a Váci út és környéke, ahol tavaly is jellemzően A kategóriás épületeket adtak át (többek között a WestEnd City Centert, és a BC 99 Torony irodaházat). A városrész felkapottságát jól mutatja az is, hogy itt az átadott irodaterület kevesebb mint 10 százaléka áll kihasználatlanul.
Ha tartós túlkínálatról nincs is szó, az mindenesetre biztos, hogy a fejlesztőknek ma már sokkal inkább kell az igényekhez alkalmazkodniuk. A B kategóriás fejlesztések gyarapodása is egyértelműen erre utal, hiszen mind több a kifejezetten kevésbé reprezentatív, de olcsóbb irodákat kereső vállalat. Érdekes változás a szűken vett belvárosi piacon, hogy “divatba jöttek” az átépítések, felújítások is, nyilvánvalóan amiatt, hogy ma már alig találni alkalmas üres területet. Új tendencia ezzel szemben, hogy a főváros környéki agglomerációban gomba módra emelkednek a modern irodaházak, s bérlőkben sincs hiány. Egyre több ugyanis az olyan cég, amelynek nincs szüksége a centrumban található reprezentatív irodára, ám annál fontosabb tényező a kedvező bérleti díj és a jó megközelíthetőség.
