Miért nincsenek nálunk ingatlanalapok? – méltatlankodtak sokan az 1999-2000-es ingatlanpiaci bumm idején. Sokan látták ugyanis, hogy érdemes ingatlanba fektetni, de kis tőkeerejük és a magas tranzakciós költségek miatt nem tudtak, vagy nem mertek közvetlenül vásárolni. Kétségtelen, az európai és amerikai sikerek ellenére itthon nem lehet dúskálni az ingatlanalapok kínálatában. Mindössze az alanyi jogon kárpótoltak számára létrehozott zárt végű Pillér alapok és a Quaestor két alapja volt ismert, a szélesebb közönség számára pedig csak tavaly augusztusban állított fel egy nyílt végű alapot a Reálszisztéma.
ÚJ SZEREPLŐ. A jövő héten mindenesetre egy újabb szereplő lép a piacra: megkezdődik az Európa Ingatlanbefektetési Alap jegyzése, amely már a kezdetektől nyilvános, és papírjait a széles befektetői rétegnek kínálja. Hogy az ingatlanalapok eddig nem igazán nyertek teret Magyarországon, azt Forgó Ferenc, az alapkezelő egyik tulajdonosa azzal magyarázza, hogy meglehetősen távol áll egymástól az értékpapíros, illetve az ingatlanos szakma. “Hogy mi egymásra találtunk Nagygyörgy Tiborral – aki közel 10 éve dolgozik az ingatlanpiacon és ma is egyik tulajdonosa a Biggeorge’s International ingatlanforgalmazó társaságnak -, az egy közös ismerősnek köszönhető. Tapasztalt ingatlanos szakember nélkül sosem mertem volna belevágni ebbe a projektbe, és szerintem kollégám sem sokra ment volna olyan ember nélkül, aki nem dolgozta be magát az értékpapírpiacon” – magyarázza Forgó.
Forgó Ferencre egyébként az újító szellem ez idáig is jellemző volt. A Budapest Alapkezelőnél – korábbi munkahelyén – ő indított el elsőként bankkártyával kombinált befektetési alapot, a Budapest Számlafedezeti Alapot, s a fénykorában 50 milliárd forint feletti tőkét kezelő Budapest Növekedési Részvényalap felfuttatása is az ő nevéhez köthető. Most abban bízik, hogy a tőketulajdonosok a tavalyi siralmas év után – amikor is a BUX értéke nominálisan is csökkent, és az állampapírokkal sem lehetett az inflációnál lényegesen magasabb hozamot elérni – egyre inkább keresik az alternatív befektetési lehetőségeket. Ingatlan befektetési jegyet venni pedig jó módszer lehet a több lábon álláshoz.
ALULFEJLETT PIAC. Fatér Gyula, a Befektetési Alapkezelők Magyarországi Szövetségének elnöke szerint nálunk ma is egyértelműen alulfejlett ez a piac. A lendületes fejlődést – mondja – a törvényi szabályozás módosulása segítheti, illetve az, hogy az értékpapír-piaci befektetők jól láthatóan egyre hosszabb időszakra terveznek.
Az Európa Ingatlanbefektetési Alap papírja több szempontból is hasonlít az értékpapír-befektetési jegyekre. Az elért árfolyamnyereség után például a befektetőknek nem kell adót fizetniük, és adófizetési kötelezettség nélkül gazdálkodhat az alap is. “Az ingatlanalap a hosszabb távon gondolkodó befektetők terepe, akik egy éven túl akarják fialtatni pénzüket; az alap működésében is problémákat okozna, ha nagyon hektikusan változna a rendelkezésre álló tőke” – magyarázza Forgó.
A törvényileg előírt minimális induló tőke félmilliárd forint, de a gazdaságos tevékenységhez a becslések szerint legalább 3 milliárd kell. Hogy ezt gyorsan elérjék, abban a széles, mintegy 80 fiókból álló forgalmazói hálózat (mely többek között a Bank Austria Creditanstalt és az Inter-Európa Bank fiókjait jelenti) mellett a Biggeorge’s kialakult ügyfélköre is nagy segítséget nyújthat.
A tőke átlagosan 20-25 százaléka likvid eszközökben lesz, (a törvényi minimum 15 százalék) míg 75-80 százalékból vegyes ingatlanportfóliót építenek fel. Az induláskor az elméletileg meghatározott arányokhoz képest alulsúlyozzák a lakóingatlanokat, mert ezeknek jelentős része egyelőre túlértékelt, míg az irodapiac egyes területeit és az ipari-logisztikai szegmenst ma kifejezetten jó befektetésnek tartják, így ezeket túlsúlyozzák. Ami pedig a motivációt illeti, ha az elért hozam több mint 25 százalékkal meghaladja az egyéves államkötvény referenciahozamát, akkor az e feletti növekmény egynegyede – sikerdíjként – az alapkezelőt illeti.
