Hogyhogy nem tartottak licitet? – kérdezi egy felháborodott hang délelőtt tízkor telefonon, amikor az aznap először megijelent hirdetés iránt érdeklődve azt a választ kapja: nem aktuális, már elkelt. Egyébként 5 millió forintért kínáltak egy szerény minőségű és méretű Üllői úti lakást. A fenti történet egyre gyakoribb. Az eladókat ugyanis már a hirdetés feladásának reggelén – sok esetben még félálomban, a reggeli kávé iszogatása közben – utolérik a legelszántabb vevők. Több olyan anekdotát hallani, miszerint a vevők “egymás sarkát taposva” ajánlják meg a kért árat a tulajdonosnak, néhányan pedig – ismerve a mai helyzetet – rögtön rá is ígérnek néhány százezer forintot. Ilyenkor, ellentétben a korábban általában szokásos alkudozással, licit kezdődik, s fél órán belül vissza is érkezik a vevő az előleggel, sőt ha kell, a teljes vételár is a táskában lapul.
Hasonló folyamatok zajlanak le más piaci szegmensekben is, a főváros felkapott részein például minden eladó telekre lecsapnak az adott térségben dolgozó nagyobb építési vállalkozók. Azoknak akiknek már több telek is van a portfóliójukban, érdekük, hogy egyre feljebb és feljebb hajtsák a telekárakat, ezekre társasházakat építve ugyanis egyre többet kérhetnek az új lakásokért.
Az ingatlanpiaci áremelkedés, legalábbis a fővárosban, több mint két éve tart, s az elmúlt pár hónap vásárlási “őrülete” mára már a sokáig mostohán kezelt panellakásokat, illetve a más okból nehezen eladható otthonokat is elérte. A kis lakások kínálati ára mára a tavaly első félévihez képest 40-50 százalékkal, egyes panellakások esetén ennél is többel emelkedett (lásd táblázatunkat), holott már akkor is több mint egy évnyi dinamikus áremelkedés jellemezte a piacot. Mindezek következtében ma már a lepusztult, rossz hírű, külvárosi lakótelepeken is 100-120 ezer forintot kérnek (és kapnak) a lakások négyzetméteréért az eladók.
“A legutóbbi hetekben az áremelkedés megtorpanni látszik, ám hogy ez így marad-e, arról ma még korai beszélni” – véli Beák Attila, az egyik nagyobb budapesti ingatlaniroda, a Beák és Társa Kft. vezetője. Ellene szól az áremelkedés megszakadásának egyebek közt az, hogy a vásárlói oldalon még folyamatos igények vannak. Beák tapasztalata szerint a fővárosban jó néhány, e célból összeállt csoport keresi az ingatlanokat kimondottan befektetési szándékkal, s vannak közöttük olyanok is, amelyek spekulációs céllal 30-40 lakást vásároltak fel a közelmúltban. A tőkeerős vállalkozók Beák Attila szerint arra bazíroznak, hogy Magyarország pár éven belül (ha nem is 2003-tól, de 2005 és 2010 között) az Európai Unió tagja lesz, s ez komoly árnövelő tényezőként jelenik majd meg a lakáspiacon. Ezt a véleményt más szakmabeliek is rendre megerősítik. “Természetesen nem gondolom azt, hogy a londoni, vagy párizsi árak alakulnak ki Budapesten, de véleményem szerint hosszabb távon a Bécsre jellemző ingatlanárakhoz közelít majd a piac” – mondja az ingatlanszakértő (a bécsi trendekről lásd külön írásunkat). Az árak elszaladását szerinte az is erősítette, hogy egy-egy szegmensben – a garzonlakások, 50-60 négyzetméteres kisebb otthonok esetében – teljesen eltűnt a kínálat. Márpedig ilyen lakások nem is épülnek.
Wágner Ágnes, a főként budai ingatlanokra specializálódott Wágner és Társa Kft. vezetője szerint tíz megtakarítással rendelkező vevő közül nyolc lakások vásárlásával, felújításával, és újraeladásával foglalkozik, míg a többi, részben külföldi érdeklődő. Tavaly nyáron 100 ezer forintos négyzetméteráron adtak el egy nagyobb felújítandó lakást, amelyet szerény költséggel járó, ám látványos kicsinosítás után, pár hónap múlva 170 ezer forintért adott tovább a vásárló. Ám az újabb vevő sem várt sokáig, egy nagyobb felújítás után egy éven belül visszakerült az irodához a lakás, de most már 220 ezer forintos négyzetméteráron kínálják.
A BÉRBEADÁS KEVESET HOZ. “A lakáspiaci boommal ellentétben a lakásbérleti árak nem nőttek, sőt bizonyos esetekben csökkentek is” – állítja Beák Attila. Ügyfelei általában abban bíznak, hogy Magyarországon is a bérlakások felé mozdul el később a kereslet. A gazdaság növekedése, és az európai bérszínvonalhoz való közeledés a spekulánsok reményei szerint a jelenleginél egészségesebb, virágzó bérlakás-piacot eredményez majd, ahol már a kiadással is érdemes lesz foglalkozni. Az árrobbanással ugyanakkor erősen kérdésessé vált a kiadás céljára vásárolt lakások megtérülése, hiszen amíg a lakásárak megduplázódtak, a bérleti díjak leginkább stagnáltak.
Szekeres Zoltán, a Magyar Ingatlanszövetség főtitkára úgy látja: nem jellemző a nagyrészt magánbefektetők uralta piacon, hogy a várható bérletidíj-hozamokat kiszámítva, megfontolt és aprólékos vizsgálódás után fektessenek be a lakásokba. Szerinte a fő ok: a betéti kamatok újabb drasztikus csökkenése, ami arra készteti az embereket, hogy banki megtakarításaikat minél gyorsabban értékálló tárgyakba mentsék, márpedig az ingatlanokat szinte mindenki ilyennek tekinti. Az ingatlanár-emelkedést egyébként részben a külföldi vevők számának növekedése okozza: a becslések szerint ma már a vevők 6-8 százaléka közülük kerül ki (a közelmúltbeli áremelkedés okairól lásd ábránkat).
Fejlett lakáspiac esetében, ahol a jelzálogra történő vásárlás és a lakásbérlés könnyen összehasonlítató alternatívái egymásnak, egy bérbe adott lakás árát nagymértékben a bérleti díjból származó hozam határozza meg. (Természetesen nem lehet eltekinteni a nominális és reálkamatok, illetve hozamok szintjétől sem.) Hüvelykujjszabályként a havi bérleti díj a lakás értékének 1 százaléka, azaz megfordítva a lakás ára egyenlő 100 havi bérleti díj összegével. Ez inflációmentes környezetben, az amortizációt is figyelembe véve 10-15 éves megtérülést jelent. Amerikában vagy Nagy-Britanniában, ahol a jelzálogra történő vásárlás a legelterjedtebb, 5 és 20 százalék közötti önrész befizetése esetén lehet 25-30 évre jelzáloghitelt felvenni. Feltételezve, hogy a törlesztőrészlet a háztartás nettó jövedelmének egyharmadát teszi ki, az ingatlan értéke durva becsléssel 3-4 évi nettó jövedelemnek felel meg. Mindkét esetben nagymértékben befolyásolja az ingatlan értékét, hogy a reáljövedelmek mekkora törlesztő rész, illetve bérleti díj, vagyis lakbér fizetését teszik lehetővé.
KÜLÖNLEGES TÉNYEZŐK. Magyarországon azonban sok tekintetben egészen más a helyzet. Nagyon magas ugyanis a tulajdonosok által lakott lakások aránya, a hivatalos statisztikák alapján megközelítőleg 90 százalék, miközben a magántulajdonú bérlakások száma mindössze 3 százalékot tesz ki. Valkovszky Sándor jegybanki munkatárs tanulmánya szerint ez utóbbi szám a valóságban magasabb lehet, hiszen sokan a bérleti díjakat terhelő 20 százalékos adót is igyekeznek elkerülni. A bérlakások aránya Németországban 50-60, az Egyesült Államokban és Nagy-Britanniában 60-70 százalék körül van. A tanulmány szerint a szűk piaci kínálat oka az is, hogy kevés a minőségi követelményeknek megfelelő lakás, hiszen a használt lakások, régi házak állapota meglehetősen leromlott. A legutóbbi idők árrobbanásáig a kereslet is viszonylag szűk területre, illetve szegmensre korlátozódott.
Tovább bonyolítja a helyzetet, hogy nemcsak a bérlakás-piac fejletlen, de ez év tavaszáig a jelzáloghitelhez jutás is lehetetlen volt. Ráadásul a lakástámogatási rendszer kizárólag új lakások, házak építése, vásárlása esetén volt igénybe vehető, ami szintén hozzájárult ahhoz, hogy az új és a használt lakások ára között indokolatlanul szélesre nyíljon az olló.
ELŐJÖNNEK AZ ELADÓK? A számottevő áremelkedés, a főként leromlott negyedekben megvalósuló jelentős fejlesztések, valamint a használt lakások vásárlását is támogató jelzáloghitel-rendszer azonban a szakértők szerint kínálatbővülést eredményezhet a jövőben a használt lakások piacán. Mint már említettük, a bérleti díjak terén ma is csökkenés figyelhető meg szinte mindegyik kategóriában. Az természetes piaci mechanizmus, hogy minél többen lépnek be az adott piacra a magas hozam reményében a kínálati oldalon, az elérhető hozamok annál alacsonyabbak lesznek. A lakásvásárlási kedvet azonban mostanában nem a kiadásból származó bevétel, hanem a múltbéli tapasztalatok alapján várható áremelkedés ösztönzi. Ami máris előidézett egy sajátos paradoxont: miközben ugyanis hosszú távon inkább a közepes és nagyobb, igényesebb kivitelű, jó fekvésű lakások iránti kereslet bővülése várható, az elmúlt hónapokban éppen a kicsi, relatíve rossz helyen lévő, valamint a lakótelepi lakások ára emelkedett a legnagyobb mértékben, miközben a luxusvillák négyzetméterára csökkent. Ez összefüggésbe hozható a kisebb befektetésigényt preferáló spekulációs kereslettel.
KOLLEKTÍV TÉVEDÉS? Valkovszky Sándor tanulmánya reális veszélynek tartja a jövőben egy ingatlanpiaci buborék esetleges kialakulását. Meghatározása szerint a buborék – legyen szó részvény- vagy lakásárakról – hosszú távon fenn nem tartható dinamikájú emelkedést jelent, ami a piaci szereplők kollektív tévedésén alapul. A szakirodalom számos ingatlanpiaci buborékról és összeomlásról tud. Nagy-Britanniában, Franciaországban, sőt Svédországban is volt már példa az ingatlanárak, s azon belül is a lakásárak drámai esésére. De az 1997-ben kirobbant emlékezetes ázsiai válságot is az ingatlanpiac összeomlása váltotta ki, s az vezetett a fedezetek leértékelődésén keresztül a pénzügyi válsághoz. Igaz, ezt a kereskedelmi és nem a lakóingatlanok áremelkedése váltotta ki. Valkovszky Sándor szerint Magyarországon ilyen jellegű veszély nem fenyeget. Habár az ingatlanárak esésére hazai példa is akad, a nyolcvanas évek lakásépítési boomja során felépült, az energiaár-emelések következtében rendkívül gazdaságtalanná vált házak sokáig eladhatatlanok voltak és sokszor ma is csak az újraépítési költség alatt lehet túladni rajtuk.
“A magyar lakásárak jócskán elmaradnak ugyan a nyugat-európai szinttől, ám a hazai kereseti viszonyok nem teszik lehetővé a mai áremelkedési dinamika tartós fennmaradását” – véli Szekeres Zoltán. Álláspontja szerint ennek a folyamatnak előbb-utóbb meg kell állnia. “Más kérdés, hogy sokéves távlatban mindenképpen a nyugati árszínvonalhoz közelítenek majd a magyar lakásárak is” – teszi hozzá a főtitkár.
Azt, hogy Magyarországon, helyesebben Budapesten pillanatnyilag beszélhetünk-e ingatlanpiaci buborékról, a nyugati mintáktól eltérő ingatlanpiaci szokások miatt nehéz megbecsülni. A jövedelmek arányában vizsgált négyzetméterárak és a bérbeadásból származó hozamok alapján számított lakásárak többé kevésbé reálisnak tűnnek, de a szűkös kínálat és az azt meghaladó kereslet még jelentős áremelkedést idézhet elő. Különösen, ha figyelembe vesszük – amire Valkovszky Sándor tanulmánya is felhívja a figyelmet -, hogy a jelzáloghitelezés megindulása nemcsak a hitelek összegével növeli meg a fizetőképes keresletet. Ez ugyanis – az eddigi előzetes, generációk közötti megtakarítási formát utólagossá alakítva – számottevő egyszeri keresleti többletet generálhat a lakáspiacon, miközben a lakosság eddigi nettó megtakarító pozíciója nagymértékben gyengülhet. Mindezek a folyamatok felerősíthetnek egy már ma is létező önbeteljesítő várakozást, a múltbeli áremelkedés ugyanis az eddigi befektetőket igazolja, de egyben újabb és újabb befektetőket is vonz a piacra, azt sugallva, hogy az áremelkedés a jövőben is hasonlóan dinamikus lesz. Hogy a folyamat meddig tart, ma nehéz megbecsülni, de egy biztos: minél tovább, annál valószínűbb, hogy kidurran a buborék.
