Csak az árfolyam segíthet

Sajnálatos események kétéves évfordulójára emlékezhetünk 2010 őszén. Amerika egyik legpatinásabb befektetési bankja, a Lehman Brothers 2008. szeptember 15-én csődöt jelentett, egy hónappal később hatalmas spekulációs támadás rengette meg a magyar forintot és az OTP részvényeit, mire válaszul a Magyar Nemzeti Bank (MNB) drasztikus kamatemelésre kényszerült. Mindezt azért érdemes két év elmúltával is felidézni, mert ez a néhány esemény fordulópontnak bizonyult. Innentől kezdve Magyarországon is mindenki számára egyértelművé vált, hogy a globális gazdasági válság a közép- és kelet-európai régiót sem kíméli, sőt, ha lehet, még jobban sújtja, mint a világ fejlettebb államait. A válság tehát 2008 őszén begyűrűzött, pénzügyi és reálgazdasági sokkokat egyaránt okozott, és ezek következményeit mind a mai napig nyögi az ország.

Törlesztési mizéria
A krízis egyik legkellemetlenebb mellékhatásaként durván megugrottak a lakosság által törlesztendő hitelek havi terhei. Aki forintban adósodott el, annak „csak” a kamatok és bizonyos banki költségek emelkedése okozott fejfájást, aki viszont devizában vette fel kölcsönét (és ők voltak többen), az duplán járt rosszul, hiszen a forint gyengüléséből eredő árfolyamváltozáson is óriásit veszített. Miután a tipikus magyar banki ügyfél úgy veszi fel a kölcsönét, hogy kicentizi a havi törlesztő részletet, vagyis a hiteligénylés pillanatában érvényes kondíciók és az akkori jövedelmi viszonyai alapján bevállalja azt, amit még éppen ki bír fizetni, mostanra több mint 400 ezer ember küzd törlesztési gondokkal. Közülük 300 ezren „sima” késedelemben vannak, vagyis legalább 30 napja nem tudják feladni a havi csekket a bankjuknak, de azért egy negyedéves tartozást még nem hoztak össze. Akik viszont legalább 3 hónapja nem fizetnek, azok szerződése hivatalosan már „bedőlt”; számuk meghaladja a 100 ezret. És ha azt is figyelembe vesszük, hogy egy-egy hitelszerződés nem egy-egy ember, hanem jellemzően egy többtagú család életét keseríti meg, akkor a kisebb-nagyobb fizetési gondok mintegy egymillió embert érintenek ma Magyarországon.

Ezzel a problémával nemigen tud senki semmit sem kezdeni. A kereskedelmi bankok ugyan 2009 tavaszától kezdődően szép sorjában előálltak a maguk adósmentő programjaival, és mostanra több mint 30 ezer ingatlanhitelt újratárgyaltak az ügyfelekkel, ám ez sem szolgál végleges megoldásként. A banki tapasztalatok szerint az átstrukturált hitelek mintegy 30 százaléka utóbb ismét problémássá válik. Ráadásul az adósok egy széles köre nem is jelzi időben a problémáját, sőt, inkább bujkálni kezd a fizetési felszólítások elől, így viszont képtelenség kezelni az ügyet klasszikus banki eszközökkel. „Piaci módszerek” sok esetben megint csak nem jöhetnek szóba. A bedőlt hitelesek jelzáloggal terhelt ingatlanja ugyanis nem mindig piacképes, legalábbis kevesebb pénzért lehet túladni rajta, mint amennyi a tartozás összege. Az árfolyamváltozás, a kamatok emelkedése, a késedelmi kamatok összege, és a lakáspiacon végbement áresés együttesen megakadályozzák azt, hogy az adós egyszerűen eladja az ingatlanát, kifizesse a kölcsönét, és még maradjon is annyi pénze, hogy abból megoldja a lakhatását.

Nem véletlen, hogy ebben a helyzetben a bankok és az adósok többsége is az államtól várja, illetve várná a segítséget. Már csak azért is, mert Orbán Viktor frissen megválasztott kormányfőként július közepén felvázolta 29 pontos első akciótervét, s abban az úgynevezett nemzeti eszközkezelő társaság (net) felállítását is kilátásba helyezte. A miniszterelnök akkor azt ígérte: augusztus végére kész lesz a koncepció. Szeptember elején már október közepét célozták meg, október utolsó napjaiban pedig kiderült: novemberben a kormány egy erősen lebutított verziót fogadhat el. A Nemzetgazdasági Minisztérium javaslata szerint végül nem lesz nemzeti eszközkezelő társaság, mindössze egy nemzeti eszközkezelő „koncepcióra” futja. Szó sincs tehát önálló intézményről, amely – egyébként a világ számos országában működő modellhez hasonlóan – professzionális módon, némi állami pénzből és külső források bevonásával, igen pontos piaci elemzéssel, egyedi szerződésmódosításokkal és valós megoldásokkal kezelné az érintettek problémáját, és egyúttal kitisztítaná a bankok portfólióját.

Állami ígérgetés
Ehelyett pusztán arról van szó, hogy lesz egy 3 lépcsős rendszer, amely Matolcsy György nemzetgazdasági miniszter számításai szerint végső soron legfeljebb néhány tízezer adóson segít. S hogy miből áll ez a három lépcső? Az elsőben semmi új nincs: a bajba jutott adósokat beterelik a belső banki mentőprogramokba. Ha továbbra sem tudnak törleszteni – ez a második lépés –, akkor bekerülnek a nemzeti eszközkezelő nyilvántartásába. Ebben az esetben a kormány állami garanciát vállal arra az adósságtörlesztési részre, amelyet az adós nem képes fizetni. Ha az ügyfél semekkora törlesztést nem tud teljesíteni – ez a harmadik lépcső – akkor elveszíti lakásának vagy házának a tulajdonjogát, és beköltözhet egy állami bérlakásba, amelyért szociális alapon valamekkora bérleti díjat fizet.

Ennyi maradt tehát az Orbán-kormány adósmentő koncepciójából, amely két elemmel egészül ki: a 2011 tavaszáig érvényes kilakoltatási moratóriummal, továbbá a parlament által októberben elfogadott lakáshiteleseket segítő törvénnyel. Ez utóbbi jogszabály – Kósa Lajos és Rogán Antal fideszes képviselők indítványára – eredetileg 8 pontos csomagnak indult. A bankokkal folytatott tárgyalások során azonban némileg módosult, felpuhult, és végül 7 pont lett belőle, miután a legradikálisabb elképzelés, az úgynevezett „tiszta lappal indulás joga” elvérzett az egyeztetéseken (lásd a keretes írást). A részben novemberben, bizonyos pontjaiban pedig decemberben életbe lépő törvénynek egyébként lehetnek pozitív hatásai: hosszabb távon hozzájárulhat a felelősebb és etikusabb banki gyakorlat meghonosodásához.

A már bajba jutott adósokon viszont aligha segít. Voltaképp rajtuk – látva a banki programok alacsony hatékonyságát és az ígéretekben kimerülő állami segítséget – leginkább az segíthet, ha valami csoda folytán tudnak még valamennyi tartalékot a családi büdzséből mozgósítani, és átvészelik a legválságosabb időszakot, vagy, ha például a svájci frank tartósabban gyengülni, a forint pedig erősödni kezd.

Árfolyamkérdés
A hazai lakáshitelesek sorsát ugyanis a svájci frank is megpecsételte. Az alpesi deviza az utóbbi hónapokban bivalyerőssé vált a forinttal és az euróval szemben is: a közös európai pénznemmel szemben például az év első kilenc hónapjában 15 százalékot erősödött, s ez tovább emelte a havi törlesztő részleteket. Az utóbbi hetekben viszont megállt a forint gyengülése, november első napjaiban az euróval szemben már a 270-es szint közelébe került a kurzus, a svájci frankkal szemben pedig a 200-as szint alá esett, ami 5 hónapja nem fordult elő. Ez minden állami ígéretnél biztatóbb a devizában eladósodottak számára, és akár arra is késztetheti őket, hogy forintosítsák meglévő adósságukat.

Természetesen az, hogy 200 körüli frank-árfolyamnál érdemes-e kiszállni a devizahitelből, az utólag lesz majd jól látható. Annak ismeretében, hogy végül ennél erősebb vagy gyengébb kurzus felé mozdul-e a forint. Ezt előre senki nem tudja megmondani, de az elemzők szerint a 200-as már az a szint, amelynél el lehet gondolkodni a konverzión. A forintos hitelajánlatok ugyanis sokat javultak az elmúlt időszakban (az alapkamat csökkenésével párhuzamosan már egészen versenyképesek az eurós hitelajánlatokkal), és nyilvánvaló előnyük, hogy az ügyfél ilyenkor árfolyamkockázatot nem fut, csak kamatkockázatot. Persze ha feltételezzük, hogy néhány év múlva Magyarország majd az euróövezet tagjává válik, akkor egy 15–20 éves hátralévő futamidejű lakáskölcsönt értelmesebb egyből euró alapúra cserélni, hiszen így küszöbölhetjük ki a leghosszabb időre az árfolyamkockázatot. Ráadásul a hitelkiváltás céljából kínált euró alapú konstrukciók általában kedvezőbbek az elviekben alacsonyabb kamatú svájci frankos hiteleknél, ez utóbbiakat ugyanis a bankok többsége indokolatlanul megdrágította az utóbbi két évben. És, ami a havi törlesztő részletek mértéke mellett az eurós vagy a forintos ajánlatoknál még vonzó lehet: egyre több bank kínál fix törlesztésű kölcsönt. A válság egyik legfontosabb tanulságaként ugyanis az ügyfelek ma elsősorban biztonságra és kiszámíthatóságra vágynak, így inkább hajlandóak egy pár ezer forinttal drágább havi törlesztést is bevállalni, ha biztosak lehetnek benne, hogy 3–5 éven át mindenképpen annyit és nem többet kell fizetniük.