Csalóka dolog Magyarországon a használt lakás. Első ránézésre olcsó, de végül kiderülhet, zsákutcába visz. Egy család minden megtakarítását feláldozva, sokmilliós hitelt is felvéve, gyönyörű polgári lakást vett néhány éve a budapesti Lónyai utcában. Az olcsón, akkoriban mintegy 15 millió forintért vásárolt háromszobás műteremlakás gyönyörű adottságú, hatalmas a belmagasság, napfényesek, nagyok a szobák – igazi századelős elegancia. A közel százéves, öreg ház falai azonban erősen vizesednek, s a tetőszerkezet is rogyadozik. A lakás lehangoló állapotban van. A színvonalas lakásfelújítás és a fűtés korszerűsítése ma már legalább ötmillió forint lenne, és akkor még egy fillért sem számoltunk a ház felújítására.
A hitelektől kifeszített fiatal, kétgyerekes család nem is álmodhat a közeljövőben erről, így még évekig el kell viselniük a színvonal alatti lakáskörülményeket, hacsak el nem adják az azóta felértékelődött ingatlant. Most már a családfő is bevallja, a felértékelődés okán érdemes volt megvenni ugyan a lakást, ám jobban járt volna, ha a közeli IX. kerületi rehabilitáció egyik új házába költözik. Bár az új lakás hangulata más, a több állami támogatás miatt nem lett volna sokkal drágább, és ott legalább nem lebegne Damoklész kardjaként a feje felett a sokmilliós kiadás.
MOZDULATLAN ÁRAK ÉS PIAC. A példa nem egyedi, a használtpiac egyik legjellemzőbb problémáját szemlélteti, mégpedig azt, hogy a szélesebb rétegek által megfizethető használt lakások kínálati összetétele rendkívül rossz, sőt a magasabb árkategóriában is nagyon ritka a színvonalas épület és lakás, a valódi középkategória. Beák Attila, a Beák és Társa Ingatlanforgalmazó Kft. ügyvezetője szerint a használtpiac derékhadát jelenleg a sokszor igen rossz állapotú, 40-50 éve felújítatlan lakások és házak, illetve a kétes minőségű és lakókörnyezetű panellakások adják.
Nem véletlenül keresettek még ma is az alaposan felújított házak polgári lakásai vagy a 40-50 éves, viszonylag jó állapotú, téglából épült kellemes és még megfizethető lakótelepei és társasházai a fővárosban és a vidéki városokban. És nem csupán a kedvezőbb támogatás, hanem éppen a rossz összetételű használtkínálat segíti az újlakás-piac felfutását.
Beák szerint a sokszor indokolatlanul magas használtlakás-árak is gátjai a piac mozgásának. Ez azzal függ össze, hogy a rendszerváltást követő önkormányzatilakás-privatizáció következtében a magyar családok 92-95 százaléka „saját vagyonán ül”, és ezért mint tulajdonosok, úgy érzik: az értékesítéskor semmiképpen sem bukhatnak. Emiatt a kínálati árak általában magasabbak, mint amit a kereslet indokol, ráadásul akár évekig sem engednek az árból az eladók. „Mégis túlzás lenne azt állítani, hogy 2000-ben leállt az ingatlanpiac, csak azóta visszaállt a normális ügymenet, nincsenek kirívó árugrások, s ismét a vevők diktálhatnak” – mondja Beák.
Várható tendenciák a használtlakás-piacon
2006-ban
– Nő a kereslet a növekvő luxusigényeket kielégítő, nagy alapterületű lakások, önálló házak iránt
– Stagnál a bel-budai, zöldövezeti lakások iránti igény
– Nehéz és egyre hosszabb ideig tart értékesíteni a kevésbé korszerű, magas közös költségű, hagyományos építésű és lakótelepi lakásokat
– Növekszik a kisméretű használt lakások értékesítési ideje
– A garzonlakások felől a kereslet az 1-1,5 szobás lakások felé fordult
– Szinten marad, helyenként csökken a vidéki nagyvárosok központjában lévő, nagy, jó beosztású lakások kereslete
Forrás: Ecostat Gazdaságelemző és Informatikai Intézet
Ráadásul mind aktívabbak a külföldi vásárlók. Főként, ha egyedi adottságú, belvárosi ingatanokról van szó. Ezt csak tetézi, hogy a Budapest Airport privatizációjával olyan új nagybefektetőt kapott Ferihegy, aki eltökélt (és megfelelő tőkéje is van) ahhoz, hogy régiós központtá fejlessze Budapestet, növelve ezzel az általános külföldi érdeklődést.
A látványosan emelkedő belvárosi árak és a ma is élénk külföldi kereslet ellenére nem mindenki optimista, különösen, ha a hazai vásárlókról és a hazai piacról van szó. Pichovszky Kristóf ingatlanpiaci szakértő szerint rövid távon is kínos helyzet alakulhat ki a tömegigényekre építő lakáspiacon. Az emberek kiköltekeztek, az állami lakáspolitikai támogatások radikális növekedésére nem lehet számítani, eközben az újlakás-kínálat egyre csak nő az egy-két éves átfutású új fejlesztések miatt. Amennyiben pedig rosszul megy az új lakás, úgy az átlagos használt lakások adásvétele is nagyon nehéz.
Persze a magyar keresletet alapul véve 2006-ban is kivételt képeznek a jól megközelíthető és elfogadható színvonalú kisebb, olcsó otthonok, illetve az exkluzív elhelyezkedésű és méretű luxuslakások. Az apró garzonlakások, a nagyon rossz elosztású leválasztott lakások, a sivár udvarra néző szobák kora azonban végérvényesen lejárt. A használtpiacon is kizárólag jelentős diszkonttal értékesíthetők az ilyenek.
Miközben a szűken vett belváros évek óta tartó felértékelődése továbbgyűrűzik a VII, a VIII. és IX. kerületre, az V. és a VI. kerületi jobb lakások lassan a luxus körébe kerülnek. E kerületek jobb részein ma már az egymilliós négyzetméterárak sem kirívóak, bár ezt a ritka árkategóriát a magyar vásárlók egyelőre kerülik.
Az ártendenciákat tekintve lassan az V. és a VI. kerülethez társulnak viszont a VII., a VIII. és a IX. kerület belvárosias részei. A zömmel évszázados, döntően még leromlott bérházakkal szegélyezett, kutyapiszok borította belvárosi utcák a szakértők szerint 5-10 év múlva utolérik a nyugat-európai nagyvárosokban jellemző árakat. Beák Attila szerint London, Párizs, München és Bécs belterületi árait csak hosszú évek alatt érheti utol Budapest belvárosa, ám a külső és a belső kerületek közti sokszor azonos négyzetméterárak helyett kétszeres-háromszoros, vagy akár nagyobb különbségre is fel kell készülni hosszabb távon.
ELMÚLT ARANYKOR. Bérlakásról a magyar átlagember hallani sem akar, így továbbra is nyomott árakra számíthatnak azok, akik befektetési céllal vásárolt használt lakást próbálnak bérbe adni, vagy más okból kerülnek bérbeadói pozícióba. A lakbértámogatás új rendszerének bevezetése sem sokat segít ezen, sőt az önkormányzati bérlakásépítés beindulása a 2005-ösnél nehezebb helyzetbe is hozhatja a bérbeadókat. (A lakbértámogatást a vártnál sokkal kevesebben veszik igénybe, mert ehhez tiszta viszonyokat kellene teremteni. Ez pedig azzal járna, hogy a lakáskiadást terhelő 20 százalékos forrásadó sújtaná a bérbeadót.)
A használtlakás-piac felenged ugyan tavasszal a téli fagyból, különösen, ami a jó adottságú pesti belvárosi lakásokat illeti, de aligha köszönt ránk egyhamar a kedvező tényezők olyan együttállása, mint nyolc-kilenc éve. Akkor a kamatszint 32-35 százalékról 20 százalékra csökkent, így megjelentek az évek óta lakásvásárlást halogató magyar vevők. Emellett a NATO-csatlakozást követően a külföldi vevők is felbukkantak, a tőzsde pedig összeomlott, s a megmaradt nagy vagyonok az ingatlanpiac felé fordultak.
Idén azonban már csak az uniós felzárkózással magyarázható belvárosi miniboom, illetve a kockázatos devizahitelek tömeges „bedőlése” mozgathatná meg a piacot. Ha a forint stabil marad, ez utóbbit sikerül elkerülni.
