Az újlakás-piac legdinamikusabban fejlődő részét továbbra is a lakóparkok képviselik, vagyis azok a nagy volumenű lakóprojektek, amelyek során legalább 50, de nemritkán több száz lakás épül meg legfeljebb 1-2 év leforgása alatt. Az elnevezés ugyanakkor csalóka, fogalmaz Demetrovits Petra, az Otthon Centrum új beruházásokkal foglalkozó szakembere, de legalábbis szélesedett az értelmezése az utóbbi években.
Ide tartoznak a nagy belvárosi lakóingatlan-beruházások, amelyek például mindenféle extra szolgáltatásokkal teszik kényelmesebbé az ottlakók életét. De ugyancsak ide értendők a külső kerületekben, zöldövezetben épülő, akár több kisebb kertes házból vagy néhány emeletes lakóingatlanból álló épületegyüttesek is, amelyeknél nem a szolgáltatások jelentik a fő vonzerőt, hanem a kellemes környezet, az elhelyezkedés.
A két, egyébként egészen eltérő jellegű lakhatási forma közös vonása legfeljebb az, hogy több tucat lakást kínálnak egyetlen beruházás keretében, illetve az, hogy a kereslet jellemzően alulmarad a kínálattal szemben. A verseny ennélfogva igen erős. Ez a belsőbb kerületek lakóparkjaiban elsősorban a szolgáltatások bővítésében, illetve színvonaluk emelkedésében nyilvánul meg. Minél nagyobb a túlkínálat, annál több az „extra”, illetve annál inkább válik minimum követelménnyé az, amit máshol vagy korábban árfelhajtó luxusként adtak el.
Jó példa erre a VI-VII. kerület, illetve a Duna-parthoz közeli terület, ahol lassan kötelező elem például a 24 órás portaszolgálat, a fitneszterem, de a jakuzzi és a szauna is, nem beszélve a térfigyelő kamerákról vagy a videós kaputelefonról. Ha pedig a belvárostól kijjebb eső lakóparkokat szemléli az ember, akkor egyre inkább azt tapasztalja, hogy az infrastrukturális ellátottságot, a zöldterület nagyságát, a zárt játszótér kialakítását, a házak emberi (legfeljebb háromemeletes) méretét, a lakások világosságát, az üvegfelületek nagyságát, a megfelelő tájolást vagy éppen a garázsbeálló diszkrét elrejtését tekintik prioritásnak beruházók és vásárlók egyaránt.
Egyre fontosabbá válnak a sajátos építészeti megoldások, esztétikai szempontok is. Meg persze a divat. Ez például a mediterrán stílusjegyek vagy éppen a mór építészet elemeinek hazai terjedésében érhető tetten.
Paskál Park. A centrumtól távolabb túlkínálat a jellemző.
POZITÍV VÁRAKOZÁS. A szakemberek elmondása szerint abban egyelőre nincs változás, hogy a kínálat zöme továbbra is Budapesten koncentrálódik, sőt – mint Valkó Dávid elemző hangsúlyozza – az országos tendenciával ellentétben a fővárosban a tavalyinál is több, nagy volumenű új beruházást adnak majd át. A tavalyi, több mint 12 ezres teljes újlakás-állományhoz képest lényegesen optimistább becslések is hallhatók a piacon. Ezek szerint idén akár 14 ezer új építés is megvalósulhat Budapesten.
Ennek egy része persze átcsúszhat 2007-re, de a várakozások iránya mindenképpen pozitív előjelű. Különösen igaz ez az 50 lakásosnál nagyobb társasházakra, lakóparkokra, amelyekből 2005-ben körülbelül nyolcvanat adtak át, idén viszont akár száz új beruházás is megvalósulhat. Ez lakásszámban azt jelenti, hogy – akárcsak tavaly – ismét átadhatnak legalább 10 ezer új lakóparki vagy nagyobb társasházi ingatlant.
A beruházói bizalom a forgalmazói tapasztalatok szerint nem is alaptalan. Jóllehet, a múlt év végén többezres eladatlan lakásállományról szóltak a hírek, február elején körkérdésünk lényegesen pozitívabb képet rajzolt: a pillanatnyi becslések szerint a már átadott lakások közül nem három-négy ezer, hanem alig több, mint kétezer maradt egyelőre üresen. Az év eleji tapasztalatok pedig kifejezetten biztatóak: vásárlói és beruházói oldalról egyaránt élénkülő aktivitást érzékelnek a forgalmazók. Ezt részben az áfacsökkentés miatt mostanra halasztott lakásvárlásokkal magyarázzák, de ettől függetlenül is arról számolnak be, hogy az év elejét rendre jellemző szezonális érdektelenség mind kevésbé jellemző a lakáspiacra.
A vásárlók nagyobb lendületét az élesedő banki verseny is támogatja. Egymás után jelennek meg a piacon különböző finanszírozási lehetőségek. Rugalmasabbá válnak a hitelfelvételi kondíciók. És mind több pénzügyi intézmény jóvoltából a lakáslízing is választható finanszírozási forma – a kiemelkedő havi jövedelemmel, de saját erővel alig rendelkező ügyfelek.
Térfigyelő kamera. Van ahol extra, máshol viszont alapkövetelmény.
lízinget illetően ugyanakkor növekvő kockázatokat is látnak az elemzők. Könnyen előfordulhat, hogy a nullaforintos önerő csábításának engedve sokan hosszú távú anyagi teherbírásukat meghaladó adósságokba verik magukat. Ez annál inkább reális veszélyt jelenthet, mert az újabb beruházások esetén már az első fázisban összekapcsolódik az építtető és a bank vagy lízingcég ajánlata, öles betűkkel hirdetve a projekt indítását és a nullaforintos önerő lehetőségét, amivel egyre többen élnek is.
Egy február közepén indult, XVIII. Kerületi, 300 lakásos lakókert-beruházásnál például már tavaly decemberben és januárban elkezdték értékesíteni a lakásokat, és mintegy 22 százalékuk lakáslízing-konstrukcióban kelt el – tudtuk meg Csikós Balázstól, az Elephant Holding pénzügyi igazgatójától. A tendencia tehát egyértelmű: a sokféle konstrukcióval egyre szélesebb rétegeket tudnak bevonni a lakáspiacra, és kis túlzással ma már „csak elhatározás kérdése”, hogy valaki vegyen-e lakást vagy sem.
EXTRA ÁRAK. A legnagyobb volumenben egyébként továbbra is a XIII. és a IX. kerületben kínálnak lakásokat, így ott a leginkább jellemző a túlkínálatos állapot és a vevőkért folytatott nagy küzdelem. Szintén sok az új lakópark a XIV. és a VIII. kerületben, miközben például a belváros szívében óriási keletje van egy-egy új beruházásnak.
Helyszűke miatt lakóparkokról, de még nagyobb társasházi lakóprojektekről is alig lehet szó a pesti belváros közepében vagy a Duna-parthoz közeli nagy presztízsű utcákban, egy-egy új beruházásnak emiatt rendesen meg is kérik az árát. Miközben például a külsőbb kerületekben jellemzően 270-300 ezer forintos négyzetméterárakkal találkozhatunk, kicsit beljebb 310-330 ezer forint a tipikus ársáv, a belső belvárosban már 450-650 ezer forintra tolódik el, de egy-egy kiemelt helyen a határ „a csillagos ég”.
A potenciális vásárlók szempontjából a közös költség összege is fontos lehet, amit a különböző extra szolgáltatások rendesen megemelhetnek – mutat rá Demetrovits Petra. Tapasztalatai szerint kétféle konstrukció terjedt el. Gyakoribb, hogy a fitnesztermet, a medencét, a szaunát külső, a társasháztól független cég üzemelteti, és a szolgáltatásokat költségtérítés ellenében veszik igénybe a lakók. Előfordul ugyanakkor az is, hogy a társasház tulajdonba veszi ezeket az extrákat, a költség ilyenkor négyzetméterarányosan minden lakót terhel, nem csekély havi pluszkiadással, egységesen – a használattól függetlenül. Természetesen a szolgáltatások mennyiségétől és színvonalától függően ez a többletköltség széles skálán mozoghat. A szakember tapasztalata szerint jelenthet akár 400 forintos négyzetméterenkénti díjat (egy 60 négyzetméteres lakásnál havi 24 ezer forintot).
ELŐBB VAGY UTÓBB? Aki konkrét vételi szándékkal néz körül a jelenleg kínált nagy volumenű lakóprojekteken, annak elsősorban és mindvégig azt kell szem előtt tartania, hogy túlkínálatos piacon mozgolódik. A vásárló és az eladó közül tehát az előbbi van jobb pozícióban, sok esetben alkudozhat is.
Általános szabályként azt tanácsolják a szakemberek, hogy egy újonnan piacra kerülő beruházás első fázisában próbáljunk szerződést kötni. Ilyenkor ugyanis még a teljes kínálatból válogathatunk, tájolás, elhelyezkedés, emelet- és hasonló adottságok szempontjából nem kell kompromisszumokat kötnünk, és általában bevezető áron – a piaci árhoz képest átlagosan 3-4 százalékos diszkonttal – juthatunk hozzá az ingatlanhoz. Nemegyszer ezt úgy fogalmazzák meg a beruházók, hogy mondjuk az első húsz vásárló még 250 ezer forintos négyzetméterárat fizet, szemben a később jövők 260 ezres egységárával.
Az első fázisban a fizetési ütemezésben is engedékenyebbek a beruházók. Ilyenkor lehet kialkudni a 10 vagy 20 százalékos kezdőrészletet, hogy a fennmaradó 80-90 százalékot csak a projekt végén, a lakás átadásakor kelljen megfizetni.
Nem újdonság, már tavaly is jellemző volt, hogy azokban a kerületekben, városrészekben, ahol a legszorosabb a beruházói verseny a vevők kegyeiért, időnként más akciókkal is lehet találkozni. Például: nem kell fizetni a lakáshoz tartozó tárolóhelyiségért, grátisz beszerelik a konyhabútort, esetleg jelentős kedvezményt adnak a garázs árából.
Az efféle marketingeszközök egy-egy beruházás végső stádiumához közeledve is előtérbe kerülhetnek, amikor a beruházó már szeretne megszabadulni a nehezebben eladható lakásoktól. Az így nyerhető árelőny értékét viszont csökkentheti a vevő szemében, ha a már szűkös választék miatt kompromisszumra kényszerül.
Természetesen a projekt végén történő szerződéskötés is kecsegtet előnyökkel, különösen akikor, ha valaki a lehető legtöbb rizikófaktort igyekszik kiiktatni a vásárlásából. Azon túl, hogy ilyenkor már nem fenyeget a teljes becsődölés, a projekt leállásának vagy elhúzódásának kockázata, a kivitelezés minőségéről is korrektebb képet alkothat a vásárló. Szakemberek szerint azért a beruházás bebukásának az esélye ma már csekély, a minőségi problémák miatt viszont nem árt a körültekintés. Aki óvatossága miatt mégsem akar csak a kínálat maradékából válogatni az ingatlan átadásakor, az jobban teszi, ha előbb száll be, de alaposan megnézi az adott beruházó referenciamunkáit.
