Nőtt a magyar lakosság lakásvásárlási kedve 2017-ben a kedvező hitelfeltételek, a jelentős támogatások és az emelkedő családi bevételek hatására, ám ezzel párhuzamosan egyre inkább fogynak azok az újlakások, amelyek a 30 milliós ár alatt még elérhetők – ennyi tud vagy akar ugyanis ma legfeljebb a lakásvásárlók zöme otthonteremtésre fordítani. Az ingatlan.com statisztikái alapján áttekintettük, hogy ezért a pénzért hol és mekkora lakást kaphatunk jelenleg Budapesten és a nagyobb vidéki városokban.
Idén októberig összesen 7 981 lakás épült, ami 51,5 százalékkal több a tavalyi év hasonló időszakához viszonyítva, a kiadott építési engedélyek (28 411 db) száma pedig 32,7 százalékkal volt magasabb az egy évvel ezelőttihez képest a Központi Statisztikai Hivatal (KSH) adatai alapján. Az újlakás-piac tehát évek óta a legjobb formáját nyújtja, és igen nagy lendülettel zajlanak az építkezések, ám mindez közel sem jelenti azt, hogy a lakásvásárlók számára is eljött volna a kánaán. Bár valóban széles választék jellemzi a piacot, az új otthont keresők számára most mégis nagyobb körültekintést és több utánajárást igényel a lakásvásárlás, mint akár egy évvel ezelőtt.
Csökken a megfizethető árú lakás, csúsznak a beruházások
Alapvetően két okból kell ma több energiát fordítania az otthonkeresésre a lakásvásárlók nagy részének: egyrészt a vevők döntő többsége korlátozott anyagi lehetőségekkel rendelkezik (az ingatlan.com kimutatásai alapján közel háromegyedük, azaz a lakást keresők 60,8 százaléka maximum 30 millió forintot fordítana szívesen otthonteremtési célra) – márpedig rohamosan szűkül a fővárosban és a vidéki nagyvárosokban is az a lakáskészlet, ami e lélektani árhatár alatt még elérhető. Ezzel párhuzamosan lassuló ütemben ugyan, de továbbra is emelkednek a négyzetméterárak, tehát egyre kisebb alapterületű lakást kaphatnak a vásárlók a pénzükért. Budapesten 20 millió forint alatt megfelelő méretű új lakást gyakorlatilag már nem kapni: ezért az árért legfeljebb csak 30-40 négyzetméteres, 1-1,5 szobás garzonok vannak a piacon, és a vidéki nagyvárosokban is szűk a kínálat ebben az árkategóriában. Összefoglalva tehát jóval több böngészést és keresgélést igényel, hogy a 30 millió alatti ársávban az igényeknek megfelelő újépítésű otthonra leljünk.
A másik ok, ami miatt nagyobb körültekintést igényel ma lakáskeresés az, hogy a megkezdett beruházások nagy részénél erősen kétségessé vált, hogy a kijelölt határidőre beköltözhetők lesznek-e a lakások, hiszen az építtetőket jelentős munkaerőhiány sújtja. „Nagy kérdőjel ma az új lakások kapcsán, hogy ki építi meg ezeket az ingatlanokat és mikorra?” – vázolta a helyzetet Balogh László, az ingatlan.com szakértője.
Egy friss elemzésünk alapján az látjuk, hogy minden hetedik projekt esetében már módosították a beruházók az átadási határidőket, ám még ennél is több beruházás van csúszásban, csak még nem történtek konkrét lépések az átadás elhalasztására, és nem jelentették be hivatalosan is a késést. A lakásvásárlóknak ezért azt tanácsoljuk, hogy eleve olyan ingatlanokat keressenek, amelyeket már átadtak, illetve győződjenek meg róla, hogy az építés alatt álló ingatlanok esetében a beruházás az ütemezés szerint halad.
Visszakaphatjuk a pénzt, de egy csúszás így is ráfizetés lesz
A csúszás nem csak a drágulás miatt, hanem más szempontból is okozhat kellemetlen helyzetet a vásárlóknak: előfordulhat ugyanis az, hogy munkaerőhiány miatt a beruházó elhalasztja projektet, és visszafizeti a vevőknek pénzt. Bár a befizetett összeg nem veszik el, a vevő mégis kárt szenved, hiszen időt vesztett a lakáshoz jutásban, ami ma, az emelkedő lakásárak mellett egyúttal pénzveszteséget is jelent. „Mindezek miatt tehát felértékelődnek a vevők szemében azok az ingatlanok, amik átadás közeli vagy átadható állapotban vannak” – összegezte Balogh László.
Szorítja az idő a lakásvásárlókat
A legnagyobb kockázati tényező tehát jelenleg a lakásvásárlók szempontjából az idő, ugyanis elfogyóban vannak a már kész, 30 milliós új lakások, az épülők több mint felénél pedig bizonytalan a befejezés időpontja így a végső vételi ár. Ez utóbbi szakértők szerint a 2018-as évben is emelkedni fog, bár kisebb mértékben, mint idén vagy tavaly, és hasonló tendenciát prognosztizálnak a 2019-esre is. Ezt követően azonban – ha a ma aktuális szabályozás érvényben marad – akkor drasztikus áremelkedésre számíthatunk, hiszen a jelenlegi 5 százalékos lakásáfa 2020 január 1-jől ismét 27 százalékra ugrik.
Ha minden változatlan marad, akkor körülbelül 20 százalékkal drágulnak emiatt majd az ingatlanok. A kereslet többek között emiatt is a leghamarabb beköltözhető ingatlanok iránt a legnagyobb ma
– mondta Balogh László.
Újlakás kínálat a fővárosban és vidéken 30 millió forintig
Az ingatlan.com a rendelkezésére álló adatok alapján áttekintette, hogy a főváros egyes kerületeiben az új lakások átlagosan milyen négyzetméteráron mekkora alapterülettel vásárolhatók meg. A táblázatból látható, hogy a belső kerületek felé haladva egyre drágábbak az ingatlanok, és a négyzetméterárak növekedésével szinte teljesen párhuzamosan csökken a még elérhető új lakások alapterülete is. A vidéki városok tekintetében ezúttal is a dunántúli régióban vannak a legmagasabb négyzetméterárak a 30 milliós vételárig terjedő sávban: Székesfehérvár egy nagyságrenddel, közel ötvenezer forinttal vezet az őt követő Sopron és Veszprém előtt, a keleti országrészből pedig csak két városban, Kecskeméten és Debrecenben haladják meg a 400 ezer forintos négyzetméterenkénti árat az új lakások. Budapesthez képest még a legdrágább vidéki városban, Székesfehérváron is több mint 150 ezer forinttal olcsóbban kaphatjuk meg négyzetméterét az új lakásoknak, míg Szolnokon 365 ezer forinttal alacsonyabbak az árak.
Átlagos négyzetméterenkénti árak kerületenként forintban:
- Budapest II. 506
- Budapest III. 733
- Budapest IV. 583
- Budapest VI. 711
- Budapest VII. 857
- Budapest VIII. 697
- Budapest IX. 652
- Budapest X. 555
- Budapest XI. 657
- Budapest XII. 699
- Budapest XIII. 615
- Budapest XIV. 555
- Budapest XV. 534
- Budapest XVI. 553
- Budapest XVII. 450
- Budapest XVIII. 568
- Budapest XIX. 375
- Budapest XX. 460
- Budapest XXII. 509
Átlagos négyzetméterenkénti igatlanárak városonként, forintban:
- Békéscsaba 348
- Budapest 615
- Debrecen 400
- Eger 294
- Érd 400
- Győr 337
- Kaposvár 257
- Kecskemét 401
- Miskolc 276
- Nyíregyháza 345
- Pécs 397
- Sopron 417
- Szeged 361
- Székesfehérvár 462
- Szolnok 250
- Szombathely 360
- Tatabánya 343
- Veszprém 406
- Zalaegerszeg 333
