2005 – mit ígér az ingatlanpiac?

Miután a jogszabályi környezet inkább hátrányára változott a tavalyi évhez képest, semmint előnyére (például 30 millióról 15 millióra csökkent az új lakás illetékmentességének határa, és szigorodtak a lakáshitelek után járó kedvezmények feltételei), a 2004-es évet jellemző erős megtorpanás várhatóan idén is kitart. Az ingatlanforgalmazó és -beruházó cégek legalábbis a kereslet stagnálásával, illetve további visszaesésével számolnak az elkövetkező fél évben, ezzel párhuzamosan viszont az árak sem tudnak jelentős mértékben emelkedni.

Mibe fektessünk? Az elmúlt egy-másfél év tapasztalata azt mutatja: a vásárlók zöme ma már nem befektetési szándékkal vesz ingatlant, hanem sokkal inkább saját lakhatása céljából. A befektetési célú ingatlanvásárlás jellemzően a nagyberuházók terepe, akik számára a telekvásárlás a legnagyobb üzlet. Az irodaépületek, plazák vagy tömbházak felhúzására alkalmas – nem belvárosi, de ahhoz közeli – telkekben ugyanis még mindig van potenciál, mondják az elemzők, akik szerint „telkekben” a kisbefektetőknek is érdemes elgondolkodniuk. Esetükben elsősorban az infrastrukturális szempontok számítanak, tehát egy-egy új elkerülő útszakasz vagy egy új Duna-híd hirtelen megdobhatja a szomszédos környék telkeinek értékét. Budapesten például az M0-ás körgyűrű tervezett folytatása vagy a Szentendrét és Újpestet majdan összekötő északi híd mentén érezhető már most nagyobb kereslet és áremelkedés. Annak, akinek kevesebb tőkéja van, vagy ódzkodik az egyedi ingatlanok, telkek kockázatától, az ingatlanalapok jelenthetik a megoldást, amelyek az elmúlt évben is stabilan 10-16 százalékos hozamot hoztak és idén is szinte biztos reálhozammal kecsegtetnek (a prognosztizált 5-6 százalékos infláció felett). Az alapok teljesítményének szórása ráadásul ebben a kategóriában igen alacsony, így a kockázatkerülő befektetőknek is reális alternatívát jelenthetnek elsősorban közép- és hosszabb távon (legalább egyéves időtartamra).

Kicsit drágábban…

A már most is túlkínálat uralta újlakáspiacon a FigyelőNet által megkérdezett elemzők szerint alig lehet további áremelést érvényesíteni, legfeljebb egy-egy réspiacon kínálkozik erre lehetőség. Valkó Dávid, az Otthon Centrum elemzője szerint például az egyébként is exkluzív árkategóriába eső bel-budai részeken az elvétve előforduló nagyobb volumenű építkezések lakásait akár 500 ezer forintos négyzetméterárakon is hamar elkapkodják, és van lehetőség a további áremelésekre is, de van még potenciál Pest egyes külkerületeiben, illetve a még mindig kapós belvárosi részeken is.

Az Ecostat legutóbbi ingatlanbarométere valamivel merészebb prognózisokkal szolgál: eszerint Budapesten durván 10-11 százalékos áremelkedésre számítanak a piaci szereplők az új építésű ingatlanokat illetően, de az agglomerációban legfeljebb 7-9 százalékosra, vidéken pedig maximum 6-10 százalékosra, miközben a használt ingatlanok piacán legfeljebb a fővárosban kalkulálnak inflációt meghaladó drágulással.

Az építési telkekkel kapcsolatban viszonylag egységes a piaci vélekedés: részben a tavaly januárban bevezetett telekáfa áthúzódó hatásának, részben pedig a szabadon beépíthető telkek csökkenésének köszönhetően az áremelkedés üteme meghaladhatja az éves inflációt, és körülbelül 10-11 százalékos lehet. Az ennél vérmesebb (15 százalék körüli) lakossági remények legfeljebb olyan területeken realizálódhatnak, amelyek infrastrukturális kilátásai átlagon felüliek, vagyis a közeljövőben valamilyen fejlesztés (mondjuk sztrádaépítés) alá esnek. Mindenesetre az efféle várakozásokkal azért csínján kell bánni, hiszen a telekpiacról származó információk alapján már az elmúlt év során is folyamatosan csökkenő forgalmi árakat lehetett tapasztalni.

Ami a bérleti díjakat illeti, az Ecostat elemzése alapján minden ingatlantípusnál stagnálást vagy csak kismértékű növekedést várnak a szakértők. A kínálati árakhoz hasonlóan a bérleti díjakat is legfeljebb az új ingatlanok körében növelheti fokozottabb kereslet – a várakozások szerint 7-11 százalékkal.

Hitelből Az Ecostat felmérése szerint minden ötödik lakásvásárló (vagy felújító) hitelből valósítja meg terveit, a lakossági kihelyezéseken belül pedig mostanra már több mint 10 százalékot tesznek ki a kamat- és árfolyamkockázatot is hordozó devizahitelek. Mellettük szól a jelenlegi magas forintkamat-szint, ám óvatosságra int a forint mostani ereje. A kockázatok mérlegelésén túl a kondíciókat sem árt tételesen átnézni, mert egy látszólag 2-4 százalékos éves kamatozású svájci frank alapú hitel teljes költsége is lehet – bankoktól függően – akár tíz százalékponttal magasabb. A devizakockázatot, a hitelnyújtásnál és a törlesztésnél elvégzett banki átváltás árát, a kezelési és egyéb költségeket is figyelembe véve egy négyszázalékos kamattal nyújtott kölcsön teljes hiteldíj-mutatója így akár 10-13 százalék is lehet. Az egyes bankok hiteltermékeit elvileg idén januártól már egyszerűbb összehasonlítani, ugyanis kötelezővé vált a teljes hiteldíjmutatók (thm) közzététele valamennyi hiteltípusnál. Más kérdés, hogy ez a gyakorlatban mennyi segítséget jelent majd, egyelőre ugyanis nem minden bank tesz eleget a kötelezettségeknek, és kérdéses az is, hogy ugyanazon bázison, ugyanolyan feltételekkel kalkulálnak-e.

… kicsit kevesebbet

A tavalyi megtorpanás és a túlkínálatos lakáspiac mindazonáltal visszafogottságra sarkallja a beruházókat, akik szerint legalább az év első negyedében kevesebb ingatlanépítés, csökkenő ingatlanforgalom és a bérleti piac visszaesése lesz a jellemző. A forgalmazók sem kifejezetten optimisták: a lakossági ingatlanvásárlásokkal kapcsolatban stagnálást vagy a jelenleginél gyengébb vásárlási kedvet jeleznek. Kizárólag az új lakások (különösen a másfél-kétszobás kislakások), az önálló új házak és az építési telkek vonzóak a lakosság számára, miközben a használt lakások, házrészek mellett az üdülőingatlanok körében várható a legnagyobb visszaesés. Érdekes tendencia, hogy a fővárosban a tetőterek igen kelendőek, de sokan keresnek társasház vagy családi ház építésére alkalmas telket is.

Az ingatlanpiacon potenciális vásárlóként, illetve bérlőként megjelenő csoportok közül továbbra is a bel- és külföldi befektetői csoportok vásárlóerejében bíznak a forgalmazók, azzal a megjegyzéssel, hogy a külföldiek inkább a bérleti piacot mozgathatják az irodák, kereskedelmi és ipari ingatlanok szegmensében.

Olcsóbban és könnyebben?

Az Ecostat ingatlanbarométere rámutat: ahhoz, hogy a kereslet ne essen vissza drámai módon, és az ingatlanpiac ne omoljon össze a közeli jövőben, a hitelkamatok folyamatos csökkenésére lenne szükség. A FigyelőNet által megkérdezett banki és ingatlanpiaci szakértők szerint 5-6 százalékon – nagyjából a 2003. nyári kamatszinten – van az a küszöbérték, amelynél az emberek ismét tömegesen hajlandóak lennének – forintban is – eladósodni. Ez elvileg, ha lassú ütemben is, de nagyjából másfél év alatt bekövetkezhet, legalábbis, ha teljesül a jegybank és a pénzügyi tárca által is felvázolt 2005-ös kamatpálya, és a bankok rugalmasan követik is a kamatszint általános csökkenését.

Valkó Dávid szerint ugyanakkor ahhoz, hogy a keresleti oldal újra erőre kapjon, komolyabb jogszabályi módosításokra is szükség lenne. A használt lakások megvételéhez igényelhető támogatott hitelek 5 millió forintnál meghúzott plafonja gyakorlatilag ellehetetleníti az ebben a szegmensben komolyabb külső forrásra szoruló lakásvásárlókat, akik számára már egy 1-2 milliós lazítás is jól jönne, még ha ez összpiaci szinten inkább csak lélektani hatással bírna is.