Az elmúlt évi költségvetés hiányának csökkentésére hozott intézkedések a lakáshitelezési rendszert sem hagyták érintetlenül – állapítja meg legfrissebb tanulmányában az Ecostat, mely jelzi, hogy beigazolódtak a befektetők aggodalmai: csökkent az új lakások iránti kereslet és jelentkeznek a használt lakások értékesítési nehézségei is.
Sok kicsi, nem sokra megy
Budapest minden kerületében és az ország jóformán minden nagyobb városában, településén gomba módra szaporodnak az új építésű társasházak és lakóparkok, a luxus kivitelezésű rezidenciák. A közelmúltig a kereslet egy jól körülhatárolható és jelentős részesedést képviselő szegmense 10 millió forint körüli kislakásokra irányult, napjainkban e tendencia módosult. Az igények a korábbiaknál lényegesen szórtabbak, jobban alkalmazkodnak a családok valós igényeihez, a befektetési célú vásárlás fokozatosan visszaszorul, előtérbe került a lakásokban lakni kívánók kereslete – derül ki tanulmányból.
Nem csoda hát, hogy a lakáspiac egyik gondja, hogy nehezen, hosszabb idő alatt lehet értékesíteni az új építésű lakásokat. Ennek oka, hogy a gomba-módra szaporodó lakóparkok, lakó-ligetek lakásai nagyjából azonos méretű lakásokból állnak, főleg a 40 négyzetméter és a 40-60 négyzetméteres lakások építését preferálják az építtetők. Nagyobb lakások jóval alacsonyabb számban épülnek. Ennek következménye, hogy tovább nő a kislakások aránya, a lakásállomány összetétele, komfortossága alig javul, ami nem segíti elő az életminőség és a demográfiai helyzet javulását. Szakértői vélemények szerint tömegesen rossz helyen épülnek a lakhatás szempontjából nem igazán élhető épületek. Az építtetők túl kicsi lakásokkal árasztják el a piacot (persze a támogatási rendszer is erre ösztönzi őket).
Krónikus körbetartozás
Az új lakások egy részénél minőségi problémák is adódnak, a kivitelezésben jócskán lehet hibát találni – áll a tanulmányban. Az átadás határideje – pénzhiány miatt – sok esetben jelentősen csúszik. Nemcsak a megrendelők, vagyis a lakosság küzd anyagi gondokkal, hanem az építőipart is krónikus körbetartozás jellemzi. Mivel az építőipari cégeknek nincs elég befektethető tőkéjük, ezért először a még el sem kezdett lakások legalább felét értékesíteni kell, amiből majd ki tudják fizetni a hátralevő munkákat.
|
A lakáspiacra ma még az „ad hoc” építések a jellemzőek, a várostervezés csak igen kevés helyen valósul meg, esetleg ott is lakásokat, lakóparkokat építenek, ahol pedig jobb, hasznosabb lenne irodát vagy egyéb kereskedelmi vagy ipari létesítményt létrehozni, esetleg bizonyos helyekre pihenőpark, vagy zöld terület kívánkozna.
A használt lakások piaca
Jelentősen visszaesett a használt lakások forgalma is, amelynek több oka van. Tavaly év végén csökkent a használt lakások vásárlásához felvehető hiteltámogatások összege, viszont nőtt a hitelek után fizetendő kamatok nagysága. Aki a múlt év végéig megtehette, az vásárolt vagy lecserélte lakását, a lakásvásárlás ma főleg azoknak okoz gondot, akinek kevés a lakásvásárlásra fordítható pénzeszköze.
A használt lakások piacán új probléma nehezíti a lakások értékesítését. Aki a pár éve újként vett lakását jelenleg szeretné elcserélni, illetve továbbadni, arra komoly többletkiadások és adminisztrációs terhek várnak. Az alapvető probléma abból adódik, hogy a kamattámogatást az adós kapja, ő viszont a személyre szóló állami segítséget nem adhatja tovább a következő vevőnek.
További probléma, hogy az új és a használt lakások hiteltámogatására vonatkozó eltérő szabályozás miatt egy új lakáshoz adott kedvezményes kölcsönt nem kaphatja meg az, aki ugyanezt az ingatlant már használt lakásként veszi meg. A lakással együtt tehát a hitel nem adható tovább. A hiteltartozás visszafizetése előtörlesztésnek minősül, amelyre nem ritkán igen magas díjat vetnek ki a bankok, jelenleg a meglévő adósság négy százalékát. Ráadásul több pénzintézetnél általában csak meghatározott idő, például kétévnyi hitelmúlt után van mód a hiteltartozás rendezésére.
Mindez együttesen oda vezetett, hogy egyre több használt lakást kínálnak eladásra az ország egész területén, jelentősen megnőtt mind a használt, mind az új lakások értékesítés ideje, változatlan vagy csökkenő árak mellett.
