Egyelőre nem jártak jól azok, aki a kamatcsökkentés reményében bízva tavaly egyéves kamatperiódusú lakáshitelt vettek fel – mondja Zádori János, az Földhitel- és Jelzálogbank (FHB) marketingigazgatója. Néhány banknál már február közepén, máshol március 1-jével drágultak ismét a támogatott lakáshitelek, átlagosan évi 1-1,5 százalékkal. A hiteldíjplafon decemberi „mozgósításának” negatív következményeit így előbb átérezhetik a banki ügyfelek, mint a pozitívakat, igaz, erre számítani lehetett az elmúlt hónapok kötvényaukcióit figyelve.
A forint elmúlt hetekben mutatott jelentős erősödése viszont növelte a kamatvágás esélyét. Ha a mostani 254-255 forintról 250 alá gyengül az euró kurzusa, az könnyen kikényszeríthet legalább 100 bázispontos kamatcsökkentést – véli Barcza György, az ING makroelemzője -, amit negyedévenként akár újabb 1 százalékpontos esés követhet. Ez azonban csak hónapokkal késleltetve érezteti kedvező hatását a lakáshitelek terhein. Lehet, hogy komolyabb árcsökkenésre csak az év harmadik-negyedik negyedévében nyílik mód.
Felfelé mozog a plafon
A decemberi kormányrendelet egyik lényegi pontja „piacosította” a támogatott lakáshitelek feltételeit, amennyiben a felszámítható kamatokat (és kezelési költségeket) az állampapírok aukciós hozamához kötötte. A jelzáloglevelek futamideje többnyire 5 év körül szóródik, így az ötéves állampapírhozamok elmúlt 3 havi aukciós átlagára kell alapozni a számításokat. A forrásköltségek érvényesítésénél tehát többhónapos csúszást is figyelembe kell venni, egy esetleges hozamcsökkenés is ennyivel lassabban jelenik majd meg a támogatott konstrukciókban.
Mindenesetre, ha a március eleji szituációt tekintjük, akkor 10 százalékot közelítő kötvényhozamszinttel kell számolnunk. Ez esetben az ügyfél kamata a támogatás időtartama alatt nem lehet több, mint e hozam 110 százaléka (11 százalék), növelve 4 százalékponttal, csökkentve a kamattámogatással. Ez utóbbi új lakásnál a kiindulásképpen használt 10 százalékos hozam 60 százaléka (6 százalék), míg használtnál annak 40 százaléka (4 százalék). Így tehát a kamat (kezelési költséggel együtt) új lakásra felvett hitelnél legfeljebb 9 százalék, míg használtnál 11 százalékos lehet. (A gyakorlatban a bankok a jelzáloglevelek zárt körű aukcióinak hozamait is bekalkulálják a kamatkondíciók kiszámításánál, ez okozhat kisebb eltérést a mi számításainkhoz képest.)
Elméleti maximumok
A támogatott hitelek esetén alkalmazott kamatplafon az államkötvények aukciós átlaghozamához kötött. Nézzük meg egy-két konkrét esetben, hogyan alakul a (kezelési költséggel együtt számított) mozgó hiteldíj-maximum új és használt lakásokra igényelt hitel esetében:
állampapírhozam kamatplafon új és használt lakásnál
5 6,5 7,5 százalék
6 7 8,2 százalék
7 7,5 8,9 százalék
8 8 9,6 százalék
10 9 11 százalék
11 9,5 11,7 százalék
12 10 12,4 százalék.
Az elmúlt hónapok emelkedő aukciós átlaghozamait látva tehát nem meglepő, hogy március elsejével a bankok egy része kamatemelésről döntött, a forrásköltségek emelkedésére hivatkozva. Az átlagosan 1-1,5 százalékpontos drágítás elsősorban az egyéves kamatperiódusú hitelek árát érinti, amely így a kezelési költséggel együtt néhol már évi 11 százalék fölé kúszik. (A kormányrendelet betartását egyébként a PM szigorúan ellenőrzi, a bankok semmiképpen nem követelhetnek meg annál magasabb kamatokat, mint amekkorát a forrásköltségek indokolnak, ellenkező esetben ugyanis nem jár az állami támogatás.)
Visszamenőlegesen is meg nem is
Az új szabályok nem vonatkoznak a már megkötött szerződésekre – hangsúlyozta több ízben Medgyessy Péter kormányfő tavaly decemberben. Ha az állami támogatást visszamenőlegesen nem is kurtították meg, a bankok egy része saját mozgásterét kihasználva drágított a korábban felvett, változó kamatozású szerződések feltételein. Az érintett szerződések esetében a bankok ugyanis eredetileg nem határoztak meg olyan magas kamatokat, mint amit az akkori szabályozás lehetővé tett – indokolta például az OTP lépését Hegedűs Éva ügyvezető igazgató. Ami pedig a futamidő során történő árváltoztatásokat illeti, az minden bank hitelszerződésében benne foglaltatik, hogy a kamatperiódus lejáratakor a bank – az akkori jelzáloglevél kibocsátások eredményeinek megfelelően – újraárazhatja a hitel kondícióit. Az újabban “sztárolt” eurós lakáshitelek esetében több bank ráadásul kamatperiódus nélkül “lövi be” a kamatait, ami annak kockázatával jár, hogy gyakorlatilag bármikor módosíthat rajtuk.
A makroelemzők zöme most leghamarabb a harmadik negyedévben vár alapkamatvágást, így várhatóan az állampapírok hozamszintje is tartósan magas marad.
Ennek alapján az is elképzelhető, hogy a kamatcsúcsot nem is értük el, és néhány hónapig még drágulásra lehet számítani. A lakáshitelek csak az általános kamatcsökkentési hullám beindulása következtében válhatnak olcsóbbá. Így vélekedett a FigyelőNet kérdésére Bota Zoltán is, az Inter-Európa Bank lakossági üzletágának vezetője is, mondván, minden a piaci viszonyok függvénye. Amint kevesebbe kerül a forrásszerzés a bankok számára, az ügyfeleknek is kevesebb kamatot kell fizetniük.
Amennyire kiszámíthatatlan a kamatok rövid távú alakulása, annyira nehéz okosan eldönteni azt is, hogy egy- vagy ötéves kamatperiódusú hitelt érdemes inkább felvenni. Őze Anita, a Budapest Bank termékmenedzsere szerint ez attól függ, hogyan gondolkoznak az ügyfelek a jövőről. Ha valaki abban bízik, hogy csökkennek a kamatok, és hosszú távon is fennmarad az állami lakástámogatás rendszere, akkor jobban megéri az egy évre rögzített kamatok mellett hitelt igényelni.
Ötéves nyugalom
Ha viszont azt gondolja az ügyfél, hogy a kamatok még jó ideig tovább emelkednek, vagy akár meg is szűnnek a támogatott konstrukciók, akkor jobb öt évre bebiztosítania magát. Az ügyfelek többsége egyébként – a BB szakemberének tapasztalata szerint – inkább az utóbbiak táborába tartozik, és még mindig az ötéves kamatperiódust preferálja, bár kétségtelenül növekszik az éves periódusú hitel aránya. Ezzel természetesen egyre többen vállalják a gyakoribb átárazás kockázatát is.
Az FHB-nál változatlanul elsöprő többséggel igényelnek ötéves lakáshitelt (az ügyfelek 80-90 százaléka), míg évente változót az ügyfelek közel tizede, tízéves periódusút pedig csupán néhány százalék – tudtuk meg Zádori Jánostól. A szakember szerint ezt maga a bank is így tartja ésszerűnek, hiszen a jelenlegi kilátások mellett nagyon meredek kamatvágásra lenne szükség ahhoz, hogy öt év távlatában jobban megérje a most 1-1,5 százalékkal drágább éves hiteleket igényelni. A használt lakásokra fekvehető FHB-s hitelek esetében például körülbelül 5 százalékra kellene lecsökkennie az éves hitel kamatának (a jelenlegi 9,7 százalékról), hogy lekörözze a 7,5 százalékon nyújott ötéves szerződéseket (mindkét esetben a 1,5 százalékos kezelési költség nélkül értve).
Aki ennél is nagyobb biztonságra vágyik, az a tavaly bevezetett 10 éves kamatperiódusú hitelt is igényelheti (ilyet egyedül az FHB kínál). Ennek jelenlegi kamata az ötévesénél hajszálnyival alacsonyabb: új lakás esetén 6, használt lakásnál 7,45 százalék (amit ez esetben is évi 1,5 százalék kezelési költség terhel).
