Belföld

Termőföld mint befektetés – extra hozam, extra kockázat

admin

2003. 04. 18. 10:59

Az európai uniós csatlakozás kapcsán az egyik legrégebbi befektetési forma jövőjéről, a termőföld-befektetésről hallani a legtöbbet. Egyesek szerint ez extra nyereséget hozó befektetési lehetőség, óvatosabb megközelítés szerint viszont csak egy önmagában is kockázatos befektetés körül kialakuló spekulációs buborékról van szó.

Bár abban konszenzus van, hogy Magyarország európai uniós csatlakozása meghatározó esemény a magyar gazdaság számára, a különböző befektetési formák közül talán a leggyakrabban a termőföldnek a neve hangzik el. Kétségtelen, hogy a termőföld vásárlása és a hasznosítása az államilag leginkább szabályozott befektetés mind Magyarországon, mind pedig a világ legtöbb országában. Így az EU-csatlakozással változó bürokratikus szabályok és a támogatási rendszer is erre hathatnak a legjobban.

A bizakodó álláspont szerint a földárak rohamos növekedésére lehet számítania a következő években. A Földbróker.hu Kft. (www.foldbroker.hu) egyike a legnagyobb termőföld-kínálattal rendelkezőknek; elemzése azt mondja, hogy „konzervatív becslés szerint 2–3 éven belüli 2–3-szoros árnövekedés lehetséges”. Ez éves szinten 40–45 százalékos nyereséget jelentene a befektetőnek úgy, hogy nem is tartalmazza a bérbeadásból származó bevételt.

A Földbróker.hu Kft.-t mint közvetítőt persze akár elfogultsággal is lehetne vádolni, számításai azonban egyáltalán nincsenek ellentmondásban a mai általános közvélekedéssel. A termőföld árának jövőjével kapcsolatban ma az az általánosan elfogadott vélemény, hogy a hazai árak jóval alacsonyabbak, mint amilyenekkel az Európai Unióban találkozhatunk, (annak alig 15–25 százalékára rúgnak) és előbb-utóbb elérik az EU árait, vagy legalábbis közelítenek majd ezekhez. Gyakorlatilag csak ezzel a véleménnyel találkozhatunk a sajtóban, és ezt hallani a parlamenti kormánypártok és az ellenzék képviselőitől is. A politikusok pedig azt tekintik elfogadható álláspontnak, hogy a külföldiek földvásárlását legalább addig korlátozni kell, amíg a hazai árak nem érik el, vagy közelítik meg az Európai Unió-beli árakat.

A földárakkal kapcsolatos mai közvélekedés hasonlít ahhoz, mint amilyen közhangulat kíséri egy-egy időszakban a tőzsdei befektetéseket. Ilyenkor a legtöbb befektető szerint a tőzsde „számít” a jó befektetésnek, azok is részvényt vesznek, akik korábban erre nem is gondoltak. Ha ilyen a közhangulat, akkor jó esély van spekulációs buborék kialakulására – és később annak kipukkadására. Fűr Zoltán, a Földbróker.hu vezetője szerint a földpiacon is van esély erre. Az árnövekedést akkor nevezné buboréknak, ha a mostani 300– 400 ezer forintról hektáronként 1,5 millióra emelkednének az árak. Ezt egyébként Földi szerint előidézhetné komoly tőkeerő megjelenése, illetve a forgalomképes nagyméretű területek hiánya.


Kattintson a képre!

A földárak közötti konvergenciának, és így a termőföld-befektetésen elért nyereségnek ugyan nagy az esélye, néhány dolgot azonban figyelembe kell venni. Egyrészt nincs olyan, hogy EU-s földár. Az árak elég különbözőek, és a különbség nem magyarázható kizárólag az egyes területek eltérő földminőségével. Bár a tőke, az áru és a munkaerő szabadon áramolhat az országok között, a föld árában mégis szerepet játszik, hogy melyik országban helyezkedik el. A térképen jól látható, hogy hektáronként egy-két ezer eurótól akár több tízezer euróig is terjedhet az ársáv. Kérdés, hogy magyar árak a közeli osztrákhoz, (1–4 M Ft/ha) a drágább hollandhoz (2–8 M Ft/ha) vagy inkább az olcsóbb portugálhoz (0,5 M Ft/ha) közelítenek majd.

Kulcs a támogatások mértéke

Ha valaki befektetési céllal vásárol termőföldet, akkor a nyereséget nyújtó árkonvergencia mellett figyelembe kell vennie a különböző kockázati tényezőket is. Az egyik a támogatások mértéke. A föld árát nyilván meghatározza, hogy a művelésével milyen jövedelemre lehet szert tenni.

A mezőgazdaság jövedelmezőségét leginkább az határozza meg – mind Magyarországon, mind az EU-ban –, hogy milyen és mekkora a támogatás. Ha hirtelen egyáltalán nem támogatnák a mezőgazdaságot, akkor a földterület jókora része elértéktelenedne, hiszen veszteséges gazdálkodásra számítva más nem vásárolná meg, nem venné bérbe.

A csatlakozási szerződés szerint a magyarországi termelőknek kezdetben nem jár akkora támogatás, mint a jelenlegi EU-tagállamok területén élőknek, de így is a mai támogatás több mint ötszörösét kapják meg. A kisebb támogatás kisebb jövedelmezőséget, következésképpen alacsonyabb földárakat jelenthet. (Fontos, hogy a földalapú támogatás a föld művelőjének jár, ez kezdetben 35–40 ezer forint hektáronként.)
A támogatások közötti különbség ugyan tíz év alatt megszűnik. Itt azonban figyelembe kell venni azt a kockázatot, hogy a mezőgazdasági támogatás az új tagok felvételétől függetlenül is az egyik legproblémásabb pont az EU-ban. Ha el is tűnik a támogatások közötti különbség, azt ma még nem tudni, hogy ez nem inkább a már most is meglevő támogatások csökkenését jelenti-e. A támogatások csökkenésének lehetősége kockázatot jelent azoknak, akik befektetési céllal vásárolnak földet.

EU-csatlakozásunk nemcsak a mezőgazdaság támogatása, hanem a termőföld forgalma szempontjából sem lesz teljes értékű. A külföldiek földvásárlási korlátozása pillanatnyilag hét év, és további három évvel meghosszabbítható. A korlátozás azt jelenti, hogy nem léphetnek a magyar piacra azok a külföldiek, akiknek a vásárlásai növelhetnék az árakat. Ha pedig a magyar mezőgazdaság a támogatást és a termőföld forgalmát tekintve egyelőre csak „részben” csatlakozik az EU-hoz, akkor a földáraknak is csak részben kell az EU-beli árakhoz igazodniuk.

A vásárlás kockázatai között kell megemlíteni a föld minőségét meghatározó rendszer problémáit. Az egyes területek minőségét még mindig aranykoronában adják meg, pedig ez már több mint százéves rendszer. A földterületek közötti minőség és az agrárár-arányok pedig sokat változtak azóta. Ráadásul az eredeti aranykorona-érték meghatározásakor figyelembe vették a búza akkori szállítási költségeit is. A bérbeadási céllal vásárlók kockázatát csökkenti az, hogy a bérleti díjat ma általában a föld aranykorona-értékéhez kötik. A jellemző szántó bérleti díj 15–20 kilogramm búza ára aranykoronánként. Magasabb aranykorona-értékű föld általában még ma is jobb minőségű, mint az alacsonyabb, vásárlás esetén azonban nem szabad csak erre hagyatkozni.

A majdani értéknövelő tényezőkben bízva sokan vásároltak termőföldet spekulációs céllal. Az árak emelkedése újabb befektetőket vonzhat a piacra. Az érdeklődés az EU-csatlakozás feltételeinek tisztázódása után már az utóbbi hónapokban is emelkedett. A drágulást gyorsíthatja, hogy forgalomképes, nagyobb méretű földből már most is kevés van.

Ezzel ellentétes hatású lehet az, hogy ha az árak megugranak, akkor a korábban spekulációs céllal vásárlók magasabb áron történő eladásaikkal nyilván csökkentik majd az árnövekedés ütemét. A magasabb árak láttán pedig sok olyan földterület is megjelenhet a piacon, amelyiknek bizakodó tulajdonosa most még kivár. Ezek az eladások drágulás esetén csak lassítják az árak emelkedését. Ha viszont az árak nem emelkednek tovább, vagy esetleg csökkenek, akkor a földjeiket eladni szándékozók által biztosított kínálat akár egy nagyobb esést is kiválthat.

Első földvásárlási “alap”

A termőföld-befektetés több embert érdekel, mint ahánynak annyi pénze van, amennyivel érdemes belefogni (50 ha mintegy 20 M Ft). Míg a tőzsdén akár néhány százezer forinttal is extra költségek nélkül lehet befektetésbe kezdeni, a termőföldnél ennél nagyságrendekkel nagyobb összegre van szükség. Különösen igaz ez akkor, ha a földpiacon nagyobb érdeklődést kiváltó 50–100 hektáros birtokok megszerzéséről van szó. A befektetők rendelkezésre álló pénze és az optimális tőke nagysága közötti különbség problémájának áthidalására találta ki a www.foldbroker.hu az Első Földvásárlási „Alapot” (EFA). A szervezők a földbe fektetni akarók számára alakítanak néhány (4–6) tagú csoportokat, amelyek közösen vásárolnak meg egy-egy nagyobb földterületet. Az első befektetői csoport várhatóan áprilisban, a pontos jogi konstrukció kidolgozása után indul el. A belépéshez minimális 3 millió forintra van szükség, a föld eladásának időtávját előre rögzítik. Az alap elnevezés és a konstrukció ugyan hasonlít a befektetési alaphoz, de valójában nem közbeiktatatott jogi személy, ezt a szervezők elmondják tájékoztatójukban.

vissza a címlapra

Ajánlott videó mutasd mind

Plastic debris floating on the ocean surface, shot underwater.
Nézd meg a legfrissebb cikkeinket a címlapon!
24-logo

Engedélyezi, hogy a 24.hu értesítéseket
küldjön Önnek a kiemelt hírekről?
Az értesítések bármikor kikapcsolhatók
a böngésző beállításaiban.