Bár abban konszenzus van, hogy Magyarország európai uniós csatlakozása meghatározó esemény a magyar gazdaság számára, a különböző befektetési formák közül talán a leggyakrabban a termőföldnek a neve hangzik el. Kétségtelen, hogy a termőföld vásárlása és a hasznosítása az államilag leginkább szabályozott befektetés mind Magyarországon, mind pedig a világ legtöbb országában. Így az EU-csatlakozással változó bürokratikus szabályok és a támogatási rendszer is erre hathatnak a legjobban.
A bizakodó álláspont szerint a földárak rohamos növekedésére lehet számítania a következő években. A Földbróker.hu Kft. (www.foldbroker.hu) egyike a legnagyobb termőföld-kínálattal rendelkezőknek; elemzése azt mondja, hogy „konzervatív becslés szerint 2–3 éven belüli 2–3-szoros árnövekedés lehetséges”. Ez éves szinten 40–45 százalékos nyereséget jelentene a befektetőnek úgy, hogy nem is tartalmazza a bérbeadásból származó bevételt.
A Földbróker.hu Kft.-t mint közvetítőt persze akár elfogultsággal is lehetne vádolni, számításai azonban egyáltalán nincsenek ellentmondásban a mai általános közvélekedéssel. A termőföld árának jövőjével kapcsolatban ma az az általánosan elfogadott vélemény, hogy a hazai árak jóval alacsonyabbak, mint amilyenekkel az Európai Unióban találkozhatunk, (annak alig 15–25 százalékára rúgnak) és előbb-utóbb elérik az EU árait, vagy legalábbis közelítenek majd ezekhez. Gyakorlatilag csak ezzel a véleménnyel találkozhatunk a sajtóban, és ezt hallani a parlamenti kormánypártok és az ellenzék képviselőitől is. A politikusok pedig azt tekintik elfogadható álláspontnak, hogy a külföldiek földvásárlását legalább addig korlátozni kell, amíg a hazai árak nem érik el, vagy közelítik meg az Európai Unió-beli árakat.
A földárakkal kapcsolatos mai közvélekedés hasonlít ahhoz, mint amilyen közhangulat kíséri egy-egy időszakban a tőzsdei befektetéseket. Ilyenkor a legtöbb befektető szerint a tőzsde „számít” a jó befektetésnek, azok is részvényt vesznek, akik korábban erre nem is gondoltak. Ha ilyen a közhangulat, akkor jó esély van spekulációs buborék kialakulására – és később annak kipukkadására. Fűr Zoltán, a Földbróker.hu vezetője szerint a földpiacon is van esély erre. Az árnövekedést akkor nevezné buboréknak, ha a mostani 300– 400 ezer forintról hektáronként 1,5 millióra emelkednének az árak. Ezt egyébként Földi szerint előidézhetné komoly tőkeerő megjelenése, illetve a forgalomképes nagyméretű területek hiánya.
A földárak közötti konvergenciának, és így a termőföld-befektetésen elért nyereségnek ugyan nagy az esélye, néhány dolgot azonban figyelembe kell venni. Egyrészt nincs olyan, hogy EU-s földár. Az árak elég különbözőek, és a különbség nem magyarázható kizárólag az egyes területek eltérő földminőségével. Bár a tőke, az áru és a munkaerő szabadon áramolhat az országok között, a föld árában mégis szerepet játszik, hogy melyik országban helyezkedik el. A térképen jól látható, hogy hektáronként egy-két ezer eurótól akár több tízezer euróig is terjedhet az ársáv. Kérdés, hogy magyar árak a közeli osztrákhoz, (1–4 M Ft/ha) a drágább hollandhoz (2–8 M Ft/ha) vagy inkább az olcsóbb portugálhoz (0,5 M Ft/ha) közelítenek majd.
Kulcs a támogatások mértéke
Ha valaki befektetési céllal vásárol termőföldet, akkor a nyereséget nyújtó árkonvergencia mellett figyelembe kell vennie a különböző kockázati tényezőket is. Az egyik a támogatások mértéke. A föld árát nyilván meghatározza, hogy a művelésével milyen jövedelemre lehet szert tenni.
A mezőgazdaság jövedelmezőségét leginkább az határozza meg – mind Magyarországon, mind az EU-ban –, hogy milyen és mekkora a támogatás. Ha hirtelen egyáltalán nem támogatnák a mezőgazdaságot, akkor a földterület jókora része elértéktelenedne, hiszen veszteséges gazdálkodásra számítva más nem vásárolná meg, nem venné bérbe.
A csatlakozási szerződés szerint a magyarországi termelőknek kezdetben nem jár akkora támogatás, mint a jelenlegi EU-tagállamok területén élőknek, de így is a mai támogatás több mint ötszörösét kapják meg. A kisebb támogatás kisebb jövedelmezőséget, következésképpen alacsonyabb földárakat jelenthet. (Fontos, hogy a földalapú támogatás a föld művelőjének jár, ez kezdetben 35–40 ezer forint hektáronként.)
A támogatások közötti különbség ugyan tíz év alatt megszűnik. Itt azonban figyelembe kell venni azt a kockázatot, hogy a mezőgazdasági támogatás az új tagok felvételétől függetlenül is az egyik legproblémásabb pont az EU-ban. Ha el is tűnik a támogatások közötti különbség, azt ma még nem tudni, hogy ez nem inkább a már most is meglevő támogatások csökkenését jelenti-e. A támogatások csökkenésének lehetősége kockázatot jelent azoknak, akik befektetési céllal vásárolnak földet.
EU-csatlakozásunk nemcsak a mezőgazdaság támogatása, hanem a termőföld forgalma szempontjából sem lesz teljes értékű. A külföldiek földvásárlási korlátozása pillanatnyilag hét év, és további három évvel meghosszabbítható. A korlátozás azt jelenti, hogy nem léphetnek a magyar piacra azok a külföldiek, akiknek a vásárlásai növelhetnék az árakat. Ha pedig a magyar mezőgazdaság a támogatást és a termőföld forgalmát tekintve egyelőre csak „részben” csatlakozik az EU-hoz, akkor a földáraknak is csak részben kell az EU-beli árakhoz igazodniuk.
A vásárlás kockázatai között kell megemlíteni a föld minőségét meghatározó rendszer problémáit. Az egyes területek minőségét még mindig aranykoronában adják meg, pedig ez már több mint százéves rendszer. A földterületek közötti minőség és az agrárár-arányok pedig sokat változtak azóta. Ráadásul az eredeti aranykorona-érték meghatározásakor figyelembe vették a búza akkori szállítási költségeit is. A bérbeadási céllal vásárlók kockázatát csökkenti az, hogy a bérleti díjat ma általában a föld aranykorona-értékéhez kötik. A jellemző szántó bérleti díj 15–20 kilogramm búza ára aranykoronánként. Magasabb aranykorona-értékű föld általában még ma is jobb minőségű, mint az alacsonyabb, vásárlás esetén azonban nem szabad csak erre hagyatkozni.
A majdani értéknövelő tényezőkben bízva sokan vásároltak termőföldet spekulációs céllal. Az árak emelkedése újabb befektetőket vonzhat a piacra. Az érdeklődés az EU-csatlakozás feltételeinek tisztázódása után már az utóbbi hónapokban is emelkedett. A drágulást gyorsíthatja, hogy forgalomképes, nagyobb méretű földből már most is kevés van.
Ezzel ellentétes hatású lehet az, hogy ha az árak megugranak, akkor a korábban spekulációs céllal vásárlók magasabb áron történő eladásaikkal nyilván csökkentik majd az árnövekedés ütemét. A magasabb árak láttán pedig sok olyan földterület is megjelenhet a piacon, amelyiknek bizakodó tulajdonosa most még kivár. Ezek az eladások drágulás esetén csak lassítják az árak emelkedését. Ha viszont az árak nem emelkednek tovább, vagy esetleg csökkenek, akkor a földjeiket eladni szándékozók által biztosított kínálat akár egy nagyobb esést is kiválthat.
Első földvásárlási “alap”
A termőföld-befektetés több embert érdekel, mint ahánynak annyi pénze van, amennyivel érdemes belefogni (50 ha mintegy 20 M Ft). Míg a tőzsdén akár néhány százezer forinttal is extra költségek nélkül lehet befektetésbe kezdeni, a termőföldnél ennél nagyságrendekkel nagyobb összegre van szükség. Különösen igaz ez akkor, ha a földpiacon nagyobb érdeklődést kiváltó 50–100 hektáros birtokok megszerzéséről van szó. A befektetők rendelkezésre álló pénze és az optimális tőke nagysága közötti különbség problémájának áthidalására találta ki a www.foldbroker.hu az Első Földvásárlási „Alapot” (EFA). A szervezők a földbe fektetni akarók számára alakítanak néhány (4–6) tagú csoportokat, amelyek közösen vásárolnak meg egy-egy nagyobb földterületet. Az első befektetői csoport várhatóan áprilisban, a pontos jogi konstrukció kidolgozása után indul el. A belépéshez minimális 3 millió forintra van szükség, a föld eladásának időtávját előre rögzítik. Az alap elnevezés és a konstrukció ugyan hasonlít a befektetési alaphoz, de valójában nem közbeiktatatott jogi személy, ezt a szervezők elmondják tájékoztatójukban.
