Húsz évre emelték a hitelek futamidejétKedd délutáni ülésén úgy döntött a kormány, hogy az állam által támogatott lakáshitelek futamideje az eddigi tíz évről húszra emelkedik február elsejétől visszamenőleges hatállyal. Azok a családok, amelyek három vagy több gyermeket nevelnek 1,2 millió forintos állami támogatást vehetnek igénybe, ha jelenlegi lakásuknál egy szobával nagyobb új vagy használt ingatlant vásárolnak. Ezzel a lehetőséggel azonban csak akkor élhetnek, ha a korábbi lakásuk eladásából származó teljes összeget az új otthon megvételére fordítják. A kormány mérsékelte a használt lakás vásárlásához igénybevett kamatok mértékét is, a korábbi 11 százalékról 9,5 százalékra, szeptember végi hatállyal, és kezdeményezte az SZJA törvény módosítását is. Ha az országgyűlés elfogadja a tervezetet, a lakáshitelrészletek eddigi 20 százalékos, de legfeljebb 35 ezer forintos adókedvezménye 40 százalékra, de legfeljebb 240 ezer forintra emelkedik.
A vállalkozók által épített lakásokra igénybe vehető 10 millió forintos kedvezményes lakáshitelen belül a jövőben 2 milliót a telek kialakítására vehetnek igénybe az érintettek.
Megadhatja a kezdő lökést a szociális lakásépítési programnak az a döntés, amely szerint az önkormányzatok építési telek vásárlására 50 százalékos államilag támogatott hitelt vehetnek igénybe, ha a telekre önkormányzati bérlakást építenek.
Aki az év elején még 42 millió forintot szeretett volna kapni mátyásföldi családi házáért, ma már 30 millióért is odaadná annak, aki hajlandó lenne végre megvásárolni – meséli egyik ügyfeléről egy ingatlanforgalmazó. Nyárra ugyanis se híre, se hamva nem maradt a tavaly még tomboló ingatlanpiaci vásárlási láznak. A kínálati árak ugyan a lakások és az építési telkek piacán is magasak, ám vásárlók inkább csak a “felkapott” környékeken tűnnek fel, s azokon sem tapossák már egymás sarkát.
ŐSZI REMÉNYEK. Talán őszre némileg megváltozik a helyzet, ám alapvető javulásra, a két éve tapasztalt boom megismétlődésére már semmiképpen sem lehet számítani – állítják az ingatlanpiaci szakértők, sőt közülük néhányan már a lassú emelkedésben sem bíznak a belátható jövőben. Az őszi reményeket leginkább az táplálja, hogy a kormányzat ismét enyhítette a kedvezményes lakáshitelek feltételeit (lásd keretes írásunk).
“Az átlagos hitelnagyság ma kétmillió forint alatt van, az pedig nagyon kevés” – mutat rá Hegedűs József, a Városkutatás Kft. ügyvezető igazgatója. Ugyanakkor már most is sokat könnyít a helyzeten, hogy a bankok a kedvezményes hitelezés területén immár jóval nagyobb tapasztalatokkal bírnak, mint korábban. Esetenként például már a jövedelemigazolás sem kizárólagos feltétel. A Földhitel- és Jelzálogbanknál (FHB) például az ingatlan értékének 45 százalékáig nem szükséges részletes jövedelemvizsgálat, elegendő az is, hogy a kérelmező saját tulajdonú vállalkozásának bevételei alapján biztosított legyen a hitel visszafizetése.
HIÁNYZÓ KÜLFÖLDIEK.“Most nyáron nagy a csend az ingatlanpiacon, kevés a lakáslehetőséget kereső vevő, a kínálati oldalon pedig a legtöbben kitartják az árakat” – vázolja a piaci helyzetet Beák Attila, a Beák és Társa Ingatlaniroda vezetője. Ugyanakkor az, aki valóban meg szeretne válni lakásától, például mert szüksége van a pénzre, 10-15 százalékot, vagy akár többet is enged az árból.
A kereslet felfutását erőteljesen hátráltatja, hogy a korábbi növekedés beindítói, a külföldi ingatlanvásárlók ma igen nehezen kaphatnak engedélyt ingatlanszerzésre. E mögött főként Grespik László, a Fővárosi Közigazgatási Hivatal vezetőjének a külföldiek ingatlanszerzését akadályozó kampánya áll. A Fővárosi Bíroság döntése pedig teljesen új helyzetet teremt, hiszen a lakás visszaadására kötelezi az izraeli vevőt, mert túl sokat fizetett az ingatlanért.
“Csak ár alatt” – mondja némi keserűséggel a hangjában Keszeg Tímea, a Lobotex Ingatlanközvetítő Iroda munkatársa arra a kérdésünkre, hogy mennyiért lehet manapság fővárosi lakásokat értékesíteni. Panelt szinte sehol nem vesznek; ha vannak érdeklődők, azok is inkább csak nézelődnek, a konkrét ajánlatig nem jutnak el. A szokottnál is nagyobb nyári pangásnak meg is van a következménye: a Szigony utcai lakótelepen már 90 ezer forintra süllyedtek a négyzetméterárak, és ennél alig drágább a szintén nem a legnépszerűbb lakóhelyek közé tartozó Havanna lakótelep sem.
Egyesek szerint “teljesen meghalt a piac”, és ez nem csak az öreg “panelcsodákra” érvényes. “Az eladó körülnéz, s ha látja, hogy az övével teljesen megegyező lakást a volt szomszédja fél évvel ezelőtt 12 millióért adta el, ő sem lesz hajlandó olcsóbban kínálni, még akkor sem, ha a jelenlegi kereslet szerint csupán 8-9 millióért lehetne azt elpasszolni” – összegzi a piac logikájával némileg ellentétes, ám közkeletű vélekedést Pfandler Katalin, az Interestate Ingatlanforgalmazási és Befektetési Rt. elnök-vezérigazgatója.
Európa messze vanHegedűs József több okot jelöl meg egy-egy ingatlanboom kialakulásának magyarázataként. A Városkutatás Kft. vezetője szerint Magyarországon jelenleg nincs számottevő demográfiai tényező, hiszen nem születik lényegesen több gyerek, ráadásul egy közelmúltban elvégzett felmérésből az is kiderül, hogy a gyerekek egyre később költöznek el a családi fészekből – tehát késleltetve lépnek be az ingatlanpiacra. “Ami ismét motort adhat az ingatlanáraknak, az a jövedelmek növekedése és a hitelállomány drasztikus gyarapodása” – véli Hegedűs. Hiába ugyanis a GDP dinamikus bővülése, ez nem érződött a jövedelmekben. Az uniós csatlakozásnak ez lehet a hatása, nem pedig más, misztikus okok miatt jön majd az áremelkedés. Az a várakozás tehát, hogy az ingatlanárak rohamos tempóban fogják majd utolérni az európai nagyvárosokban tapasztalt mértéket, teljesen megalapozatlannak bizonyulhat. Egyesek szerint a csatlakozás nem jár ilyen automatikus kiegyenlítődéssel, csupán a jövedelmek konvergálását vonja maga után, s ebből következik, hogy az emberek előbb-utóbb jobb minőségű ingatlanokba költöznek. A 0,2-0,3 körüli hitel/lakásár mutató értéke is csak akkor nőhet fel “európai” vagy “amerikai” szintre (ahol ez akár a 0,7-et is eléri), ha a jövedelemvárakozások stabilakká válnak.
Az árrobbanást követően mára kialakult telekárak mellett ugyanakkor a családi házat építők a hagyományos budai területekről teljesen kiszorultak, a megfizethető kategóriában már csupán a XXII. és a III. kerületben vannak eladó építési telkek. A négyzetméterárak azonban itt is a 30 ezer forinthoz közelítenek, s Budafokon, vagy Békásmegyeren is 18-20 millió forintot kérnek el egy átlagos méretű telekért. Ezekre a telkekre azonban jellemzően ikerházakat terveznek. “Önálló családi házat a budai oldalon ma már jóformán csupán az agglomerációban építenek” – állítja Nagy Tibor, a Biggeorge’s International építési telek divíziójának vezetője.
A Buda környéki építési telkek piacán azonban akkora a kereslet, hogy sok esetben kézen-közön adják el azokat, az ingatlanközvetítőkhöz el sem jutnak az eladók. (Akadnak eközben olyannyira felkapott települések, ahol akár a budapestinél is drágábbak a telkek. Ilyen például Budaörsön a Frank-hegy, de rendkívül magasak az árak Nagykovácsiban, Solymáron, illetve Szentendre fővároshoz közeli részén is.)
Nagy Tibor szerint a telekvásárlásokon gondolkodóknak érdemesebb lehet új parcellázású területeken kutakodniuk. Bár ezek jellemzően nem a települések régi központjaiban vannak, elhelyezkedésük, alakjuk megfelelő, s tisztázatlan jogi problémák is ritkábban adódnak. Nem is beszélve arról, hogy aki ilyen telket vesz, biztos lehet benne, hogy igényes lakókörnyezet veszi majd körül, ami az ingatlan értékében is megjelenik. E telkek mellett szól még az általában kiépített teljes közmű, beleértve az út- és telefonhálózatot is. Igaz viszont, hogy az ilyen területek nem minden egyedi elképzelésnek felelnek meg, egyúttal azonban az áruk sem kiemelkedően magas.
(A teljes cikket elolvashatja a Figyelőben)
