Első világháborús lövészárok-hadviseléshez hasonlítható a lakáspiiac szeptember eleji állapota. Némi mozgás ugyan megfigyelhető i- a piac ma jóval aktívabb, mint amilyen nyáron volt -, ám még mindig igaz: a vevők és az eladók “beásták magukat”. Árelképzeléseik igen messze esnek egymástól, engedni egyelőre jellemzően egyik fél sem hajlandó. Az év elejeinél jóval kevesebb vevő a meghirdetett áraknál sokkal olcsóbban akar lakást venni, az eladók azonban inkább várnak.
Hogy kik lesznek az erősebbek, azt az őszi szezon pár hetes indulása alapján nehéz megjósolni. Mindenesetre Beák Attila, a Beák és Társa ingatlanközvetítő és forgalmazó társaság vezetője a stagnálást tartja a legvalószínűbbnek az év hátralévő részében is. Mint mondja, az árak emelkedése nemcsak a nyár miatt állt meg, gyakorlatilag stagnálás jellemző már március óta. Bizton állítja továbbá, hogy az év eleji hisztéria és a gyors áremelkedés jó ideig nem fog visszatérni.
Tapasztalatai szerint ma – csakúgy, mint a legutóbbi látványos felfutás előtti időkben – elsősorban a középkategória lakásait nehéz eladni. Ennél némileg jobb a helyzet a luxus-, illetve a kislakás-kategóriában. Aki befektetési céllal akar lakást venni, annak elsősorban a budapesti Belváros lehet jó célpont, mert az ottani ingatlanokat könnyen ki lehet adni, szemben a rosszul megközelíthető, külvárosi lakásokkal, házakkal. Az igazi üzlet azonban szerinte agglomerációs településen lévő építési telket venni.
Az ok kézenfekvő: a fővároshoz közeli telkek száma egyre kevesebb, miközben – részben az új lakástámogatási rendszernek köszönhetően – egyre többen gondolkoznak azon, hogy eladják lakásukat, s valahol Budapest környékén kezdenek építkezni. Ez pedig erős keresletet generál a telkek iránt.
ARANYÁRON. Lényegében így értékeli a folyamatokat Réthy Imre, a Sasad Rt. vezérigazgatója is. Mint mondja, a budai oldalon ma már nem beszélhetünk telekpiacról, a helyzet lassan a műtárgy-kereskedelemhez lesz hasonlatos. Egyre inkább csak az olyan telkek kínálnak alternatívát, amelyeken régi házak állnak. Így az sem meglepő, hogy pár éve felújított kisebb villák, családi házak tűnnek el a budai hegyvidéken. A főként ingatlanfejlesztéssel foglalkozó Sasad első embere szerint a Budapest környéki telekárak gyors ütemben nőhetnek, egy éven belül akár 20-50 százalékkal is. A hagyományos “sztárközségek”, mint például Telki, Budakeszi telekárai ugyan már az elmúlt években a többszörösükre nőttek, de azokban még mindig vannak tartalékok. A következő hullámban pedig Réthy meglátása szerint a Zsámbéki-medence és Herceghalom lehet nagyon ígéretes. A pesti oldalon első tippje Veresegyháza és környéke, de érdemes lehet telket vásárolni a Csepel-sziget Budapesthez közel eső településein, vagy Gödöllő környékén is.
“A budapesti telekpiacon a közeljövőben ugyan nem lesz újabb árrobbanás, de még az idén akár 10-30 százalékkal drágulhatnak a fővárosi, illetve környékbeli építési telkek” – véli Mezei Dorottya. A Biggeorge’s International (Magyarország) Rt. tanácsadója, ingatlanszakértője szerint már 15-25 millió forintért is érdemes telket vásárolni a sikerrégiókban, akár befektetési céllal is. A jó ütemű áremelkedésre a legesélyesebbek szerinte az észak- és dél-budai külső kerületek olcsóbb telkei. A XXII. vagy a III. kerület külsőbb részén (Ürömhegy, Aranyhegy) például sok, nemrégiben belterületté nyilvánított korábbi üdülőtelek tulajdonosa válna meg birtokától. Ezek a részek, ahol pár éven belül az infrastruktúra is kiépül majd, jó befektetésnek ígérkeznek. Igaz, amíg két évvel ezelőtt 6-7 millió forintból lehetett arrafelé 1000 négyzetméter körüli telket vásárolni, addig ehhez ma már nagyjából 15 millió forint kell. A következő 2-5 évben viszont e területek beépülése, így a telekárak dinamikus növekedése várható. (A tapasztalatok szerint ma a fővároson belül 10-12 millió forintnál kezdődnek a lebontandó házzal kínált telkek; jó állapotú, háromszobás családi házat 20 millió alatt pedig szinte lehetetlen a Budapest végét jelző tábla előtt találni.)
Mezei Dorottya állítja, van fantázia a pesti oldal telkeiben is, itt az elmúlt 2-3 év sikerrégiója a XIV. kerület volt, elsősorban a rengeteg ingatlanfejlesztés okán. Jelenleg azonban az ott már szinte megfizethetetlen lakás- és telekárak miatt a beruházók és a magánszemélyek is egyre inkább a XIII. vagy a XVI. kerületet választják. Ez utóbbi területen a 700-1000 négyzetméteres telkekért kért 15-20 millió forintos ár ugyanis a tanácsadó szerint még elfogadható. Nem szabad elfeledkezni az agglomeráció felkapott területeiről sem, a XI. kerület egyes részeihez hasonló árú Budaörs mellett Diósd és Törökbálint emelhető ki, de Budakalász, Budakeszi, Solymár is ígéretes lehet az építési telkek árának növekedése szempontjából.
ÚJ LAKÁS: CSAK SAJÁT CÉLRA. A lakáspiac egyik fontos és egyre fontosabb szegmensével, az új lakásokkal kapcsolatban szakértők szerint az a fő kérdés, hogy valaki saját maga számára akar-e vásárolni, vagy befektetési céllal. Mezei Dorottya szerint egy-egy új építésű lakás ára – a használt lakások felújítási költségeit és a kényelmi többletet is bekalkulálva – már nem mondható ugyan magasnak, befektetési céllal mégsem ajánlja ezeket. A bérbeadás ugyanis változatlanul nagyon nehéz: az óriási túlkínálat miatt esetlegesen és nyomott áron lehet kiadni a legtöbb ingatlant. Ezzel szemben a használt és az új lakások ára közti rés csökkenésével otthonteremtésre igen jó választást jelent az új építésű lakás. (A lakásépítési támogatási rendszer átalakulásáról lásd keretes anyagunkat). A pesti oldalon egyébként ma átlagosan 180-220 ezer forint körüli négyzetméteráron található új otthon, míg Budán jellemzően 350-450 ezer forintot kérnek az új lakások négyzetméteréért.
A bővülő és a korábbiaknál jóval kedvezőbb hitellehetőségek ismeretében szakértők szerint komoly keresletnövekedés várható az új lakások iránt, ezzel számolva egyre több vállalkozás jelenik meg ezen a piacon. Így azután a még beépíthető, jó elhelyezkedésű, társasház kialakítására alkalmas telkek piacán az eddiginél is jóval nagyobb lesz a kereslet, pár hónapon belül óriási áremelkedést vonva maga után.
A régi lakásépítő cégeknek igen komoly külföldi konkurenciával kell hamarosan számolniuk, ami fokozatosan kiszoríthatja őket a piacról. A lassan évtizedes múlttal rendelkező lakásépítő társaságok azonban egyelőre nem érzik a veszélyt. Zettisch Ferenc, a Quadrat Kft. társtulajdonosa és főmérnöke közel egy évtizede vesz részt vállalkozása révén a nemzetközi díjakat és hazai elismerést is arató ferencvárosi tömb-rehabilitációban. Mint mondja, nem a pénz hiányzik több projekt egyidejű elindítására, hanem a telkekhez nehéz hozzájutni. Foghíjtelkekből egyre kevesebb van, a romos, önkormányzati házakat viszont nagyon nehéz szanálni, ugyanis cserelakásokat kellene biztosítani az ott lakóknak, az pedig még a rugalmasan vezetett IX. kerületi önkormányzat számára is nehezen megoldható feladat.
A Quadrat üzletmenete az idén mégis jó, legalábbis jobb a tavalyinál. Az egy évvel korábban bruttó 155-160 ezer forintos négyzetméteráron eladott társasházi lakások ma átlagosan 195 ezer forintért is gazdára találnak a Ferencvárosban. “Az áremelkedési trend pedig folytatódik, 2001-ben újabb 20-25 százalékkal lesznek drágábbak az új lakások Pestnek ebben a régiójában” – vetíti előre Zettisch Ferenc. Ez nem csupán az emelkedő energia- és építőanyag-költségek, hanem a telekárak drasztikus felfutása miatt is valószínű. A Quadrat adatai szerint ugyanis nemcsak a “hiánygazdálkodás” uralta budai telekpiacon, de a pesti oldalon is rendkívüli módon megemelkedtek a telekárak. Míg 1998-ban 17 ezer forint körül volt a telkek átlagos négyzetméterára, addig ma már több mint duplája, 35 ezer forint ez az összeg. Ez azt jelenti, hogy míg 1999-ben egy soklakásos társasház egy négyzetméternyi árában 9-10 ezer forintot tett ki maga a telek ára, addig az idén már 15-20 ezer forintot.
ÉLÉNKÍTŐ KEDVEZMÉNYEK. Nem félti a kisebb magyar tulajdonú lakóingatlan-fejlesztő társaságokat a tőkeerős külföldiek konkurenciájától Barna Gábor sem. Az Újpesten az elmúlt évtizedben több száz új lakást építő Mester Nívó Kft. ügyvezetője és társtulajdonosa szerint a piacon további kormányzati kedvezmények is elképzelhetőek, ami a most megindult vásárlási hullámot még tovább is gerjesztheti. Nem szabad ugyanis elfelejteni, hogy például Amerikában 10-30 százalékos önerő befizetésével bárki könnyedén lakáshoz juthat, nem is beszélve a hazainál jóval vonzóbb hitelkamat-feltételekről, eközben Magyarországon még mindig az a jellemző, hogy a lakáshoz szükséges összeg 80 százalékát maguk teremtik elő a vásárlók.
A Mester Nívó árai is nőttek, az 1999-es 150-170 ezres négyzetméterárak helyett (2001-es átadás esetén) 200-230 ezer forinttal számolnak, de a kereslettel nincsen gond, Újpesten is nagyon kapósak a lakások. “Igaz, a nagy alapterületű, 20-25 millió forintba kerülő társasházi lakásokat nem könnyű értékesíteni” – teszi hozzá Barna Gábor, aki szerint cége az idén és jövőre is legalább száz új lakást ad majd át.
