Tevékenységét és eszközösszetételét tekintve ugyan biztatóak a Sasad Rt. adatai, de ez vélhetően korántsem vigasztalja a társaság részvényeibe invesztálókat: azok, akik tavaly tavasszal, nyáron választották e papírt, akár pénzük felét, kétharmadát is elbukhatták az utóbbi szűk egy évben. A múlt évre tervezett tőkeemelés meghiúsulása miatt a tőzsdei bevezetésből sem lett semmi, sőt a papír a tőzsdén kívüli piacon sem igazán forog.
Mindezek ellenére fundamentálisan nincs rossz bőrben a Sasad Rt. A cég az elmúlt évben következetesen végrehajtott reorganizáció eredményeként megszabadult a komoly veszteséget termelő hagyományos ágazatok nagy részétől. Az így egyértelműen a társaság fő profiljává váló ingatlanfejlesztés és -hasznosítás igen jó ütemben halad egy olyan időszakban, amikor az ingatlanpiac igencsak felívelő szakaszban van Magyarországon. A Sasad közel 1300 hektár földterülettel rendelkezik, elsősorban a főváros agglomerációs körzetének budai felén, amivel a cég az ország egyik legértékesebb és legnagyobb egy kézben összpontosuló földvagyonával büszkélkedhet. Az említett földek általában igen nagy alapterületűek és intézményi felhasználásra készítik elő azokat az rt.-nél. Kiemelt feladatnak tekintik a telekfejlesztést, amelynek során szellemi termékek hozzáadásával a már elkészült hasznosítási tervek megvalósításával (lásd a táblázatot), közművesítéssel és a mezőgazdasági, illetve külterületek átminősítésével kívánják emelni az ingatlanok értékét. Réthy Imre vezérigazgató úgy véli, az adott ingatlanok esetében nem érdemes beépítéssel és bérbeadással foglalkozni, mert az ehhez szükséges beruházások és felújítások túl sokba kerülnének, vagyis nem biztosítanák a megtérülést, s azt sem szabad elfelejteni, hogy az adott nagy méretű földterületeket építmények nélkül sokkal könnyebben értékesíteni. Így várhatóan a következő években sem lesz jelentős a bérleti díjakból származó bevétel.
A Sasad tehát egyértelműen egy ingatlanhasznosító társaságként definiálta saját tevékenységét és jövőjét. Ennek megfelelően nem csupán a már meglévő földek fejlesztés utáni értékesítése, de újabb földterületek megvásárlása is szerepel a stratégiában. Lehetséges befektetési célpontként jelölte meg a vezérigazgató a Budapest és Budakeszi, a Budapest és Zsámbék közötti területeket. Mi sem bizonyítja jobban az új területek vásárlására irányuló erőfeszítéseket, mint az, hogy a múlt év során – annak ellenére, hogy közel 1 milliárd forintnyi bevétel származott földek értékesítéséből – növekedett a Sasad-tulajdonú ingatlanok összesített területe.
Működési problémákat elsősorban a jelenlegi földtörvény és annak tervezett módosításai, valamint az 1 milliárd forintot jóval meghaladó hitelállomány okoznak. A törvény erősen korlátozza a földterületek adásvételét, a szabályozás tehát egyértelműen negatív tényezőként hat az ingatlanok árára. Másfelől, a cég működési bevételei a társasági vagyonhoz és hitelállományhoz viszonyítva igen alacsonyak. Erre magyarázatot ad ugyan a speciális tevékenység, ettől függetlenül az ingatlanértékesítésből származó nehezen tervezhető bevételek mellett jelentős kamatterheket indukál az ilyen típusú finanszírozás.
A fentiekben vázolt fundamentumokkal nincs azonban összhangban részvények piaci megítélése. Azt történt ugyanis, hogy még 1998-ban az rt. 120 százalékon tőkét kívánt emelni – így elérhette volna az előírt minimális közkézhányadot -, hogy azt követően bevezethessék a részvényeket a Budapesti Értéktőzsdére (BÉT). Az akkoriban 130 százalék körüli áron ez reálisnak is tűnt, azonban az őszi tőzsdei bessz 30 százalék közelébe rántotta le a kurzust. A drasztikus áresésben komoly szerepet játszottak az ÁPTF azon rendelkezései is, amelyek ellehetetlenítették a zárt körben kibocsátott részvények kereskedését. Így hiába haladja meg a cég nettó eszközértéke a 250 százalékot, hiába szorul rá a friss tőke bevonására, és hiába elkötelezettek a tulajdonosok a tőzsdei bevezetésben, amíg az ár nem éri el a 100 százalékot, addig nem lehet szó tőkeemelésről.
A nyilvános piacra lépés utolsó esélyét is meghiúsító probléma annak kapcsán alakult ki, hogy az átalakítás során a társaság 37,5 százalékos árfolyamon megvásárolt saját részvényeit – a közgyűlés határozata alapján – csupán 100 százalékos árfolyamon értékesítheti a menedzsment. A jelenlegi 40 százalék körüli árfolyam mellett nem valószínűsíthető, hogy a közeljövőben az értékesítésre sor kerülne, így az sem elképzelhetetlen, hogy egy év múlva a Sasad Rt. saját tulajdonában lévő részvények megsemmisítésre kerülnek, vagyis a nyilvános forgalomba hozatalnak ez az útja is lezárul. –
