Azt beszélik, Budapesten akkora a Magyar Államvasutak (MÁV) Rt. beépíthető szabad területe, hogy ha azt egyszerre értékesítenék, meginogna az ingatlanpiac. Ettől persze nem kell tartani, a vasúttársaság szép komótosan adja el ingatlanjait. A Westend új épülete például annak dacára várat magára, hogy a TriGránit Rt.-nek elővásárlási joga volt a színhelyül kiszemelt területre. A MÁV azt mégis egy ír vállalatnak adta el, amely egymilliárd forintból lebontotta az ott álló 600 négyzetméteres épületet, és jelenleg parkolót működtet a leendő második City Center területén. Két pert már megnyert ugyan a Demján Sándor nevével fémjelzett fejlesztő társaság, az ügyben a végső bírósági döntés azonban csak néhány hónap múlva várható.
KIPIPÁLÁS. Elhagyott ipari, katonai vagy vasúti területen fejlesztéseket kezdeni jogviták nélkül is nehezebb, mint zöldmezős beruházás esetében. Az elmúlt öt-tíz évben azonban nagyrészt elkeltek már a problémamentes zöldmezők. Eljött a barnamezők – azaz a korábban ipari vagy katonai célra használt, jelenleg alulhasznosított ingatlanállomány – ideje. Bár a fejlesztőket a kényszer viszi rá, hogy az ilyen, rozsdazónáknak is nevezett területekben kezdjenek el gondolkodni, ezeknek nyilvánvaló előnyei is vannak. Rendszerint jó közlekedési feltételekkel megáldott, gyakran központi helyen lévő telkekről van szó, amelyek „kikupálása” ráadásul jól jövedelmez.
 |
|
Budapesti helyzetkép
RIVERLOFT HÁZ. A fővárosban most folyó beruházások közül kiemelkedik a brit-holland GTC XIII. kerületi Riverloft háza, amelynek két szárnya közül az egyiket a Gázszerelési Tárgyak Műszaki Telepe épületének felújításával alakítják ki; ebben divatos loftlakások várnak majd a lakókra.
SUN PALACE. A budai Nagyszombat utcai egykori textilgyár épületében az izraeli Engel Goup – a homlokzat egyes részeinek megtartása mellett – gyakorlatilag új lakóépületet húz fel, ahol néhány loftlakás is helyet kap.
PRESTIGE TOWERS. A Duna Plaza mögött annak építtetője, a Transelektro négy tornyot húz fel. A épületegyüttesben konferenciaközpont, szálloda, irodák és lakóingatlanok kapnak helyet, de jachtkikötő megépítését is tervezik.
KOPASZI GÁT. A XI. kerület és Leisztinger Tamás tulajdonában álló Öböl XI. Kft. fejlesztésében víziváros épül éttermekkel, élményfürdővel, sportpályával, jachtkikötővel (Figyelő, 2005/37. szám).
GIZELLA MALOM. A Soroksári úti Gizella malommal különböző tervei vannak a folyton változó tulajdonosoknak: az épületbe eredetileg lakásokat és irodákat tervezett az első tulajdonos, az IVG Holding AG, majd ugyanide a londoni központú ingatlanfejlesztő, a TMC néhány éve médiacentrumot álmodott, filmstúdióval, bemutatóteremmel, filmgyárral. Az alapító Krausz Lajos báró feleségéről elnevezett malom épületébe a jelenlegi tulajdonos, az International Real Estate Services Kft. ismét loftlakásokat tervez.
CSEPEL MŰVEK. A kusza tulajdonviszonyok miatt Csepelen nincs előrelépés.
HAJÓGYÁRI-SZIGET. Az óbudai sziget is „közös ló”: a volt hajógyári épületek egy izraeli magánbefektető tulajdonában vannak, a terület más része a fővárosé, egy kis földterület pedig a honvéd-ségé. A telek sorsa kettős – fővárosi és önkormányzati – döntést igényel, terv pedig akad bőven: az európai szinten is jelentős beruházás a szigetre konferencia központot, szállodát és színházat képzel el.
ÓBUDAI GÁZGYÁR. Az objektum erősen szennyezett, aminek pontos mértéke és elhelyezkedése még nem ismert, szabályozási terve most készül. |
|
|
|
|
Megtérülés szempontjából célszerű különválasztani a lakócélú és a befektetési célú ingatlanokat. Előbbi esetben az önerő mértéke általában a beruházás teljes értékének egynegyedét teszi ki, a megtérülési ráta pedig az egész beruházási értékre nézve éves szinten 10-15 százalék körüli. Ez azt jelenti, hogy a beruházó 100 forintját kiegészítve 400 forintnyi hitellel, egy év elteltével az invesztíció összértéke (15 százalékos növekedéssel számolva) 575 forintra emelkedik. Ebből a teljes hiteltörlesztés után – mondjuk 6 százalékos kamattal kalkulálva – lejön 425 forint, a különbség tehát 150. A befektetett saját tőkére vetítve ez rendkívül tekintélyes, 50 százalékos megtérülést jelent. „Ez a hozam igen magas kockázat mellett, és akkor érhető el, ha mindent árában sikerül eladni” – árnyalja a képet Gerő András, az Otthon Centrum Rt. vezérigazgató-helyettese.
Beruházási célú ingatlanoknál – irodaház, bevásárlóközpont – kicsit más a helyzet. Itt abszolút értékben magasabb a saját tőke értéke, de arányaiban jellemzően 15 százalék körülire tehető, 85 százaléknyi hitel mellett. A jelenlegi kamatfeltételeknél itt a lakóingatlanokénál szerényebb, 5-6 százalékos megtérülés jellemző. Ez azonban saját tőkére vetítve már ismét elég magas, 40-42 százalékos hozamnak felel meg, a bérleti díjak pedig állandó cash-flow-t biztosítanak a befektetőnek.
MACERA. Zöld és barna fejlesztések megtérülését a szakemberek szerint nem nagyon lehet összevetni, az ugyanis mindenekelőtt az adott telek elhelyezkedésétől, megközelíthetőségétől függ. Mivel a rozsdazóna általában a városközponthoz közelebb fekszik, a zöldmezőhöz képest a megtérülések valamivel magasabbak lehetnek, ám ezt ellensúlyozza, hogy nem ritkán éveket kell várni, amíg a beruházás megkezdődhet. Míg zöldmezőnél nagyjából fél év alatt építési engedélyt lehet szerezni, addig barnaövezetek esetében a várakozási idő gyakran ennek legalább a kétszerese, mert a kerületi szabályozási tervek módosítása is hosszú hónapokat vesz igénybe.
A főváros 13-14 százalékát, mintegy 70 négyzetkilométernyi területet foglal magában a budapesti barna- vagy rozsdaövezet, telek tehát akad bőven; ezek közül elsősorban az elhelyezkedés alapján választ a beruházó. A főváros ipari zónája eredetileg Óbudától kezdve Újpesten, Angyalföldön, Kőbányán, a Józsefvároson és a Ferencvároson keresztül, Csepelen áthaladva a Budafoki útig terjedt. Amikor 1950-ben Nagy-Budapest létrejött, a közeli települések fővároshoz csatolásával e korábban külső területek „zárványokká” váltak, majd fokozatosan leépültek. Így – nyugat-európai megfelelőitől eltérően – a budapesti rozsdazóna jelentős része jól megközelíthető, a belső és külső kerületek által határolt banán alakú övezetben fekszik. A fekvés mellett fontos persze a jó ár, de ezt az előnyt sokszor az előre nem látható, a terület helyreállításával kapcsolatos költségek lerontják.
Rozsdazónák esetén ugyanis a talaj, a talajvíz és az épülettörmelékek egyaránt tartalmazhatnak káros anyagokat. „A károsodott terület lehatárolásához szükséges mérések megkezdésekor azonban még azt sem tudni, hogy hány mintavételre lesz szükség, ez mindig menet közben derül ki” – mondja Major Tibor, a szegedi MKTeam Környezetvédelmi, Közbeszerzési és Fejlesztési Tanácsadó Kft. ügyvezetője. A Rewox Hungária Kft. környezetszennyezettséggel kapcsolatos mintavételezéseket végez, és kármentesítéssel is foglalkozik. „A mérési elemzések kézhezvétele után a Környezetvédelmi, Természetvédelmi és Vízügyi Felügyelőség részére a mérési eredménynek mellett műszaki beavatkozási tervdokumentációt is be kell nyújtani, és csak akkor kezdhetjük meg a munkát, ha ezt a hatóság jóváhagyta” – magyarázza Karcsú József környezetvédelmi kutató, a cég munkatársa.
|
|
SZEKO Ipari Park – békés együttélés
Olyan ez, mintha öten laknánk egy társasházban, amelynek közös képviselőjét is mi adjuk – érzékelteti képletesen Sipos Aurél, a Szegedi Konzervgyár 17 hektáros területének több mint 60 százalékát elfoglaló Szilánk Rt. marketing-kommunikációs vezetője, hogyan működik együtt a telep négy kisebb tulajdonosával a SZEKO Ipari Parkban. A síküveg-feldolgozással, üveg-nagykereskedelemmel foglalkozó vállalat kinőtte a korábban bérelt ingatlanjait, és 2002 második felétől kezdve új telephely után nézett. Zöldmezős beruházásban akkor nem gondolkodtak, mert a lakossági ügyfélszolgálat miatt fontos volt a jó megközelíthetőség. A szerződés 2003. februári aláírását követően komplett átalakítást kezdtek: a hűtőházakra ablakok kerültek, a korhadt vezetékeket kicserélték, a gőzfűtéses rendszert felszámolták. Az ügyfélszolgálat a korábbi egészségügyi blokkban kapott helyet, az utcafrontot felújították, a nyílászárókat korszerűsítették. „A több százmilliós beruházás eredményeképpen alig lehet ráismerni az egykori épületekre” – büszkélkedik Sipos Aurél. A társtulajdonos ruházati áruházzal, csempe- és fürdőszobaszalonnal, raktáráruházzal, ingatlanhasznosító céggel jól együtt tudnak működni, a bérlő – logisztikai, építőipari, élelmiszer-ipari – cégekkel sincs probléma annak ellenére, hogy a teherportára négy cég jut, s emellett például a szolgalmi út, a vízforgató berendezés is közös. |
|
|
|
|
A munka során minden, a benyújtott tervekben nem szereplő beavatkozást, módosítást külön jelezni és engedélyeztetni kell a felügyelőséggel. A kármentesítés befejezését követően a hatóság mintákat vesz a megtisztított területen, és azok bevizsgálása után nyilatkozik arról, lezárható-e a kármentesítés. Bozsó Miklós, a Limit Tanácsadó és Vagyonértékelő Kft. ügyvezetője országos alap létrehozását tartja megoldásnak.
Az ideális szerinte az lenne, ha az alapból minél több cég végeztetne környezetvédelmi auditot, s a vizsgálat végeztével megfelelő eredmény esetén zöldkártyát kapnának a telkek.
Mindazonáltal egy rozsdaövezet az erre szakosodott beruházó „kezei között” teljesen átalakulhat, és a legkülönfélébb funkciókat tölthet be, attól függően, hogy az 1998-ban megalkotott Fővárosi Szabályozási Keretterv alapján milyen övezeti besorolásba tartozik a terület. Szerencsés, ha a rendelet által megjelölt beépítési paraméterek találkoznak a beruházó elképzelésével – ez a harmadik tényező, ami befolyásolja, hogy elkel-e a kiszemelt zóna.
„Előfordul, hogy a beruházó raktárépületet képzel el egy területen, amely besorolása szerint intézményi övezet, vagyis iroda, intézményi, kereskedelmi vagy esetlegesen lakóépületek létesítésére alkalmas” – érzékelteti a potenciális érdekellentéteket Beck Tamás, a Colliers International ingatlan tanácsadó cég ipari ingatlan divíziójának vezetője.
FUNKCIÓVÁLTÁS. Mindhárom szempontból vonzó volt a Váci út menti lepattant épülettömeg, így a kilencvenes évek közepén itt kezdődött a rozsdafoltok funkcióváltó átalakítással történő felszámolása. „A metró, a kiépült infrastruktúra és a gyorsforgalmi út már a kilencvenes évek közepén vonzóvá tette a környéket, akkor, amikor kereskedelmi ingatlanok lázában égett az ország” – idézi fel a kezdeteket Valkó Dávid, az Otthon Centrum Rt. vezető elemzője. Az első plazák – Pólus Center, Duna Plaza – pesti barnaövezetekben jöttek létre, majd a beruházások hulláma Budára is átterjedt. A Millenáris Park a Ganz Villamossági Művek területén található, a MOM Park épülete pedig a Magyar Optikai Művek gyárépületei helyén magasodik.
Irodaházak, technológiai parkok is helyet kaphatnak letűnt ipari területen, de a győri Gardenia területén épülő Dunacenter esetében például az egykori hatalmas gyárépület megtartásával és átalakításával bevásárlóközpontot létesítenek.
|
|
Westend II – az új Városliget
Egyes beruházások feltételéül az önkormányzat infrastrukturális fejlesztéseket, és a zöldterületek arányára vonatkozó kvótákat szabhat meg, mint tette azt a TriGránit Rt. által építtetett Westend City Center esetében is. „Elmaradt biztonságtechnikai felújításokat, és a Ferdinánd híd felújítását is vállalnunk kellett” – mondta el lapunknak Nyúl Sándor, a TriGránit vezérigazgatója, hozzátéve, hogy a szomszédos országokban szerzett tapasztalataik kedvezőbbek. „A város átformázása külföldön nemcsak befektetői érdek, hanem az önkormányzatok is részt vesznek a rekultivációban, vagy éppenséggel ingyen átadják a területet annak érdekében, hogy mihamarabb letűnjenek a rozsdazónák” – húzta alá a vezérigazgató.
 |
|
Telek a
Nyugatinál.
Nagyszabású
elképzelések. |
A TriGránit barnamezős projektjeinek vonata – Ljubljana és Bukarest után – újra a Nyugati pályaudvarra futott be, ezúttal a már jó ideje tervezett, Finta József építész által öt éve kialakított koncepción alapuló Westend II megvalósítására kerül sor. A stílusában és megjelenésében az elsőhöz hasonló, közel 5 hektáron építendő új plaza (amelyért még tart a pereskedés, s leendő helyén ma egy parkoló működik) a City Centerből kiszorult üzleteket fogadná be. A Westend két épületét a tervek szerint a föld alatt kötik majd össze. A meglévő komplexumhoz képest több szórakozási lehetőséget biztosítana az új épület, közelebb hozva a szomszédos Városliget hangulatát. Lennének kávéházak, diszkók, kiállítótermek, és 1500 négyzetméteres fitneszközpontot is terveznek. |
|
|
|
|
A plaza-hullám Budapesten már lecsengőben van, inkább lakásberuházásokkal folytatódik a barnaövezeti fejlesztés: 2004-ben Budapesten az épülő lakások egyharmada, több mint 6 ezer lakás a rozsdaövezetben kapott helyet. A régi gyárépületek eredetileg kényszermegoldásból kiindult loftlakássá alakítása mögött ma már fizetőképes kereslet áll. Miután jobbára elfogytak a rendezett környezetbe ékelődő kisebb telkek, egyre inkább a nagyméretű, összefüggő barnaterületek hasznosítása zajlik. Ilyen fejlesztés az újpesti Marina Part, vagy a dél-budai Kondorosi Lakópark.
Az érdeklődő beruházókat azonban elriaszthatja az elhagyott gyártelepek közmű-állapota. Gáz- és villanyvezetékek, valamint csatornázottság tekintetében ősállapotok uralkodnak, a csövek keresztbe-kasul átszelik a telepeket. Ez számtalan veszélyt rejt magában, egy törött csatorna környezeti károkat is okozhat.
A rozsdaterületek szennyezettsége egyébként is távol tarthatja a fejlesztőket, hiszen ezek kimutatása, kárrendezése sokmilliós, akár milliárdos összegre rúghat. A dél-budai Infopark területén például erőmű volt, s a talajszennyezettség miatt két méter mélyen talajcserét kellett végrehajtani. Emiatt kis híján leállt a projekt, mígnem a kormányzat magára vállalta a tisztítás költségeit. Az eredeti elképzelések szerint az elsősorban szoftvercégeknek otthont adó Graphisoft Park az Óbudai Gázgyár most üresen álló területein épült volna fel, de a gáziszapos lerakódás miatt inkább a szomszédos telket választották. S míg az erősen szennyezett gázgyár szabályozási terve még mindig várat magára, a szomszédban felépült technológiai park szép példája azon barnamezős fejlesztéseknek, amelyek hangsúlyt fektettek a XX. század eleji ipari jelleg megőrzésére.
Ami a Graphisoft Park esetében sikerült, az reménytelen a Csepel Művek egykori területén. A különbség a tulajdonviszonyokban leledzik. A gazdasági átalakulás egyik káros mellékhatásaként ugyanis több száz cég vagy magánszemély tulajdonába kerülhettek sokszor több száz hektáros ipari területek. Az egy helyrajzi szám alatt értékesített gyárrészek kényszermegoldásként ipari parkokká alakultak át, és társasházhoz hasonlóan működnek: közös költséget fizetnek, közös képviselő intézi az ügyeket a közgyűléseken hozott határozatok alapján. A minimális átalakítással járó újrahasznosítás olcsó, de csupán átmeneti megoldás a rozsdazóna kihasználására.
|
|
Dunacenter – függönygyári átalakulás
 |
|
Győri
Gardénia-
épület. Bevásárló-
központ-tervek. |
Holler Iván, a textilipar válsága miatt bajba került Gardénia egykoron Magyarországról elszármazott többségi tulajdonosa megfelelő győri helyismerettel, illetve ausztriai üzletemberként jó osztrák kapcsolatokkal térképezte fel a győri lehetőségeket. Kiderült, hogy a város azon részén, ahol a Gardénia is áll, nagyon is elkelne egy korszerű bevásárlóközpont, annak ellenére, hogy ilyesmit máshol mások is terveznek. A 140 ezres lélekszámú, hagyományosan kereskedelmi és ipari városnak számító Győr 500 ezres vonzáskörzettel rendelkezik. Előny a régiókon átívelő igen jó közúti infrastruktúra, no meg a környéken erős vásárlóerő. A tervezésnél szempont volt, hogy valami mást kell nyújtani, mint a már meglévő és tervezett hasonló létesítmények. Nos, a Dunacenter sok kicsi üzlet helyett a nagy márkaboltoknak ad helyet tágas, hipermarketeknek és nagyáruházaknak is alkalmas helyiségekkel. A Gardénia gyártó tevékenységének elkerülhetetlen zsugorodása révén óriási terület áll rendelkezésre: az első szakaszban 46 ezer, a végső átadásig 77 ezer négyzetméteren létesülhet az új központ. A telek nagyszerű helyen van, a díjmentes régi út mellett, a Bécs-Pozsony-Budapest tengely mentén. A beruházás költségvetése 30 millió euró. Holler Iván természetesen a haszon reményében vág bele az építkezésbe, de hozzáteszi: szívén viseli a Gardénia sorsát is. Az üzemben a korábbi 500 foglalkoztatottból már csak 120 dolgozik. Az állásukat elvesztők jó része azonban Holler reményei szerint munkát kaphat a Dunacenterben: 2007-ben lesz az első átadás, s már e szakaszban 350 új munkahely létesül.
SZÁSZI JÚLIA |
|
|
|
|
ZÁSZLÓSHAJÓK
. Az ilyen ipari parkokban még egy utat sem lehet megépíteni anélkül, hogy az összes tulajdonos beleegyezne, a befektetőknek pedig eszük ágában sincs több tucat tulajdonossal egyezkedni. Ez a helyzet Óbudán, a Goldberger Textilművek egykori telephelyével is, amelyet rendezési terv nélkül privatizáltak, az önkormányzatnak beleszólást sem hagyva a terület sorsába. „Utólag már képtelenség rendet teremteni a tulajdonosi érdekek között, márpedig ahol sok tulajdonos van, ott nem vihetők keresztül igazán nagy átalakítások” – panaszolja a III. kerület főépítésze, Sipos Gábor.
A fenti szépséghibák miatt népszerűtlen alvó zónákat tetemes pluszköltség vállalásával lehet csak feléleszteni, ezért a kedvezőtlenebb adottságú telepek tulajdonosai – jellemzően apró cégek, kisebb részben az állam, vagy a MÁV – két dolgot tehetnek: vagy engednek az árból, vagy kivárják a telek felértékelődését. Ongjerth Richárd, a Studio Metropolitana Urbanisztikai Kutató Központ ügyvezetője a területek adottságait figyelembe vevő zászlóshajó projektek indításában látja a megoldást. Ilyen volt például a Nemzeti Színház környékének felújítása: az eredetileg expo céljára kinézett terület tíz évig üresen állt, viszont a környék már a színházzal kapcsolatos első tervek hírére felértékelődött. S bár a barnaövezetek felszámolása nem azonos a városrészek rehabilitációjával – utóbbi esetben ugyanis nem ipari, hanem lakóövezetek születnek újjá -, katalizátorként gyorsíthatja azt. „A VIII. kerületi Nagy Fuvaros utca és Népszínház utca által közrefogott Magdolna negyed például akkor lesz majd képes komolyabb befektetőket vonzani, ha a közeli Józsefvárosi pályaudvar, a Ganz területe és a Teleki téri piac környezete is átalakul” – mond példát Ekés András tájépítész-mérnök, a Városkutatás Kft. munkatársa.
MUNKÁS KÖRÚT. Barta Györgyi, az MTA Regionális Kutatások Központjának igazgatója az irányítása alatt álló munkacsoporttal Budapestre dolgozott ki koncepciót. Ennek kulcseleme a területeket érintő infrastruktúra javítása, ily módon emelkedhet az ingatlan értéke, és attraktívabbá válhatnak a korábban nem túl népszerű városrészek. Egyik javaslatuk a Munkás körút kiépítése, amely a Nagykörúttal párhuzamosan külső gyűrűként haladna át a pesti rozsdakaréjon. A kutató szerint átfogó programra lenne szükség, ehhez pedig elengedhetetlen az állami részvétel. A területrendezést a kerületek kontra főváros, főváros kontra agglomeráció, valamint a kormány kontra önkormányzat párviadalok hátráltatják.
Soóki-Tóth Gábor, az Ecorys Magyarország Kft. ingatlan tanácsadási és kutatási üzletágvezetője szerint az önkormányzatok hozzáállásán még van mit változtatni. Meséli, hogy egy egyesült államokbeli kisvárosban pár éve lezuhant a kiskereskedelmi forgalom annak hatására, hogy a szomszéd városban hipermarket nyílt. Mivel ily módon lecsökkent az iparűzési adó, válaszlépésként a város önkormányzata kötvényt bocsátott ki, abból kivásárolt egy területet, s fejlesztőt keresett egy kisebb bevásárló központ megépítéséhez. Tette mindezt azért, hogy a helyi vásárlóerő helyben történő „lekötésével” saját bevételeit stabilizálja. Ez persze nem azt jelenti, hogy át kellene vennünk az amerikai településrendezési vagy építészeti megoldásokat, a szemléletmód tekintetében azonban jól jönne itthon is „valami Amerika”.
