Hiába keres bő 400 ezret a katás, alig kap lakáshitelt

Hitelfelvételen gondolkodtam. Ki is néztem a lakást, de azzal kellett szembesülnöm, hogy hiába keresek jól egy katás cégben, csak minimális hitelt kaphatok. Ha egyáltalán hozzá tudok jutni, adóstárs nélkül

– fakadt ki olvasónk. Mindez úgy derült ki, hogy előzetes hitelbírálatot kért. Elment a NAV-hoz jövedelemigazolásért, mert azt a vállalkozóknak az adóhatóságtól kell beszerezniük, a hitelfelvételhez. A jövedelemigazolás pedig azért kell, mert ez alapján dől el, mennyi hitelt kaphat. Az a szabály ugyanis (jtm), hogy nettó 400 ezer forintos jövedelem alatt maximum 50 százalékot tehet ki a törlesztőrészlet, felette pedig 60 százaléknál van a plafon.

Olvasónknak éves szinten mindössze nettó 1,6 millió forintról kapott jövedelemigazolást a NAV-tól, ami havi 141 ezer forintnak felelt meg. Holott a bevétele 5,5 millió forint volt katából, és még 1,5 millió evából (mert az év elején még evás volt), ami bőven havi 400 ezer forint feletti nettó jövedelmet jelent. A NAV a vonatkozó katatörvény szerint a katásoknál alapból a bevétel 60 százalékáról állít ki jövedelemigazolást. De hogyan lett a 400 ezerből 141 ezer forint? Nem értette.

Az előzetes hitelbírálat során pedig a bank azt közölte, hogy nettó 91 ezer forintos jövedelmet tudnak figyelembe venni, ezt dobta ki a számítógép. Amit olvasónk megint csak nem értett, de egy független hitelközvetítőnél is ugyanez az eredmény jött ki.

A 91 ezer forintos figyelembe vehető jövedelem mellett így maximum 45,5 ezer forint lehet a törlesztőrészlete. Ilyen kiindulással pedig legfeljebb 7 millió forint hitelt ajánlott a bank, 30 éves futamidővel. Neki pedig (70 százalékos önerővel) 8-9 millió forintra lett volna szüksége, és ezt csak 10 évre szerette volna felvenni.

Úgy véli, azért csak 91 ezer forintra „hitelesítették”, mert bt-je van, és ezért talán felesben vették figyelembe a jövedelmét. (Pedig a kültag csak egy kötelező cégalapítási elem, mindössze 3,8 százalék tulajdonrésszel.) Megnéztük a katatörvényben, és tényleg így van:

a kisadózó jövedelmének a vállalkozás utolsó, a megszerzett bevételről tett nyilatkozatában feltüntetett bevételének 60 százaléka, több tag esetén annak fejenként egyenlő része, de legalább a tételes adófizetési kötelezettséggel érintett hónapok és a havi minimálbér szorzata minősül.

Szóval hiába ő a 96,2 százalékos tulajdonos, a hitelfelvételnél neki csak a bevétel 50 százalékát veszik figyelembe. És a bevétel felének veszik a 60 százalékát. Így végül is stimmel a 141 forint, amit a NAV a jövedelemigazoláson feltüntetett.

Amivel szintén nem tudott mit kezdeni, hogy az előzetes hitelbírálatnál meg kellett adni, mennyiből él. Itt vagy hazudnia kellett volna (=45,5 ezer forintból él), vagy beírni a tényleges számot (=400 ezer forintból). De akkor meg nem jön ki a matek. Mert ha a bank szerint csak 91 ezer forint a figyelembe vehető jövedelme, akkor hogyan élhetne 400 ezerből? Ha 45 ezret ír be, az vajon hihető? (Igaz, az elhíresült Matolcsy-mondás szerint 47 ezer forintból nagyon jól meg lehet élni. De az is öt évvel ezelőtt volt már.)

A valóság, és az, amit figyelembe vesz a bank, olyan távol van egymástól, hogy nem találtam szavakat

– kommentált olvasónk.

Megkérdeztük a legnagyobb bankokat, náluk mi a gyakorlat. Nem mondhatni, hogy túlságosan lelkesedtek volna a témáért – végül csak két helyről, a CIB-től és az OTP-től kaptunk választ. De már ebből a két válaszból is kiderül, hogy nem teljesen egységes a banki gyakorlat.

A katást elvileg nem tekintik kockázatosabb hitelfelvevőnek

A CIB azt írta, a katás adózású vállalkozó lakáshitel-igénylésekor a 30 napnál nem régebbi, az utolsó adóévre vonatkozó, a magánszemély nevére kiállított NAV-os jövedelemigazolásán megjelölt, az adóhatóság által meghatározott nettó jövedelmet, illetve annak egy havi részét tudják figyelembe venni.A NAV 141 ezer forintról adott igazolást, ennyire tehát jó lehet náluk olvasónk. Ami mindjárt jobb pozíció, mint a 91 ezer forint.

Konkrét számítást is kértünk a bankoktól olvasónk esetére utalva azzal, hogy a katás egyéni vállalkozó árbevétele az adott évben 6 millió forint, és szeretne felvenni 8 millió forint körüli lakáshitelt (70 százalékos önrész mellett), 10 évre. Azt tudakoltuk, mennyi jövedelmet vesznek nála számításba? Kaphat-e lakáshitelt és milyen paraméterekkel?

Nos, ha CIB UNO lakáskölcsönt venne fel a katás, akkor az alábbiak szerint alakulna a hitelfelvétele:

Szóval ha olvasónk megbékél a 20 éves futamidővel, akkor ez a hitel beleférne neki a NAV-os jövedelemigazolás mellett is.

Arra is kíváncsiak voltunk, kockázatosabbnak tartanak-e lakáshitelezés szempontjából egy katás vállalkozót, mint egy alkalmazottat. A CIB azt írta, hogy a vállalkozásból származó jövedelem ugyanúgy elfogadható, mint a munkabér. Ugyanakkor kockázati okokból elvárt, hogy a vállalkozás legalább 1 lezárt üzleti évvel rendelkezzen, egyéni vállalkozó minimum egy éve vállalkozói tevékenységet folytasson.

Alap a NAV-os igazolás, de a bank is számol

Az OTP-nél is az utolsó lezárt üzleti évre vonatkozó NAV jövedelemigazolásban feltüntetett jövedelem alapul vételével történik a hiteligény-elbírálás, de a bank által – kockázatkezelési szempontok figyelembevételével – kidolgozott és szabályozott számítási metodikát is bevetik.

Az OTP nem adott konkrét választ arra, mennyi hitelt adna katás vállalkozónknak. Annyit azonban leszögeztek, hogy a kölcsön összegének meghatározása a jövedelem mellett  a háztartás teherviselő képességétől, eladósodottságától és a fedezetül szolgáló ingatlan értékétől is függ. És hogy kockázatosabb-e egy katás, mint aki munkaviszonyban van? Az OTP általánosságban azt válaszolta, hogy a vállalkozói jövedelmeknél bizonytalanság merülhet fel a jövedelem nagyságának pontos meghatározásával kapcsolatban, illetve jellemzőek lehetnek a szezonális ingadozások. Ezeket a speciális kockázatokat figyelembe is veszik, de önmagában  attól, hogy valaki katás vállalkozó, nem feltétlenül tekintik  kockázatosabb ügyfélnek.

Katás kollégánk két éve már megírta saját, áruhiteles kálváriáját.

Kisvállalkozó? Hitelt szeretne? Ajjajjajj.

Hiába van százezernyi sorstársam, a bankok mintha egyszerűen nem tudnának mit kezdeni velem. Egy mikrovállalkozó kálváriája.

Olvasónk tapasztalata alapján úgy tűnik, nemigen kerültek könnyebb helyzetbe a katázók azóta.

Kiemelt képünk illusztráció. Fotó: MTI/Máthé Zoltán