A belső kerületekben a vásárlók 80 százaléka befektető, azonban az utóbbi időben kicsit alábbhagyott az eddigi lelkesedésük, most már
óvatosabban vásárolnak – hívta fel a figyelmet Schneider Zoltán, a Balla Ingatlan belvárosi irodájának szakmai vezetője. Ennek több oka is van.
Kiszorul a rövid távú bérbeadás
A pesti belváros ingatlanpiacán befektetők elsősorban a rövid távú lakáskiadásban érdekeltek. Ez a tevékenység volt annyira nyereséges, hogy az elmúlt két évben a belső kerületekben tudtak a legnagyobb mértékben emelkedni az ingatlanárak. Ugyanakkor egyre több belvárosi társasházban szavazzák meg egyszerű többséggel a lakók azt, hogy rövid távú lakáskiadás céljára ne lehessen megvásárolni egy ingatlant az adott társasházban.
Mivel egyre több az ilyen társasház, a befektetőknek egyre nehezebb a helyzete. Előzetesen minden lakásvásárlás előtt tájékozódniuk kell, hogy vajon a lakók rábólintanak-e a vásárlásukra. Az ingatlanközvetítő szerint egy-egy ilyen szigorítással a lakóközösségek maguk alatt vágják a fát.
Öngólt rúgnak a lakástulajdonosok
Egy ilyen korlátozással ugyanis megnehezítik saját lakásuk eladását is, mivel a belső kerületek piaca túlnyomó részben befektetők célpontja, és nem azoké, akik ott szeretnének lakni. Tehát, ha néhány éven belül a tulajdonos eladná a lakását, akkor mindössze a vevők 20 százaléka marad meg számára, mint potenciális vásárló. Ez viszont azzal járhat, hogy az eladási árat is mérsékelniük kell. Schneider Zoltán szerint ezzel egy hatalmas öngólt rúgnak a lakástulajdonosok.
Tapasztalata szerint egyébként az is jellemző, hogy nagyon nehezen veszik tudomásul az eladók, hogy már elmúltak azok az
idők, amikor túlárazva is lehetett értékesíteni a belvárosi ingatlanokat az erős keresleti piac miatt. Jelenleg majdnem mindenki nagyon drágán, túlárazva szeretné eladni a lakását, pedig úgy néz ki, hogy az eddigi keresleti piac egyre inkább kínálati piaccá alakul.
Ez a vonat már elment
Akadnak persze olyan eladók is, akik már felismerték, hogy megváltozott a piac, így csökkentik az árakat. Ugyanakkor a többségre még mindig az jellemző, hogy elképzelnek egy árat, mert hallják valahonnan, hogy egy adott árért valakinek, valahol sikerült eladni a lakását, és ők is megpróbálják azért az összegért értékesíteni.
A szakértő szerint ezzel az elképzeléssel csak két gond van.
- A külföldi befektetők nem így gondolkodnak, hanem megtérülésre vonatkozó számításokat vesznek figyelembe.
- A tulajdonosok számára “ez a vonat már elment”, hiszen megváltozott a piaci helyzet.
Ezért úgy véli, ideje lenne felismerniük, hogy nem lesz vevő a túlárazott ingatlanaikra.
Átfordulunk kínálati piacra, nőnek az alkuk
A külföldi befektetőkre semmiképpen sem szabad alapozniuk az eladóknak, mivel csak azt a lakást veszik meg, mely adott időtávon megfelelő megtérülést hoz számukra. Ráadásul – talán az előbbi miatt is – sokkal keményebben alkudnak, mint a lakáscélra ingatlant kereső vevők.
Az alku mértéke egyébként is egyre inkább nő, ahogy átfordulunk a kínálati piacra. Márpedig az, hogy ez megtörténik, egyértelműen érződik az elmúlt három hónapban a belvárosban – jegyezte meg Schneider Zoltán. Azok az ajánlatok, melyek most érkeznek az eladó
ingatlanokra, lényegesen alacsonyabbak, mint amit a tulajdonosok elképzelnek. Az más kérdés, hogy ebbe belemennek-e az eladók és lesz-e belőle adásvétel. Az azonban biztos, hogy egyre többen, egyre merészebben, akár 10-15 százalékkal alacsonyabb vételárat ajánlva
alkudnak.
Hol járnak most az árak?
Mint az ingatlanos cég első negyedéves piaci riportjából is kiderül, az V. kerületben a használt lakásoknál 780-830 ezer forintos kínálati árak jellemzőek, a VI. kerületben 500-630 ezer, míg a VII-ben 440-580 ezer forintos árak. Ha a kerületen belüli egyes városrészeket tekintjük, akkor ahogy haladunk kifelé, úgy csökkennek az árak: tehát, amíg Lipótvárosban 827 ezres kínálat négyzetméterárakkal találkozhatunk, addig Külső-Erzsébetvárosban már csak 438 ezres árakkal.
Schneider Zoltán szerint azonban nem sok értelme van a belvárosban átlagokról beszélni, hiszen nem árulnak el semmit arról, hogy egy adott lakást a kerület egy adott pontján vagy társasházában mennyiért lehet eladni. Óriási különbségek vannak utcákon, vagy akár házakon belül is a lakásárak között – hangsúlyozta a szakértő. Elég csak arra gondolni, milyen markáns árbeli különbség mutatkozik például egy Keleti Pályaudvar melletti, Hernád utcában található lakás, vagy egy bulinegyed közepén lévő, a Király utca sarkán található ingatlan ára között. Pedig mind a kettő VII. kerületben van.
A lényeg szerinte inkább az, hogy a belső kerületekben egy fél éve már stagnálnak az értékesítési árak, sőt bizonyos szegmensekben csökkenéssel is lehet találkozni. És várhatóan ez a folyamat a továbbiakban is jellemző marad, ami azt jelenti, hogy most már nem lehet eladni mindent, bármi áron. Schneider Zoltán szerint, ha a tulajdonosok is végre belátják ezt, és reális árakon kínálják a lakásaikat, akkor ismét nagyobb pezsgés alakulhat ki a pesti belváros ingatlanpiacán.
