Valami nem stimmel az új lakáshitelek kamatával

Február óta 0,45 százalékponttal csökkent az MNB alapkamata, és márciusban 2%-ban maximálta a törvény a hitelközvetítők jutalékát. Az új lakáshitelek átlagkamata ennek ellenére alig csökkent: az MNB adatai szerint mindössze 0,1 százalékponttal volt kisebb júliusban, mint februárban, vagyis

mintha lenyelték volna a bankok e kétfajta “könnyítés” nagy részét.

Az MNB rendszeresen felhívja a figyelmet arra, hogy a hazai kamatfelárak szintje nemzetközi összehasonlításban is magas. Nemzetközi összevetésben tehát első ránézésre drágán finanszírozzák a lakásvásárlásokat és -építéseket a magyar bankok.

A bankszövetség viszont rendre arra emlékeztet, hogy a szabályozási környezet turbulens változása, az extra banki terhek, valamint a jelzálogjog érvényesítésének nehézségei nagy mértékben hozzájárultak ahhoz, hogy a hazai lakáshitelek ára meghaladja a régiós átlagot.

A Portfolió banki forrásai szerint ezt a kamatkedvezmények terjedése magyarázza, vagyis hogy az MNB felé jelentett átlagkamatok miért stagnálnak vagy olykor emelkednek, miközben az ügyfelek tényleges kamatterhe a valóságban az alapkamathoz hasonló mértékben csökken.

Józan paraszti ésszel is kikövetkeztethető, hogy a hitelközvetítői jutalékok korlátozása nem hat jelentősen az ügyfélkamatokra akkor sem, ha a bankok egy az egyben átadják az adósoknak a korlátozásból származó megtakarításukat, írta a lap.

A hitelközvetítői jutalék teljes, 2%-os mértéke ugyanis az aktuális kamattal ellentétben nem évente, hanem egyszeri jelleggel (egyötöd részben ezt porlasztják) merül fel. Anekdotikus információk szerint a piacon 3% körül lehetett korábban a hitelközvetítők által elkért átlagos jutalékszint, ez csökkent a márciusi korlátozás hatására mára a felső plafon szintjére, 2%-ra.

Végeredményben a lakáshitelek árazását továbbra is elsősorban az alábbi tényezők határozzák meg:

• a bankok forrásköltsége (az alapkamat helyett ez jellemzően inkább a betétek kamatszintje, illetve hosszabb lejáraton a kamatswapok árazása, a jelzáloglevél-finanszírozás elterjedésével pedig a jelzáloglevelek kamata/aukciós hozama lesz),
• a bankok működési költségei (ennek kis szelete csak a hitelközvetítői jutalék),
• a bankok várható hitelezési veszteségei/kockázati költségei (a válság megmutatta, hogy ez szélsőségesen magas is lehet),
• a bankok tőkeköltsége (a jelzáloghitelek kockázati súlya a tőkemegfelelés számítása során 35%, ennek hatása 0,35-0,40 százalékpont körüli a felárban).