Budapest belvárosa és annak lakáspiaca látványos felfutásban van az elmúlt években. Igazi reneszánszát éli, köszönhetően azoknak, akik hosszú távú, értékálló és kiemelt hozamot biztosítani képes befektetésbe tennék a millióikat. A vásárlók szinte pillanatok alatt csapnak le a jó elhelyezkedésű eladó ingatlanokra, melyek jelentős része rövid vagy hosszú távú bérleményként végzi, amit akár turistáknak, külföldi diákoknak, hazai juppiknak kimondottan magas árakon tudnak bérbe adni.
Új pályán a belváros
A mostani lakáspiacon az egyik legforróbb helyszín Budapest belvárosa. A belváros pedig itt elsősorban nem kizárólag az V. kerületet jelenti, hanem a Nagykörúton belüli városrészeket, vagyis a VI., VII., VIII., és a IX. kerületek városközponthoz közeleső részeit. De miért? A dolognak több oka van.
A válság utáni lakásárzuhanás 2013 végével, 2014 elejével megállt (legalábbis ezeken a részeken), és sokan, akik eddig elhalasztották a vásárlásukat, vagy várva az ideális beszállási pontot a befektetésük számára, elkezdtek vásárolni. Persze az árak nem mindenhol tértek magukhoz és indultak el felfelé, hiszen komoly különbségek tapasztalhatóak a népszerű városok és kerületek, illetve a kevésbé vonzó települések között, ahol még ma is inkább az áresés dominál. A belvárosi piac azonban nem csak emiatt szárnyal.
Fontos szempont
Elsődlegesen a befektetési típusú lakásvásárlóknál fontos szempont a hozam, és az, hogy biztonságos legyen az üzlet. Márpedig az elmúlt években és manapság is a piac közel harmadát a befektetési célú vásárlások adják Budapest belső területein.
A szabad, befektetni való mindig keresi a legjobb helyeket. A drasztikus kamatcsökkentések után a bankban tartott pénz szinte alig hoz valamit a konyhára, ha éppen nem visz, a részvények és az egyéb befektetési termékek sokak számára kockázatosak, vagy csak a vagyonuk egy részét forgatják abban.
A belvárosi lakásárak, a csökkenő hozamok, a fellendülő fapados turizmus és a hitelfelvételt inkább elutasító vagy elhalasztó fiatalabb korosztály, aki fél, hogy az idősebb generációk sorsára juthat (avagy nem is hitelképes) egyértelműen a lakásbérlés – legyen az akár rövid, akár hosszú távú – mellett teszi le a voksot. Vagyis a befektetői lakáspiac elsősorban az elképesztően erős bérleti piac miatt képes ilyen emelkedést produkálni.
Megéri befektetésnek lakást venni a belvárosban?
Minden attól függ! Természetesen fontos a bekerülési ár, a megvásárolt ingatlanra pluszban ráfordítandó összeg, és persze nem mindegy, hogy mennyiért tudjuk kiadni. Ha pedig nem hosszú távú kiadásban gondolkodunk, hanem rövid távúban, vagyis pár napra, legfeljebb 1-2 hétre, akkor pedig, bár jóval magasabb bevételre is szert tehetünk, nem árt számolni az egyéb feladatokkal, amik folyamatos ingatlankezelést kívánnak meg.
„A belvárosi lakáspiacon az érdeklődés már 2014 közepe óta látványosan emelkedik. Elsőször csak az 1-2 lakásban gondolkodó, saját tőkéből gazdálkodó hazai kisbefektetők jelentek meg, de mára már visszatértek a 2000-es évek elejéről ismert spanyol, brit és izraeli befektetők is. Lényegében a belvárosi lakáspiac újra egyfajta felfutási ciklus, „boom” elején jár.” – mondja Aradi Ferenc, a belvárosi Gozsdu Udvart tulajdonló Gozsdu Center Kft. ügyvezetője.
„A Gozsdu Udvarban meglévő mintegy 250 lakásunk tapasztalatából kiindulva elmondható, hogy a befektetési szándékkal belvárosi lakást vásárlók elsősorban a minél könnyebben és minél jobban hasznosítható ingatlanokat keresik. Ez jelent egyfelől kiváló lokációt, mind a városon, mind az adott épületen belül, illetve megfelelő állapotú házat, és a fontosabb infrastrukturális elemek meglétét, valamint szolgáltatásokat, mint a lift vagy a garázs/parkoló” – teszi hozzá Aradi.
Mennyit lehet ezzel keresni?
Mind az eladási négyzetméterárak, mind a bérlemények után kapható havidíjak látványosan emelkedtek az elmúlt negyedévekben a belvárosban. A jó minőségű lakások ára 1500-2000 euró körül mozog négyzetméterenként, ami uniós, de még régiós összehasonlításban is kimondottan alacsonynak számít, miközben egy kisebb lakás bérbeadásából 5-700 euró, míg egy nagyobbéból akár 1000 euró bevételünk is lehet havonta, és ezt még akár növelhetjük is, ha a mostanában népszerű, bár némileg kockázatosabb és több energiát igénylő rövid távú kiadás mellett döntünk.
Vagyis egy 60 négyzetméter körüli, jó feltételekkel rendelkező lakást 80-100 ezer euró (25-30 millió forint) között tudunk megvásárolni, miközben havonta 600 euróval (180 ezer forint) számolva, ez éves szinten 8 százalékos hozamot jelenthet, mínusz az egyéb költségek. A manapság tapasztalható 2 százalék körüli forint, és 1 százalék körüli euró lekötött betét kamatok mellett kimondottan jól mutat. Sőt, még a lakás esetleges hosszú távú értéknövekedését, vagyis hogy 5-10 év múlva jóval többe fog kerülni, mint manapság, bele sem kalkuláltuk.
„A Gozsdu Udvar több mint 200 lakásának közel a fele üzemel apartman jellegű lakásként, vagyis mintegy 100-120 lakás rövid távú bérlemény, azaz szálláshely funkciót lát. Emellett rengeteg külföldi diák bérel hosszabb távra, ami nem csak itt, hanem a belváros más részeire is jellemző, valamint vannak irodák, és néhány család is, annak ellenére, hogy nem kimondottan a családbarát miliő jut elsőre eszébe az embernek a manapság az egyik legfelkapottabb szórakozóhelyként is ismert épületegyüttesről” – meséli tapasztalatit Aradi.
