Az elmúlt két évet a befektetők rendkívül erős jelenléte határozta meg a budapesti belvárosban. A növekvő kereslet és az emelkedő ingatlanárak mögött elsősorban a rövid távú lakáskiadás, mint üzleti lehetőség állt.
A helyzet azonban változóban van. Érdemes még egyáltalán a belvárosban új építésű lakást venni befektetési szándékkal, vagy akadnak ma már jobb helyszínek is, ha a befektetés a cél?
Habár egyre kevesebb a pénz a befektetőknél – mivel felhalmozódott tőkéjüket az elmúlt egy-két év kedvező lehetőségeivel élve már többnyire beleforgatták ingatlanokba – ennek ellenére még mindig akadnak olyanok, akik a lakáspiacon szeretnék elhelyezni a megtakarításaikat – véli a Balla Ingatlanirodák tulajdonos-ügyvezetője, Balla Ákos. Erre kiváló lehetőséget kínálnak az egyre szaporodó új építésű projektek Budapesten.
Kérdés, hogy a befektetőknek érdemes-e még mindig elsősorban a belvárosi kerületeket megcélozniuk?
Az airbnb-zés alkonya
A belváros azért volt különösen népszerű az elmúlt években a befektetők körében, mert a külföldi turisták célpontja, így a lakáshotelek elsődleges terepeként szerepelt. Különösképpen kedvelték az új vagy újszerű, szépen felújított és felszerelt lakásokat, melyeket könnyen és jó áron lehetett rövid távra kiadni.
Mégis úgy tűnik, hogy egyre többen hagyják abba az úgynevezett airbnb-zést, mert nem váltotta be a hozzá fűzött reményeiket – hívta fel a figyelmet az ingatlanos cég belvárosi irodájának szakmai vezetője, Schneider Zoltán.
Érkeztek azonban más, elbizonytalanító hírek is a rövid távú lakáskiadással kapcsolatban. Kiderült ugyanis, hogy több társasház is pereket indított a közelmúltban amiatt, hogy a házban lévő lakások tulajdonosai rövid távon adják bérbe a lakásukat. Erről a jelenségről ebben a cikkben is írtunk.
A társasházak érvelése szerint a lakás hasznosításának ezen formája jogellenes, hiszen a rövid távú kiadás révén megváltozik az ingatlan funkciója. Azaz már nem lakáscélú ingatlanról van szó, hanem kereskedelmi célúról, így pedig a lakóközösség lehetőséget kap arra, hogy fellépjen a kereskedelmi hasznosítás ellen – magyarázta Schneider Zoltán.
A szakember szerint a belvárosban nagyon sok társasháznak van elege abból, hogy az adott házban akár a lakások harmada esetében is rendszeren ki-be járnak a turisták, mégpedig viszonylag aktív éjszakai életet élve. Mivel több neves ügyvédi iroda állítása szerint ezek a perek megnyerhetők, a lehetőséggel várhatóan egyre több társasház fog élni – vélekedett Balla Ákos, aki azt is megjegyezte, hogy mindezek mellett egyre komolyabb az ellenállás a szállodaipar részéről is.
Szükség van még az airbnb-zőkre
Véleménye szerint azonban az airbnb-zés nem fog megszűnni néhány hónapon belül, mivel a budapesti szállodák nem képesek megfelelően kiszolgálni a 2017-es úszó-világbajnokságot, így szükség van a lakáshotelek kapacitására is.
Úgy véli, hogy rövid távon nem várható a rövid távú lakáskiadás megszűnése, inkább hosszú távon tűnik valószínűnek. Ezzel viszont mindenképpen kalkulálniuk kell a befektetőknek, mert egy ingatlanpiaci befektetés mintegy 15 éves megtérülést jelent. Márpedig ha 2-3 éven belül akár jelentősen megváltozhat a piac, akkor komoly veszteség érheti azt, aki most egy új építésű, belvárosi lakásba fekteti a pénzét.
Ha az airbnb-zés, mint lehetőség megszűnik, az a belvárosi ingatlanárakra is jelentős hatással lesz. Amennyiben azok, akik jelenleg a rövid távú bérbeadásban érdekeltek, eltűnnek a piacról, akkor a kereslet is mérséklődik az eladó lakások iránt, ez pedig biztosan árcsökkenést fog eredményezni – tette hozzá Schneider Zoltán.
Hol vásároljunk akkor befektetésnek ingatlant?
Nem biztos tehát, hogy megéri a jelenlegi árakon ingatlant vásárolni a belvárosi kerületekben befektetési célból. Különösen, hogy mint a KSH legutóbbi adataiból is kiderült, a legnagyobb áremelkedés a belvárosban, vagyis az V., VI., VII. és IX. kerületekben következett be, a budai kerületek, például a XI. kerület, vagy éppen a XIII. és a XIV. kerület csak a középmezőnyben szerepelt az árak növekedését tekintve.
Hol, mi, mennyi
Ma már viszont a stagnálás jellemző az árakra a belvárosi ingatlanpiacon, hiszen az ingatlantulajdonosok rájöttek, hogy nem tudják az általuk megálmodott árakon eladni a lakásaikat. Azok, akik kiszállnak a rövid távú lakáskiadásból, szintén el akarják adni az ingatlanaikat hosszú távú kiadás helyett, így a kínálatot gyarapítják ezzel. Schneider Zoltán szerint egyszerűen fogalmazva egy lufi alakult ki az elmúlt két évben a belvárosi ingatlanpiacon, nagyon sok az olyan ingatlan most, mely túl van árazva.
A négyzetméterárak jelenleg 400 ezer forintnál indulnak a belső kerületekben, de persze a népszerűbb utcákban ennél jóval magasabbak. Ezek közé tartozik például a Podmaniczky utca belső része, ahol az induló ár a használt lakásoknál 600 ezer forint, de egy szépen felújított lakás esetében eléri a 800 ezret is. A hirdetésekben persze ennél drágább ajánlatokkal is lehet találkozni, ezek azonban nem tükrözik a reális eladási árakat. Az új építésű lakások hasonló áron vagy ennél néhány százezer forinttal nagyobb összegért vásárolhatók meg négyzetméterenként.
Nem biztos, hogy megtérül a befektetés
Alaposan meg kell tehát gondolnia a lépését annak, aki a belvárosban ennyiért most új építésű lakást vásárolna befektetési céllal, mert egyáltalán nem biztos, hogy megtérül számára az. Balla Ákos szerint érdemesebb máshol körülnézniük, mert ez a rizikó nem áll fenn az olyan lokációkban, mint például a XI. vagy a XIII. kerület.
Ezekben a kerületekben ugyanis kisebb volt az áremelkedés mértéke, ráadásul az új építésű projekteknél is mérsékeltebbek az árak. Ha például az újbudai Elite Parkot vesszük, akkor ott az átlagár – a fajlagosan drágább garzonok és a penthouse-ok nélkül – 500-550 ezer forint között alakul négyzetméterenként. Ráadásul az is fontos tényező, hogy ezekben a kerületekben a bérlők hosszú távú bérlők, akik a közelben tanulnak vagy dolgoznak, és Balla Ákos szerint számuk jóval nagyobb, mint az airbnb-s turistáké, így biztosan lehet rájuk alapozni egy jól megtérülő ingatlanbefektetést.
